房地产为何越调控房价越高 不应再修修补补政策

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月19日08:37 中国经济时报  曹建海  

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解决当前的房地产问题，不能再局限于过去那种修修补补的政策，而应下定决心，从供给和需求两个方面进行彻底的调控。从供给层面，应该下大决心，彻底打破现行的由“无本万利”的地方政府和“整合资源”的房地产开发商联合的暴利模式。在政府的规划和管理之下，让农民集体、城市居民成为房屋建设开发的主体，用“城中村”改造取代现行的政府和房地产拆迁，彻底切断地方政府经营土地和借用土地掠夺的牟利机制。

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从需求方面，目前最重要的是要廓清消费的标准问题，例如规定每个家庭在国内城市只能申报一套住房列入消费范畴，可以享受住房信贷和税收等方面的优惠政策，超过的部分则列入“供给”和“经营”的范畴进行管理。

■一家之言

2006年，对于盼望房价走低的众多消费者而言，无疑是令人十分失望的一年。这一年，全国各地房价涨势惊人，引起百姓痛恨、总理忧心。然而，接连出台各种宏观调控政策后，看到的结果却是房价越调控越上涨的景象。根据国家统计局11月17日发布的报告显示，今年1月至10月，中国完成房地产开发投资14611亿元，同比增长24.1%，比去年同期加快了2.5个百分点。与此同时，不少主要城市的房价也在持续上涨。国家发改委近日发布的10月全国70个大中城市房价报告显示，这些城市的房屋销售价格比9月上涨0.4%，比去年10月上涨5.4%，涨幅也出现微升。

中国房地产的宏观调控，最早可以追溯到1992年邓小平“南巡讲话”之后出现在海口、北海、惠州等地的房地产局部过热。鉴于当时金融秩序混乱、通货膨胀严重等宏观经济运行的矛盾和问题，中共中央和国务院于1993年6月出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，从紧缩银根、收回炒作土地等方面严格整顿国内房地产秩序，迅速熄灭了这些地区的的房地产热。由于当时国内房屋需求主要由单位提供的福利房满足，房地产炒作还处于一个基本上没有多少人“接盘”的大气候下，加之中央对房地产炒作深恶痛绝，采取了几乎最猛烈的措施进行宏观调控，曾经火爆一时的房地产泡沫由此灰飞烟灭，房地产业也步入了诸多研究者和开发商“大腕”所说的“漫长的调整期”。如今，北海、海口等地的烂尾建筑还在见证着十几年前的那场房地产灾难。

房地产业发展的转折点发生在1998年下半年。这一年7月3日，国务院发文从当日起进行住房制度改革，“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。与此同时，中国人民银行也于1998年4月和1999年2月分别下发了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》和《关于开展个人消费信贷的指导意见》，提出将住房建设培育成国民经济新的经济增长点。这是20世纪90年代初期南方房地产崩溃之后，中央政府态度转变，开始支持房地产发展的第一个明确信号。由此，中国新一轮房地产的牛市正式启动。

停止福利分房将大部分1998年后参加工作的年轻人推倒了住房购买的第一线，城市化运动背景下的大量城市新“移民”需要在城市安家置业，房地产大规模开发推动的拆迁活动驱动大量的被拆迁户进入住房市场，还有更多的原有居民为改善住房条件重新进入了住房市场——这些可以称之为“住房真实性需求”的因素，是拉动房价上涨的基础性因素。

然而，仅有需求的强烈愿望，还远远不足以拉动房地产市场的蓬勃发展。而银行信贷则成为放大住房需求的“变压器”——有数据表明，目前个人购房，91%以上的民众是通过个人住房按揭贷款完成的。1998年全国银行发放房贷426亿元，2005年房贷总额为49100亿元，7年间飙升115倍。而仅仅到2006年上半年，全国的房贷总额就已达高达34000亿元。这些数据说明，1998年以来我国的房地产投资和市场需求的快速增长，基本上是建立在国内银行贷款基础上的。

现实当中，能够鱼目混珠、隐身参与到“住房真实性需求”这一基础变量的因素远远不止上面笔者所列举的“睡觉用住房需求”。由于银行过分鼓励居民个人住房消费信贷的政策，不仅促使一些远期需求提前“兑现”购买行为，更助长了一些类似“温州炒房团”等利用银行贷款的杠杆优势大量囤积住房的投机活动。银行的“曲意奉承”不仅实现了某些人持有上百套住房的“地主梦”，更为开发商借助“虚构合同”的“假按揭”行为广开了大门。据说，只要找到足够多的身份证，房地产开发商就可以在一套房屋也没有卖出的情况下，随意地、自主地抬高房屋价格，然后获得按照这个价格计算的房屋总价80%的银行贷款；很多银行人员也自发地参与到与开发企业相互配合甚至“勾结”的行列当中，他们认为即使最后贷款收不回，有超过贷款1/4的不动产作抵押，银行处于无风险状态。

“假按揭”造成的需求格局是，购房者总是被告知房屋已经大部分卖出去了，而且价格是定期调升的，这在一定程度上了加剧了购房者群体的心理恐慌。而开发商则可以利用这笔“回笼”的资金投放到其他开发项目当中，实现“以小博大”的财富游戏。所以，目前被我们当作固定资产投资的房地产开发投资，一个很大部分是来自于“居民消费信贷”名目下的直接形态转换。

除了像“温州炒房团”那样的数目众多的投机者，大量地方官员利用“灰色收入”在多个大中城市购置住房也成为一个普遍的现象。这大概就是我们常常看到一些居住小区40%以上都是“黑屋”的秘密所在吧。可笑的是，这样的“黑屋”在某些地产大佬和经济学者的理论中算不上“空置”，“空置率”中的分子部分应当是房地产开发商没有卖掉的房子，分母甚至包括所有房屋建筑。

除了上述的“空置性”购房或囤房者外，还有一些自称住房“投资者”的买家，他们与投机者的区别在于把房子短期或长期租赁出去。但是考虑到目前全国大中城市越来越大的“房价-租金比”，这种单靠租金为生的住房投资是注定会蚀本的。而最现实的方法是在适当的时候把房子卖出去获得升值，所以这些所谓的住房“投资者”，实际上仍然应当归入“投机者”的行列。值得注意的是，大量新购住房的租用者为中小商户，而商业公司用人上的流动性给所谓“安全小区”带来了巨大的隐患和生活质量的下降，所以这种投资回报是建立在其他人的痛苦基础上的。

2005年以来，受人民币升值和国内房地产热的诱惑，境内写字楼物业和商业地产物业开始受到境外投资者的热捧，同时高档住房、别墅等项目和物业也成为境外资金投机的目标。目前，摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团、荷兰国际集团等诸多外资机构，已深度介入境内房地产市场，也有境外基金入股的境内房地产公司正抓紧境外上市。由于现行政策无法清楚地界定FDI和以投机为目的的热钱之间的区别，限制外资炒楼的政策对资金实力雄厚的外资影响不大，2006年以来加速进入中国房地产市场，且进入方式亦日益多元。外资炒房对房地产热有推波助澜的作用，已经成了中国经济的重大祸害，它所获得的利益巨大，但其进入导致的整个经济的危机，可能还要深重得多。

由于现行政策缺乏对住房是消费品还是投资品的基本属性的认定，住房的真实性需求被大规模地掩藏在投机需求当中了。让我们惊讶的是，无论是政府部门还是占据主流的经济学家，都把这种以投机为主的需求当成了一种“可持续的、巨大的、持久的真实性需求”。由此，“像这种有限供给的资产，需求又来自全球范围，上海沿江和市中心的一些房地产，其实就像买卖名画一样，卖出天价也很难讲是泡沫”。

承载本国居民最基本居住权的房屋，被海内外购买者当成了“名画”一样的投资品，并且可以频繁买卖获取暴利。这些需求竟然也可以得到信贷支持，可见现行政策处于一种什么样的盲目状态。打一个比喻，如果把蔬菜的需求分成商户的需求与消费者的需求之和，是否有放大需求的嫌疑？而商户的需求与其说是投资需求，不如说是一种供给！房地产与蔬菜的不同在于其商品属性的永久性，但是如果政府能够清楚地界定住房为消费品，而把用于生产经营性的房屋界定为投资品，则政府管理的思路要清晰得多。

从2003年开始，对房地产的调控就没有中断，但由于把基本的调控重点放在对土地供给限制和房屋户型这种具体的控制上，而前者甚至反过来成了地方政府和房地产开发商哄抬地价的借口，造成地价和房价越调控越高的局面；而对于需求的调控则基本上处于摇摆不定的状态，2006年上半年银行对住房信贷实行总量控制，但6月银监会要求银行“大力发展实质性首套住房消费贷款”的明确表态，再次洞开了住房个人信贷的闸门；信贷利率的调整有助于打击住房投机，但由于顾虑普通住房消费者的压力，两年来累计1.8个点的调升，相信在房价翻番上涨的格局下，不会对投机者构成任何的阻碍；虽然各地出台了征收房地产营业税、个人所得税和土地增值税的政策，但在投机者占据主导地位的房地产市场上，税收则完全变成了住房消费者的额外价格。

解决当前的房地产问题，不能再局限于过去那种修修补补的政策，而应下定决心，从供给和需求两个方面进行彻底的调控。从供给层面，应该下大决心，彻底打破现行的由“无本万利”的地方政府和“整合资源”的房地产开发商联合的暴利模式。在政府的规划和管理之下，让农民集体、城市居民成为房屋建设开发的主体，用“城中村”改造取代现行的政府和房地产拆迁，彻底切断地方政府经营土地和借用土地掠夺的牟利机制。这是一个让老百姓住得起房的最基本的政策，也是市场经济国家政府提供给老百姓最基本的权利。与此同时，应该把住房投资和投机(含空置)列入供给管理范畴，通过征收累进的房地产财产税和土地增值税的政策，促进这个“流通”环节尽快进入消费领域，则房地产开发的规模和速度可以大大减缓。此外，要督促地方政府依靠税收履行廉租屋政策，保证低收入者的住房权利。从需求方面，目前最重要的是要廓清消费的标准问题，例如规定每个家庭在国内城市只能申报一套住房列入消费范畴，可以享受住房信贷和税收等方面的优惠政策，超过的部分则列入“供给”和“经营”的范畴进行管理。

在2006年中国各地房地产价格高涨大局已定的态势下，预测2007年中国房地产的走势既简单、又复杂。简单的是，我们可以根据2006年房地产价格惯性，十分轻易地预测得出起码在2007年上半年以前国内房地产价格将继续上涨的结论；复杂的是，房地产价格上涨面临一系列新的政策变量影响，如果政策制定和实施到位，房价在2007年后期得到控制并逐步回落，也是完全有可能的。由于2006年的两次调息将在2007年1月1日正式实施，必然会对投机需求形成一定抑制，所以2007年上半年国内房地产价格上涨幅度不可能超过2006年同期；其次，国内对与房地产项目相关的腐败问题调查和惩治可能击溃某个中心城市的房地产泡沫，并对周边城市形成一定的示范效应；再次，2007年可能是房地产投机者与消费需求者之间博弈的最关键一年，基于2008年北京奥运之后房价回落的预期，投机者可能会选择在北京奥运会前出手囤积的房屋，将有可能在2007年后期形成卖方市场向买方市场的反转，房地产泡沫可能在京、沪等中心城市出现回落；最后，如果在2007年出台更有效、更坚决地打击房地产投机的举措，国内房地产泡沫完全可能在2008年之前出现消减的趋势。

责任编辑/sf065

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