06年朝阳区二手房交易量大幅上涨，涨幅达到25.8%
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虽然2006年北京二手房的整体交易量相比2005年仅上涨了8.6%，应该说交易量涨幅为近三年来最低；但是，从2006年北京各个行政区的二手房交易量走势来看，却呈现出了明显的差异，中心四城区以宣武的二手房交易涨幅最大，同比上涨达到了32.7%；朝阳、海淀、丰台和石景山的二手房交易涨幅以朝阳最为明显，达到了25.8%，而石景山的二手房交易量却出现了大幅的下滑，同比下降了22.3%；通州、昌平、大兴和顺义的二手房交易以通州居首，同比涨幅达到了38.7%，而大兴却出现了5.8%的下降。
朝阳区二手房交易量大幅上涨25.8%，而石景山交易量出现大幅下降22.3%
纵观2006年朝阳、海淀、丰台和石景山四个区的二手房表现，各区之间存在明显的差异。除了朝阳区的二手房交易比较抢眼活跃之外，其他三个区的表现均不理想，特别是石景山的二手房交易还出现大幅下降。据“链家地产”统计资料显示，2006年朝阳区的二手房交易量同比涨幅达到了25.8%，其中已购公房的交易量同比涨幅为33.7%，二手商品房的交易量同比涨幅也达到了17.8%。不过，虽然2006年海淀区的二手房交易没有表现出特别的活跃，同比上涨仅为9.2%，这主要是源于已购公房交易的萎靡，同比下降了1.1%；但是，海淀区的二手商品房交易还是相当的活跃，相比去年上涨了20.6%，其涨幅要高出朝阳2.8% 。而2006年丰台区的二手房交易量相比去年基本持平，同比涨幅为1.9%，其中已购公房的交易量同比下降了10.6%，但二手商品房的交易量同比上涨了16.2%。另外，石景山的二手房交易量同比下降了22.3%，其中已购公房的交易同比降幅为27.4%，二手商品房的交易同比降幅为14.5%。
分析2006年朝阳、海淀、丰台和石景山各自的二手房交易走势，“链家地产”认为，朝阳和海淀两区的二手房存量相对充足，其房产价格也具备多元化的特征，这样能够符合不同阶层消费者的需求；并且2006年6月北京工商局出台了“民宅禁商”的政策，而朝阳、海淀两区的创业者较多，民宅登记注册的比例较大（据朝阳工商统计资料显示，将近60%中小企业的注册地为民宅），为此在“民宅禁商”政策实施后，部分住宅被迫投放“二级市场”交易；另外，7月出台的“限制外资购房”措施，外资购买新房遭到了明显限制，而外资购买二手房的限制较弱，使得部分外籍人士转向高档的二手商品房，而朝阳、海淀两区是外籍人士最为集中的区域，也是高档二手房存量最多的区域。受这些方面的影响，促进了朝阳、海淀两区的二手商品房交易上涨。为此，2006年朝阳和海淀两区的二手房交易量占全市交易量的比重为33.3%，相比去年的30.3%上涨了3个百分点。
而随着近两年丰台区商品房开发力度的加大，消费者的购房选择范围有效拓宽，特别是商品房价格与二手房价格之间的“价差背离”现象并不明显，二手房的价格优势不能显现，导致了许多消费者的需求转向商品房；但是，由于丰台区四环内的商品房可开发土地日益减少，新建商品房的项目也逐渐往南四环外偏移，从而出现了“地段优势的逐级递减”，而南四环内的二手商品房供应相对充裕，其房产品质与新建商品房基本一致，同时，10月份北京银监会出台的“未封顶楼盘停止房贷”政策，这些都带动了消费者对二手商品房需求的上升，从而使得丰台区的二手商品房交易同比依然上涨16.2%。另外，已购公房受到房源供给萎缩、房龄较老、居住性能相对较弱等因素的影响，使得部分需求者开始转向房龄较新、居住性能较佳、升值空间较大的二手商品房，从而导致了丰台区已购公房交易量的下降。这样“一正一反”的对冲，出现了丰台二手房交易的平稳。另外，从丰台区二手房交易量占全市的一个比重来看，2006年为9%，相比2005年下降了0.6%。
虽然2005年石景山受到了多方利好因素的带动，比如首钢搬迁之后的居住空气环境将会得到大大改进，并且“CRD”功能规划的确立，这些对于区域房产价格的提升均具有极大的推动；但是，由于石景山二手房存量并不是特别充裕，同时近几年区域商品房的开发力度并不大，2005年石景山的土地交易为零，目前也只有“远洋山水”等少数项目，从而导致了石景山房产价格较高。一方面是房源供给的紧缺，另一方面是房产价格的走高，为此区域二手房市场出现了“有价无市”的状况，也就导致区域二手房的大幅下降，同时，石景山二手房的交易比重也从2005年的3.3%下降到2006年的2.3%，降幅为1%。[推荐：央产房上市已三年 市场热度渐升 交易瓶颈犹存]
中心四城区的二手房交易量出现“两升两降”的不同走势
从2006年北京中心四城区东城、西城、崇文和宣武的二手房交易走势来看，出现了东城和西城交易同比下降，而崇文和宣武两区的二手房交易量却表现出了良好的上升趋势，尤其宣武的二手房交易量上升幅度最为明显。据“链家地产”统计资料显示，2006年东城和西城的二手房交易量同比降幅分别为3.3%和13.7%；而崇文和宣武两区的二手房交易量同比涨幅分别达到了17.4%和32.7%。同时，东城、西城、崇文和宣武四个区的二手房交易量占北京全市二手房的比例为11.3%，相比去年略为下降0.2%。
之所以出现东城和西城二手房交易的下降、崇文和宣武两区的交易上升，其主要原因还在于近两年区域发展的倾斜以及房源供给紧缺状况所致。虽然东城、西城、崇文和宣武均为北京的四大老城区；但是，一直以来处于“相对北部”的东城和西城却具备明显的传统区位优势，比如西城、东城是中央部委的集中地，西城的金融街，西直门和东直门的交通枢纽，同时东城和西城又具备良好的商业氛围及完善的生活配套设施，因此，东城和西城的二手房需求一直非常旺盛，不过，随着二手房市场的发展，这两区的房源供给紧缺现象日益凸现，同时二手房价格的“高企”，让部分消费者不得不寻找替代区域，从而导致东城和西城的二手房交易下降。相反，崇文和宣武作为“相对南部”的区域，其发展一直落后于东城和西城，但是，随着2004年北京新城市功能规划中明确发展南城之后，崇文和宣武的发展潜力快速释放，各项配套更加完善，二手房的需求快速攀升；同时，这两区的拆迁力度加大，也派生出了大量的“拆迁住房需求”，从而带动了交易的快速上涨。
另外，从2006年中心四城区的已购公房和二手商品房的具体交易走势来看，更是表现出了各自的差异
2006年东城区的已购公房交易量相比去年下降16.7%，而西城区、崇文区和宣武区的已购公房交易量与去年相比均出现略微的上扬，同比涨幅分别为0.3%、3.3%和3.8%，但是可以看出，其上涨的幅度均不大。因此，无论是东城区已购公房的交易下降还是西城、崇文、宣武的略微上涨，其都已经说明中心四城区的已购公房房源供给存在较大的“瓶颈”。[推荐：供需差或致房价走高 "限外令"难抑京城楼市燥热]
而2006年西城区的二手商品房交易量却出现了大幅的下降，降幅达到了42.5%，东城、崇文和宣武三区的二手商品房交易量均出现了上涨。其中东城的同比涨幅相对最低，为10.1%，崇文和宣武的同比涨幅较大，分别达到了33.1%和88.7%，这也是促使2006年崇文和宣武两区整体二手房交易上涨的关键。而推动崇文和宣武两区的二手商品房交易量出现大幅的上涨的主要原因还在于这两年商品房开发力度的加大而随之释放出一部分二手商品房的有效供给。
通州、昌平、大兴和顺义四区二手房交易，通州表现最活跃
从2006年的通州、昌平、大兴和顺义四个区的二手房表现来看，唯独通州表现最为活跃，昌平的表现也是“可圈可点”，但大兴和顺义两区的二手房表现就有点“差强人意”。据“链家地产”统计资料显示，2006年通州二手房的交易量同比上涨幅度达到了38.7%，其中已购公房的交易量同比涨幅更是达到了68.2%，二手商品房的同比涨幅也达到了35.3%；昌平的二手房交易量同比涨幅为10.5%，其中已购公房同比上涨14%，二手商品房同比涨幅为7.4%；顺义的二手房交易量同比涨幅为5.4%，其中已购公房同比上涨5%，二手商品房同比上涨6.6%；而大兴的二手房交易量同比下降了5.8%，其中已购公房同比下降18.5%，二手商品房同比上涨1.4%。
由于今年出台的新营业税、个人所得税以及土地增值税等各项税费，其首要冲击的是二手商品房，而通州、昌平、大兴和顺义四个区是二手商品房比较集中的区域，在此税费影响下，大兴、顺义和昌平的二手商品房交易量的上涨幅度均受到了较大程度的抑制，但通州的二手商品房交易量涨幅依然较大。而促成通州二手商品房继续保持上涨趋势的一个主要原因在于：通州的商品房经历了3、4年的大规模开发之后，新增商品房的供应开始放缓，大体量的项目开发也已经进入后期收尾阶段，许多置业通州的消费者只能将需求转移至二手商品房，而通州的二手商品房供给又相对地充裕，从而促成其交易的上涨。另外，通州已购公房的交易涨幅也比较明显，这是源于通州已购公房的交易一直以来都不是很活跃，交易量相对较低，从而凸现出2006年通州已购公房的交易活跃。
另外，2006年亦庄的二手房交易量同比涨幅也比较明显，同比上涨了21.7%。这是因为亦庄作为开发区，其二手房的存量都是二手商品房，那么税费对于区域的二手房影响就会相对较弱；同时亦庄的新增商品房逐年减少，消费者的需求只能在二手商品房市场得到满足，从而保证了二手房的交易量。[推荐：关注：北京二手房市场交易买卖十月备忘录（图）]
同时，从2006年通州、大兴、昌平、顺义以及亦庄的二手房交易占比来看，相比2005年略微上涨了0.3%，达到31.3%。
综上所述，“链家地产”认为，朝阳和海淀两区凭借房源的相对充足和几大核心区位优势的支撑，在较长时间内都将占据交易的主导地位；而昌平、大兴、通州和顺义四大郊区凭借北京市“两轴——两带——多中心”战略规划的快速实施推进以及受到朝阳、海淀几大核心区位的强力辐射，同时随着中心城区房价的居高不下和房源放量不足的两大“瓶颈”引致的消费者购房需求转移，使得其二手房的交易潜力释放，从而日渐成为北京的交易主流。作为中心四大城区，由于其特殊的区域位置决定了区域房产的性质已经更加趋向于商业地产，使得住宅房源量更加的有限，特别是居住房产价格的高位必将挤出大部分需求者，从而其交易量的占比会越发萎缩。
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