大户型拟征保有税 税收杠杆能否压下楼市虚火？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月18日17:17 房地产门户搜房网  邢晓利  

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“就像买车一样，虽然买的时候掏了10万、20万，但要用车，各种费用包括养路费等也不便宜，有的时候买得起用不起。将来大户型住宅也会采取相似措施。”12月16日，建设部副部长刘志峰在“中国创新90’中小套型住宅设计竞赛”颁奖典礼上表示透露，目前建设部、财政部、税务总局等正在研究增加住房保有环节税费，对户型面积偏大的房子收取一定费用。

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据建设部今年四月的调研，中国四十个重点城市住宅平均套型面积为113平米，其中十六个城市超过120平米，而北京待售住宅的平均套型面积已达143.9平米。对此，刘志峰严厉批评了住宅贪大求阔的现象，并表示中小套型为主是符合我国国情的，相关部门将利用税收、金融和土地政策等多种手段，鼓励开发中小户型住宅，保障中低价位、中小套型住宅的有效供应，并积极引导购买小套型、功能良好的住宅。

提高大户型持有成本 助推中小户型

在前不久举行的泛珠房博会专业论坛上，建设部政策研究中心副主任秦虹表示，目前房地产税的特点就是重流通轻持有，而交易环节过重的税负显然对发展房地产市场不利。因为从税法的角度看，房地产交易环节中的税收过多、税负过重。“不售不税、不租不税，一旦租售、数税并苛。”

楼市户型分析专家李小宁同意秦虹的看法，在他看来，对房地产持有环节征税，提升待售大户型购买后的持有成本是合理的。因为土地像煤炭、石油一样是资源型资产，在国外，大多数发达国家都很重视在房地产持有阶段的征税，这有助于降低房屋空置率和较少资源浪费。

“正因为我国当前存在很多一家多户、户型超大的现象，这样就可以限制人们买大户型的房子。从消费角度限制某种事物比从产品上来限制要好。征收大户型持有环节税费将有利于推动90平方米以下的中小套型住宅成为社会主流产品。”建设部住房产业化促进中心总工程师孙克放对搜房网记者表示。

建设部刘志峰部长表示，“我国目前的住宅主导户型应该是90平方米以下。90平方米以下的中小套型住宅要成为社会主流产品。这是符合我国国情和发展水平的。”

“如果购买小户型，不征税，甚至可能有补贴，买大户型的话，要征税，户型越大，征税的比重越高，这样每个消费者他除了要考虑一次性的购买成本外，还不得不考虑终生的持有成本，就会回到相对理性的决策上来。” 北京房地产师范大学房地产研究中心主任董藩在接受记者采访时表示，这是引导住房合理消费、鼓励购买小户型住房的科学和有利的经济手段。

大户型标准有待进一步细化

此次征收保有环节税，从法律上来说应该是溯后的，应该主要针对存量和再开发大户型住宅进行征税，多为专家表示这样是比较合理的。但我们很多政策往往溯前，此政策出台如果对已购买大户型的购房者征收保有税，再加上我国住房结构的复杂性，存在很多120平米以上的公房、廉租房、经济适用房，对这些房屋征收持有税，也是不公平的。

李小宁同时表示了他的疑问，“什么是大户型？这里大户型的界定标准是什么？”李小宁解释，通常来说，大户型有三个界定标准，一可以从面积大小来界定，比如120平米或者113平米以上的为大户型；再者可以从售价来界定，比如单价高、档次高的豪宅；还有从占地面积、容积率来界定，占地面积大、容积率低的低密度住宅。

清华大学建筑学院副教授周榕也表示，目前很多国家都对住房征收物业税，因为国外的土地等财产都是私有的，他们拥有房产的所有权，而我国买的房子只有70年的使用权，对只有70年使用权的征保有税这是很可笑的。如果真的要征收，至少要保证拥有多套住房的家庭有一套房子免税，多持有的部门可以征税。这个税的征收目前还是酝酿阶段，有很多细节需要制定，比如起征点，起征的面积等。

普通住宅“难逃一劫” 高档住宅“影响甚微”

目前我国的房地产契税都是一次性交的，比如120平以下的征1.5%的契税，120平以上的征3%的契税，对特殊面积有一定的浮动比例。而征收保有税是累进式、终生的，大户型持有环节征税不像契税是一次性的，而是终身征收的税费，从住房消费方面，以后住大房子就得多交税，不管是物业税、房产税，面积超过的越多税就交的越多，这对抑制大户型投资者有很大的作用。对大户型征收保有环节税会对大户型市场产生什么影响？大户型房价是涨是跌？大户型的供应和需求量是否会降低？

对此，李小宁表示，这个政策出台对大户型市场肯定会有影响，但对高端住宅市场影响甚微，征收保有环节税在高档住宅税收里所占的比例会很小，几百元的保有税可能只是他们所交税费的十分之一，所以这些客户群就不会太介意收取这个费用；真正有钱买大豪宅的富人，不会在乎另外支出一笔“保有税”，多收这笔钱对于这些人的买房行为不会产生多大影响。

而普通住宅却难逃一劫。李小宁认为，几百元的保有税可能占到他们所交税费的一半，这就超出了他们的心理承受能力。而且在当前房屋成本不公开的情况下，开发商很容易把这些消费环节征收的税费转嫁到流通环节，让实际的购房者买了两次单。

 “如果要对大户型保有环节征税，这对购房者来说不是什么好消息。”新华社北京分社副总编辑宗焕平也表示了相同的看法，他认为购房者对大户型的需求不会因此而发生太大转变，如果这项政策出台，“一刀切”地要这部分每一分钱都得算计着花的大户型消费者，再交纳一笔“保有税”，岂不是在伤口上撒盐？虽说此政策可以抑制一些大户型的资本投资，但对于保持着几代人共同居住传统，希望三代、四代同堂的普通家庭而言，即便买了130、140平方米以上的大房子，他们的人均面积是小，但付出的代价却是大的。

大户型二手房将供需失衡 房价下降

对大户型持有环节征收税费，对二手房市场影响有多大，我爱我家副总经理胡景晖分析，一旦正式征收保有税后，为避掉这笔额外的税费，将会有一部分拥有大户型的业主出售其房产，尤其是拥有多套或者处于空置期房产的业主可能产生抛售现象。届时，二手房市场中的大户型房源供给量将会有一定的增长。而同时，大户型房源的客户需求量将会得到抑制。因为目前的二手房市场有70-75％的客户想要购买90平米以下的房源，大户型的房源需求量并不是很旺，如果日后出台征收保有税的政策，那么高房价加上名目繁多的税费，将会使购房者对大户型更加望而生畏。

据此，胡景晖预测，整个房产市场的供给与需求决定了房价，征收保有税将导致大户型房源供给量上升，而客户需求量下降，必然会使得大户型房价有所调整而下降。

责任编辑/sf065

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