北京CBD商圈应有新商业概念 和谐生态是发展方向

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月20日10:50 楼市  洪涛  

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根据北京市CBD的规划，在4平方公里用地面积的基础上，前期规划建筑面积为1000万平方米，其中50%是写字楼，25%是公寓，25%是商业。据统计，2005年北京市社会消费品零售总额2902.8亿元，朝阳区高达778.4亿元，占总量的26.82%，崇文区、宣武区分别仅为87.1亿元、80.8亿元。随着2008年奥运会的临近，北京CBD将更为活跃，这将会带动区域内商业的发展。但是，从目前的情况看，CBD商业也存在过剩的隐忧。

目前，北京市CBD规划的商业设施占250万平方米，占总建筑面积的25%，至今已建的商业设施初具规模。2006年底、2007年初CBD区域将会出现一个约43万平方米体量的新大型高端商场。纵观，当北京的交通物流，现有的5.4万人口客流量的北京CBD存在商业设施过剩的隐忧。在当前趋同投资、重复建设、以价格竞争为主导的背景条件下，商业设施过剩的隐忧更为明显。

针对商业设施过剩的问题，笔者认为应该通过有效的市场监管体系，确立和谐商业、绿色商业、特色商业、生态商圈的新理念，从而带动整个CBD市场的和谐发展。

（一）和谐商业——是指在商品流通领域内的政府行为、企业行为、行业协会行为、消费者行为规范运作，共同实现商品流转和实现的过程。

（二）绿色商业——是指绿色商业街区、绿色商业企业、绿色商店等组成，绿色商业街区由绿色商业企业、绿色商店（商场、餐馆、宾馆等）组成。绿色商业街区注重构筑绿色商业空间，主要采用阳光、水、石、木、铁等多种自然元素来营造绿色商业概念, 绿色商业企业标准，大多由组织管理、环境建设和绿色营销三大部分组成，绿色商店是指在满足人们吃绿、穿绿、用绿、摆绿和购物安全无风险等方面作出了大胆的一种尝试。

（三）特色商业——是指具有一定传统文化特色的商业，具有核心竞争力的特色商业是指某一地区所具有特色的，其他区域所没有的或不可模仿的，形成商户和消费者的商业，其核心竞争力具体表现为具有持续发展能力和不可模仿能力。

（四）生态商圈——是指在一个城市商业中心、一个区域商业中心或一个区域市场，根据消费群体的多次层要求，形成相互错位的业态、采用不同的经营方式，提供多层次的消费需求空间，在这个商圈内，形成一个不同商业企业缺一不可、业态相互补充、销售共同提高、利润共同上升、共同发展的商业氛围。

从其他CBD区发展的经验来看，河南郑州亚细亚的商战教训让我们意识到重复建设、趋同投资、同质竞争、过度竞争导致很多问题；而大连青泥洼商业街区业态错位、竞争错位最终导致商业凋敝。虽然北京CBD目前市场看好，但是从该区域长期发展来看，一种和谐商业、绿色商业、特色商业、生态商业的发展理念应引起CBD商业开发者借鉴。（作者为北京工商大学经济学院教授）

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责任编辑/bjxzl01

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