为什么在国家的频频调控下，北京的房子价格并没有下降？2008年以后的北京房地产市场有怎样的走势？在“财富100北京巡讲”活动现场，北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅对房地产市场做了详尽解读。    

    ●2006年房地产持续升温

    2006年北京房价继续上涨，张寅分析说，一个重要原因是二环要强制拆迁，55万人将面临重新置房安家，这就意味着北京房价没有办法跌下去，把一些人搬出去，就得给那些人盖房子。盖房子，价格就会上去。

    由于去年投资下降比较明显，所以竣工面积就少，从今年开始又增加了。一个特别有意思的现象是，整个开发的增长并不大，但原来开发商买到的土地，现在都在加快盖房，在明年和2008年上半年估计整个北京市场的供给非常充裕了。但最大的遗憾就是这些人基本上都是盖8500元/平方米以上的房子。

    相关的机构调查显示,住宅的平均价是每平方米8379元，这个比较接近真实的情况，而不是经常公布的5000多元、6000多元，这不是真实的，某一年经济适用房面积大的时候，平均价格会被拉下来。但今年1-10月经济适用房比去年同期下降24%，所以平均房价上涨了很多。

    ●多方推动房价上涨

    从变化中可以发现市场的趋势,张寅从多个方面分析了本轮房地产上升趋势的基本原因。

    第一是整个经济运行在今年更热了，明年不会离这个太远，会略微下一点。第二是城市改造的问题，在2002、2003年的时候是排在第一位的，现在这个因素在弱化。第三是移民问题。目前的流动人口非常大，严格说叫移民，移民分两类：一个叫投资性移民，一个是工作性移民。北京的房子被外地人大概买走15%到20%。第四是利率上调因素。刚开始启动房贷的时候，出现过零首付，现在不是零首付，零首付已经提高到30％，现在房贷继续趋严。利率已经调整了好几次，明年也存在继续调整的可能性。还有就是人民币升值和奥运因素，在未来行情中，这两个因素还保持着强劲的影响力。

    ●2007年行情远远没有结束

    2007年还看不到房地产市场的结束。张寅认为，经济因素是上升、下降还是稳定？房地产市场有没有新政策出台？政府是否会继续调控房价？这些都将左右2007年的市场走势。综合分析，在奥运之前很难把房价按下去，现在严格来说房价是一个惯性的上涨阶段，而不是很多的助推力在起作用。

    张寅强调说，目前影响市场的还有一个因素就是企业因素，大家要特别注意，这一轮房地产经过前两次调整以后，出现了强者恒强的现象。虽然国家对房地产行业在收缩，但是对重点企业在倾斜。以后，几家巨头的行为将左右市场行情。

    在分析和预测未来市场走势的时候，张寅建议，可以从细节透视行情。比如房地产广告的多少，房地产企业招聘广告多不多，行业丑闻多不多，假按揭和企业倒闭事件多不多。通过这些现象就可以大致看出一个行业的生存和发展状况。