调控力度加大房价却继续上涨问题的症结何在？-新闻中心-焦点房地产网

调控力度加大房价却继续上涨问题的症结何在？

焦点房地产网 house.focus.cn 2006年12月20日10:38 中国青年报

　　3年来，为配合国家对房地产的宏观调控，各部委出台了一系列的配套政策。政策措施如此之多，调控力度如此之大，恐怕在其他任何一个行业都是绝无仅有的。但调控效果至今还未能充分显现出来，特别反映在部分城市的房价仍在继续大幅度上涨。因此，有必要找出问题的症结，为下一步调整调控政策作必要的储备。

首先要反思土地供应政策对市场的影响。在市场经济规律下，供需关系对房价的影响最大。从土地的调控政策来看，一直实行最严格的土地控制政策，即严控新增建设用地，重点盘活存量土地。今年上半年出台调控政策前，对土地市场的评价是：住宅类土地供应量比上年减少了20％，特别是高档住宅用地不到供应量的1％。

2005年，北京市全年计划供应住宅用地1950公顷，实际只完成了800多公顷，即只完成全年供地任务的40％；2006年，该市住宅用地计划供应总量与2005年基本一致，但实际供应量从目前来看很难如期完成，缺口依然较大。

新增用地受到严格限制，盘活存量受拆迁矛盾的影响，越来越难。各地方因受拆迁难的困扰，很难按计划实施拆迁并及时把土地变成纯熟地上市出让。由此造成市场供应量从2004年以来，一直供不应求。

反映到住房供应上，竣工量减少（如北京市10月份比上年同期减少了120万平方米），大规模新开盘销售项目越来越少，消费者持币待购，再加上房价上涨的预期，导致项目开盘一个抢购一个，大大超过开发商的预期。在供不应求和高额利润趋动下，开发商坐地涨价的案例比比皆是。

因此，从市场形势来看，目前房价上涨的根本原因是供需矛盾导致的，即不仅存在结构的供需矛盾，总量上的供需矛盾更加显化，并且日益突出。

其次，要特别关注地价上涨对房价的提前引导效应。地价与房价是相辅相承的关系，地价的上涨必然带动房价的上涨。同时，房价的上涨又给高地价带来足够的上升空间。特别是在供不应求的市场下，地价上升的引导作用远大于其本身项目的涨价。

2005年，北京清河地块招标，华润26.65亿元高价中标，楼面地价每平方米达到3800元，意味着房价就要达到7000元以上。而当时同区域的商品房均价才4000~5000元,其结果是导致周边地区在售项目每平方米价格迅速提高了1000元左右。

再如，2006年北京西北部温泉镇住宅项目招标，北辰集团以11.5亿元中标，楼面地价达4800元／平方米，而当时周边房价才5000元左右。虽然定位高档项目，但对周边房价的影响却是引导性的，致使温泉地区住宅价格已上升到每平方米7000~8000元。

最近，备受关注的北京朝阳区四惠桥住宅项目用地招标，金地（集团）以7．56亿元（底价为3.7亿元）中标，楼面地价达到7389元／平方米。而目前紧邻该地块的东恒时代二期TIMES项目精装修的销售价格为11500元／平方米，壹线国际毛坯房的销售价格在9000元／平方米左右。该地块之所以被开发商热捧，除了区域位置优势外，更主要的是目前北京土地市场中可供选择的土地数量太少。即开发商拿地和消费者购房的热情一样持续高涨。

综上所述，在思考发展形势时，应认清什么是当前最主要的、最紧迫的矛盾。在一些特大型城市，当前最突出的问题是把过快上涨的房价稳定下来。因此，要围绕此核心问题，研究相关的政策措施，避免各项措施与调控目标背道而弛。市场经济下，土地交易市场不可能再走回到协议出让的老路上去。因为既使地价可以人为地压下来，但在二级市场如果没有良好的制约机制，寻租空间更大，也会带来新的社会不公平。

因此，一方面，要在一些房价上涨过快的热点城市尽快加大土地和住房的供应量，缓解供需不平衡的突出矛盾。这是解决房价上涨过快问题的根本出路。如果供需矛盾一直十分突出，在市场经济规律下，政府很难控制住房价的过快上涨。

这就涉及到科学制定土地政策的问题，即在房地产市场供需矛盾突出的地方，应加大土地供应量，包括因结构调整中审批速度放缓的问题要尽快加以解决。在当前盘活存量土地困难重重的前提下，为了缓解拆迁引发的社会矛盾，依靠拆迁释放的存量土地十分有限。因此，有必要因地制宜，加大新增用地的供应量，适度提高容积率，特别在制定土地供应计划的同时多做宣传，影响社会预期。最重要是，要尽快形成有效的供给，避免每次土地公开招投标都引发高价拿地带来区域性房价上涨的不良示范影响和带动效应。另一方面，加大保障性住房供地规模和比例，让低收入家庭通过保障渠道买得到合适价位的住房，缓解社会矛盾。

从国外的发展经验看，住房市场化与保障制度要双轨并存发展，即中低收入家庭依靠保障性住房解决住房问题，高地价高房价主要面向社会的高收入阶层，这才是解决社会矛盾的根本方向，才能实现构建和谐社会、人人享有适当住房的发展目标。

作者：文林峰