四环五区国六条以来的上海新盘住宅市场分析

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月19日08:05 房地产时报王水田

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上海新盘住宅市场始终是上海楼市的主力市场，而新盘公寓市场又是其中的主力：新盘公寓约占新盘住宅90%的市场份额，独立别墅和联体别墅仅各占5%左右。因此，新盘公寓市场才是关系到千家万户，关乎市场稳定和社会和谐的举足轻重的市场。

那么，今年5月份“国6条”出台以来，上海新盘公寓市场究竟发生了怎样的变化？

内环以内出现逆转

内环以内土地资源最为稀缺，新增供应量相当有限，而需求却始终较旺，这就促使了内环以内的房价比其他环线区域更快拉升。即使在去年，上海楼市骤然降温，总体供大于求，新增供应全市约出现了30%的过剩量，外郊环间更是出现约40%的积压量时，内环以内依然是供求矛盾最小的一个环线区域。
　
然而，“国6条”出台以来，这一状况却发生了逆转。根据对上海市房地产交易中心各月数据的汇总整理发现，今年1-5月合计的内环以内新增公寓的供求比为1:1.28，而6-10月合计的内环以内新盘公寓的供求比则为1:0.92。上述变化再结合今年7月出台的“限外”政策来看，两者的因果关系和内在联系是不言而喻的。

内中环间依然较热

“国6条”以来，上海新盘公寓市场中，四环五区之间的供求关系相差较大，既有供大于求，又有供不应求，也有供求相对平衡。

在此五大区域中，内中环间是供不应求最明显、新增供应缺口依然较大的一个区域。6-10月合计的数据显示，内中环间新盘公寓的新增供应量为78.8万平方米，而实际成交量则为98.4万平方米，两者供求比为1:1.25。即供应缺口达25%。与此同时，全市新盘公寓合计的总体供求比却只有1:0.94，供略大于求。

内中环间这一供不应求的表象下，究竟是自住需求热还是投资需求热？这是个值得进一步关注的问题。因为，“国6条”后的近半年来，内中环间新盘公寓成交量的降幅，是四环五区中，最大的一个环线区域。

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