银行布局明年房贷市场 借款人有望获更优惠房贷

今年以来的两次加息，再加上中央对房地产交易的调控，导致新放贷减少，提前还贷量增加。这使得各商业银行，特别是基数较高的国有商业银行房贷业务增速相比去年大大下降。眼下，各行纷纷拿出对策。房贷增速下滑、加息预期升温正被看作是激活明年房贷市场的两大主因。

受宏观调控影响，房地产交易观望气氛贯穿全年，银行个人房贷增长深受影响。不过，这种情况正在发生改变。近日，杭城不少银行纷纷在明年的个人业务举措中对于房贷业务给出了重大举措，如占据最大房贷市场份额的工商银行就宣布推出固定利率房贷和不指定楼盘按揭，这被业内称作“为明年房贷大战揭开序幕”。

非恶意逾期也享八五折利率

房屋贷款不良还贷率极低，是所有银行必争之地。许多银行为了稳住房贷老客户，近期出台的利率调整政策更加宽松，甚至对有逾期还款记录的客户，银行也能给予宽容，并许以明年基准利率0.85倍的下限利率。

如果可以享受到基准利率0.85倍的下限利率，那么明年1月1日起，老房贷客户所需承担的贷款利率并不会比现在高很多。以2006年8月19日前办的5年期以上房贷为例，目前执行的基准利率为6.39%，打9折后为5.751%，2007年1月1日后，基准利率按6.84%执行，打8.5折后，实际执行利率为5.814%，只上涨了0.063个百分点。

 农行日前发布《关于个人住房贷款利率调整的公告》：只要由于非恶意原因连续逾期两期(含)以内的，都将其贷款执行利率直接调整为新基准利率的0.85倍。而工行省分行营业部、浦发杭州分行、浙商行等银行也表示，只要按时还房贷信用好，没有恶意逾期不还记录，都可以享受8.5折优惠。

不过对于恶意逾期的标准，各行略有不同，工行对于恶意逾期的标准有逾期时间和逾期金额两项参数，一般来说，对于小金额的预期可宽容的逾期时间要稍长些，而金额较大的可宽容逾期时间则要短很多。而浦发银行则表示，只要是年底没有逾期，则基本就可以得到优惠利率。而记者从多家银行的支行获得的信息则是，“只要不是通知已经延期还贷后还拖着不还，基本上都好商量。

固定利率或更划算

今年两次加息，把许多刚刚买楼入市的贷款购房者杀了个措手不及。高盛（亚洲）首席中国经济学家梁红预计，2007年二、三季度，央行有可能会以27个基点的幅度分别加息一次。

在此情况下，银行推出的能够减免利息支出的还款方式例如固定利率房贷款，一下受到借款人追捧。据悉，光大银行、招商银行推出固定利率房贷、加快还款周期等减轻借款人利息负担的新举措后，今年下半年，建行、农行、中信也相继跟进。不少借款人为减少预期利息支出，纷纷以提前还贷或转按揭形式将旧贷款还掉，转投向推出灵活还贷方式和固定利率房贷的银行的怀抱。

为维护和争抢市场份额，上月末，中国银行浙江分行宣布推出固定利率房贷期权，工行浙江省分行终于也按捺不住，赶在年底加入固定利率房贷阵营。目前为止，杭城已经有7家银行推出了固定利率房贷。

与此同时，最早推出固定利率房贷的两家银行——光大银行和招商银行则相继降低了各档利率标准。银行人士预测，随着明年竞争加剧，银行固定房贷利率水平预料会趋低，在加息预期增强的前提下，固定利率水平有可能会比浮动利率更优惠。

转按揭帮你挑选银行

据银行房贷业务部门透露，目前房贷业务竞争激烈，但由于一手楼的按揭业务往往和开发贷款相捆绑，因此这对于承接较少开发贷款业务的股份制商业银行来说，只能靠争夺存量贷款来扩大贷款规模了。

目前，不少银行都已经推出了转按揭贷款，希望通过本行种种优惠的措施吸引已经办理了按揭贷款的借款人。记者从浦发银行杭州分行获悉，该行推出的个人住房转按揭贷款业务中，新办贷款可以免公证、保险手续；转按揭过程中涉及的二手房交易，如客户自行配对交易，可通过该行的二手房保函业务解决，既以银行信用保证了买卖双方的权利，又可以为买卖双方节省许多中介费用。如果原借款人已办理房产保险，转按揭后，借款人还可申请办理原贷款的退保手续，省下一笔保险费用。

此外，该行在利率和期限上也给了一定的优惠。转按揭贷款如为住房贷款，利率最低可至基准利率的85%，期限最长可至30年，贷款期限可计算至借款人70岁，目前一般水平是60岁到65岁。转按揭贷款如为商业用房抵押贷款，原执行基准利率，现可以申请执行优惠利率，最低可至基准利率的0.9倍。

而转按揭业务的普及，对于已经办理按揭业务的借款人来说，不啻为一个好消息，如果对原按揭行的条件不满意，或者由于搬家或其他原因不方便去原按揭行办理还贷业务，都可以有很大选择范围，来为自己挑选一家称心如意的按揭行。

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