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海口市统计局今年前三季度的统计报告显示，２００６年１－９月份海口写字楼累计投资６１５７万元，比去年同期增长近８０％。而同期其它业态的商品房投资额都在大幅度下降。
两年后，若站在海口的万绿园向南望去，琼泰大厦可能不再是海岸线边的最高楼，南洋大厦、黄金海景、宝华海景可能也不是吸引人们第一眼球的建筑。在它们身旁，将要矗立起多座新建高档写字楼。
１２月１３日，海南天邑国际大厦有限公司召开新闻发布会正式对外宣布，准备在琼泰大厦旁建设高度为１９８米的海南第一高楼——“天邑国际”，它的业态是５Ａ甲级纯写字楼，预计２００８年１０月前完工。距其不远处，在黄金海景大酒店与南洋大厦之间的空地上另一座写字楼“海湾国际”也酝酿动工。
回顾２００６年，一批新建或者全新设计的现代写字楼竣工或开工，除上述项目外还有玉沙国际、万利隆大厦、乔海阳光大厦等。业内人士刘先生认为，以“天邑国际”为代表的全新设计写字楼的出现，标志着海口写字楼进入“新生代”。他说，虽然前两年海口也涌现出一批写字楼如新达商务大厦、国贸中心等，但它们都是在主体已成规模的烂尾楼基础上改建而来，其设计实际是１０多年前的，海口真正意义上的全新设计的写字楼是自２００６年开始的。此观点得到了业内不少人士的认同。
海口写字楼过剩？
经常出入海口各写字楼会发现，不少写字楼空置率相当高，有许多楼盘整层没有公司进驻。海南房地产界业内人士周宇认为，今年建这么多写字楼感觉有点盲目。今年来，不只“新生代”突然井喷，由于烂尾楼的处置进入最后一年，一批烂尾楼改建项目纷纷投入市场，如“财富广场”、“财富中心”等。海口市统计局今年前三季度的统计报告显示，２００６年１－９月份海口写字楼累计投资６１５７万元，比去年同期增长近８０％。而同期其它业态的商品房投资额都在大幅度下降。另一现象也表明海口写字楼几近饱和。一位业内人士在考察完国内诸多大小城市的写字楼后，评价海口写字存在四大怪，四怪之首便是许多写字楼价格比住宅便宜。而海口一些著名写字楼租金价格只有３０－６０元每平方米，商住楼价格更低，在２０元月每平米以下。导致这种现象是因为写字楼太多，低价竞争所致。海口写字楼“过剩说”在市场弥漫。
但开发商有不同看法。天邑国际的销售总监黄朝军手上端起厚达四五厘米的调研报告说，“我们经过半年的市场调查，认为海口的写字楼市场未饱和，尤其是高档写字楼，严重不足。”包括海湾国际、玉沙国际等销售主管人员看法一致。
支撑他们看好海口高档写字楼的有理主要有以下四点：
首先是海口经济的发展程度。海口经济发展水平近年来增长迅速，但是写字楼建设水平跟不上经济发展要求。
第二，一批大项目大企业的进驻。在“大项目进入，大企业带动”战略的引导下，近年来一批大项目在海南安家落户，但是海南市场上缺少能够展示大企业形象的写字楼。
第三，海口市场办公环境不规范。据开发商的调查，现在海口的公司７０％在商住楼中办公，１０％在酒店中办公，只有２０％在纯写字楼办公。与之不同的是北京等大城市已经住宅禁商，这将是个趋势，海口也会朝这个方向发展。
第四，海口写字楼结构不合理。用现在的眼光看，海口写字楼大多数是低档写字楼，少有中档，没有高档。开发商认为是空缺。
基于上述原因，在一轮住宅、商铺开发热过后，资本开始向写字楼集中。
不管有没有过剩，从目前已经建设完成的新生代写字楼看，其销售情况还是非常乐观。乔海阳光大厦的有关负责人告诉《证券导报》“财经海南”记者，该楼已经售罄；万利隆大厦有关负责人也介绍该楼基本销售完毕。还没有开盘的玉沙国际销售部主管介绍，玉沙国际推出的写字楼层不多，但已经有１５０多人预定或者表示有意向购买。
新生代优势
这些新生代写字楼究竟有什么优势吸引它的客户？５Ａ、甲级是它们在营销上最响亮的宣传口号。（５Ａ是指：ＯＡ办公智能化、ＢＡ楼宇自动化、ＣＡ通讯传输智能化、ＦＡ消防智能化、ＳＡ安保智能化。甲级的标准则指：管理国际化；２４小时全天候写字楼；人性化服务：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和零距离商务化等。）天邑国际工程管理总监雷国旗以天邑国际为例介绍，该写字楼建筑面积８万多平方米，在配套上有多项举措，如电梯就达１７部之多，每台电脑配备１０兆宽带， 大楼内设有银行、邮局，同声传译足不出楼就可以进行各种商务活动，实现零距离办公。其它自动化办公设施无一欠缺，餐饮娱乐在一个楼内即能完成。
海湾国际销售部孙经理认为，新生代写字楼的区位环境较老写字楼有很大优势。由于当年的规划设计，老写字楼主要分布在国贸大道两侧，所在的区域已经失去了景观优势。但包括海湾国际、天邑国际等写字楼面朝万绿园、琼州海峡，景观非常好。此外，软硬环境的配套、写字间的装修设计更不必说。
但是，新的问题是这些新建写字楼之间可能在未来出现竞争。一位业内人士称，谁能在竞争中胜出，要看哪家开发商实力雄厚，哪家营销能力强，哪家写字楼更有亮点。
新生代写字楼还面临的另一个竞争是区位的竞争。据开发商市场调查的情况看，现在海口有６５％的写字楼集中在国贸区，已经初具ＣＢＤ雏形；距离国贸区一村（玉沙村）之隔的天邑等项目要打造的滨海ＣＢＤ，目前也有近十座写字楼扎根；而在海口老机场，政府又要着手建设中央商务区，乔海阳光大厦已经做了该区域的桥头堡。将来它们三个区位的竞争不可避免。
烂尾再现还是提升市容
１９９５年开始动工兴建的海口标志性建筑明光大酒店在相当长的时间中是以“烂尾楼”的姿态展现给世人，至今年才动工复建。于是从１９９８年到２００６年的八年间，该楼作为标志性建筑非但没有给市容增色，反而成为烂尾楼的“标志”。在天邑国际的新闻发布会上，也有记者担心地问，“天邑国际的资金实力怎么样？”这个问题的潜台词其实就是：新生代写字楼会不会因为资金问题成为城市新的“烂尾楼”？
天邑国际财务总监余兆建充分介绍了该公司第一大股东北京建房公司的不俗实力，表示不出意外，２００８年１０月前应可竣工。
一业内人士认为，现在的情况同当年烂尾楼形成的情况已经不同，相比１０多年前疯狂建房的情景，现在写字楼的建设要稳健得多，形成烂尾楼的风险大大降低。
海湾国际的孙经理认为，新生态写字楼不但形成烂尾楼的可能性少，而且对城市形象的提升有非常大的作用。他说，大多数城市的现代标志性建筑都是写字楼，如广州的中信广场、深圳的帝王大厦等。因为写字楼能够展现这个城市的经济发展水平，而公园、住宅等这方面的承载力不够。海口的标志性建筑已经被黄金海景大酒店和宝华海景大酒店垄断了１０多年，该让位了。
２００６年１２月８日，由中国建设部、建设报及中国房地产联盟、中国房地产联合商会联合举办“全球房地产交流与合作联合峰会ＣＣＧＲＥ”， 海南天邑国际大厦作为“中国最具城市标志性楼盘”受到册封。
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海口写字楼新生代井喷：盲目开工还是真实需求
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