二手房租售比286:1 房市有多少警戒线已被突破?

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月19日11:22 新华网   

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 据报道，在北京二手房价格保持较快增长的情况下，租赁市场的价格却没有呈现出明显的增长趋势，从而导致了二手房的租售比（即售价与月租金之比）出现扩大的趋势，2006年北京的二手房租售比达到286：1，已经接近国际公认的警戒线。另一篇报道则指出，目前北京、上海、杭州等热点城市的租售比在300－500之间，已经超过国际公认的警戒线。 ·地方政府:房价关乎"政绩" 怎一个"降"字了得？

国际上一般用租售比来衡量物业的投资价值，房地产市场比较健康的租售比范围应在100－230之间，如果租售比低于200：1，表明该区域的房产投资价值被低估，投资潜力相对较大，房地产业后市看好。如果售价租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现，超出得过多，就意味着这些房屋的投资价值越少，而且，可能蕴含着巨大潜在风险。 ·户型偏大拟征收保有税 大户型二手房源供给将上升

除了租售比，我国房价收入比也远远超过了国际标准。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3至6倍，世界银行专家的说法为4至6倍。但是，2006年第三季度最新统计分析显示，今年4地的“房价收入比”均达到10倍以上，深圳名列第一，房价相当于家庭可支配收入的15.76倍，第二位是上海，为15.55倍，其次是北京，为13.55倍，最后是广州12.67倍（《市场报》11月22日）。

这么多的指标接近或超过国际警戒线发出的警示信号是相同的，即快速上涨的房价不仅正在远离越来越多的人的购买能力，也在偏离健康发展的轨道而走入险境。应该认识到，我国房地产业的发展，并非单纯是由正常需求等市场因素推动的，其中包含了太多的投机因素和官商勾结等腐败因素。因而，必须用行政的力量进行干预，以便将非市场因素剥离。但是，由于问责缺位，一些地方政府和有关部门执行调控不力，调控政策的效果并不明显，北京、深圳等地的房价依然在快速上涨。 ·前10月北京二手房均价涨1106元 均价7409元

如果调控不能将非市场风险从房市中剥离，房价继续非理性上涨，就意味着，今后将有越来越多的国际警戒线被我们穿越，问题是，每一个警戒线都是一种预示风险的符号，我们能够幸运地逃过经济规律的惩罚吗？日本房价曾经有过和我们一样的辉煌，从1987年到1990年，其住宅用地价格年均上涨14.41%，日本东京的地价等于整个美国的地价总和，但是，随着1990年的泡沫破灭，股市大跌、企业倒闭，经济陷于崩溃边缘。我们现在面临着巨大的人民币升值压力，这会加速泡沫的形成和破灭。这一教训值得我们借鉴。

央行12月8日发布的《2006年金融稳定报告》，首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险作出了预警。截至2005年末，我国16家银行个人住房贷款余额为20258亿元，这是套在我国银行身上的一个巨大紧箍咒。高涨的房价同时也成为抑制人们其他消费意愿的最重要因素，现在，我国最终消费占GDP的比重和居民消费率均达历史最低水平。房地产市场已经绑架了我国经济。而且，为了买房，许多家庭几乎将养老的钱一并投入，在养老保障尚未建立的情况下，这将给社会稳定带来不确定性风险。

每一个国际警戒线被我们碰到或穿越，都是一个醒目的警示，当我们一声不响地穿越它们，当危险真的到来的时候，我们还能这样一声不响吗？我们可以忽略指标，但切不可忽略这些被证明有效的指标背后的危险性。

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责任编辑/bj_ershoufang

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