价量“背离”明显北京二手房均价逼近9000元/平

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月19日08:58 中国证券报费杨生

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“今年二手房市场呈现出了明显的价量背离现象，交易量增幅很低，而价格增幅很大。”北京我爱我家房地产经纪公司的一位人士如此总结2006年的北京二手房市场。

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大多数中介公司都持这样的判断。他们认为，今年的调控政策在打击投机投资性需求的同时，也压抑了二手房房源的有效释放，供小于求的矛盾进一步显现，二手房价格应势而涨。

房源吃紧刺激供求矛盾

“尽管今年的房地产调控政策显示出了结构性调整的特点，但仍避免不了‘一人得病，全家吃药’的‘一刀切’。本意是控制投机性、投资性需求的政策，最终打击了正常的供给和需求。”一位长期关注房地产市场的北京科技大学某教授如此认为。

“我爱我家”统计显示，供不应求的紧张局面在加剧。北京二手房市场整体供求比维持在1：5左右，个别热点区域、个别价格区间的供需比达1：10。其中，30-50万元区间的房源始终占据着市场交易的主体地位，其供需比约为1：5.5；50-70万元之间的房源供需比约为1：4.5。

我爱我家市场研究中心的一位专业人士分析，房源无法有效释放是刺激供求关系紧张的重要原因。“征收营业税、个税、土地增值税在打击投资性需求的同时，也在一定程度上制约二手房市场的正常交易，致使房屋交易成本上升，从而使不少业主‘惜售’或‘由售转租’。”他还认为，在交易成本增加的情况下，再加上北京新房住宅价格明显高于二手房价格，这使不少要通过卖二手房来实现自住升级的业主选择了暂缓出售。据该公司统计，约六成的业主出售二手房是为了购买一手房自住。

但在房屋持有成本相对很低，而出租收益率颇高的情况下，一些业主继续看好北京楼市，想再等房屋升值，这也影响了房源的释放。

北京市链家地产的统计显示，11月北京二手房成交6645套，比去年同期的7331套下降了10%。“我爱我家”预测，今年全年总交易量为76000套左右，同比增幅约为8%，这一数字将创出2000年来年增长率的历史最低。

二手房均价逼近9000元/平米

成交量在下降，但房价却在上涨。供不应求的紧张局面，再加上税费成本向房价转移，北京二手房价格涨幅明显。11月二手商品房挂牌均价比上月上涨了200元每平方米。

21世纪不动产房地产经纪有限公司北京区域市场部的统计显示，11月份，北京二手商品房挂牌均价为8603元/平方米，向9000元逼近，较10月份每平方米增长200元。其中，朝阳公园等热点区域价格涨幅更是惊人地达到了2000元/平方米。

“我爱我家”的数据显示，前11月，二手房交易均价为6629.52元每平方米，与去年同期的交易均价5674.47元/平方米相比，上涨了16.83%；预计全年价格涨幅将达25%。

“链家地产”市场总监金育松分析，二手房集中在城区，而新房开发已逐步郊区化了，“物以稀为贵”；此外，一系列税费政策造成供求紧张和售房者成本转移也推动了房价上涨。该公司的数据显示，11月的交易均价达7813元每平方米，比上月涨了2.7%。

“我爱我家”预测，由于各项税费政策已基本落实，再加上中介行业的内部整顿等各方面因素，北京二手房价格涨幅明年将放缓，估计在10%至15%；而价格在50万元以下、面积在90平方米以下的二手房仍将占据交易主导地位。

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