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06年12月15日，香港，2006中国不动产投融资大会主论坛。
·演讲主题：从代理业看中国大陆不动产的未来发展
--View on the Prospect of Rea Estate Industry in the Chinese Mainland from the Angle of Agency Business.
演讲嘉宾：施永青(施永青博客,施永青新闻,施永青说吧)（香港中原集团主席）
【施永青】：各位来宾，很高兴有机会和你们分享一下我对中国房地产前景的看法，中原地产其实和刚才上台的比的话，是一个小公司，我们主要是做房地产代理的，不是做开发的。但是我们现在在国内20多个城市里面有业务，我们的工作人员已经在国内超过了1万人。今年我估计销售的房地产的净额应该超过1亿。但是我们接触的不是高层的，我们主要是接触的住家、中小型的投资者。当然我们也有做一些大的项目，所以我们对市场的情况还是比较了解的，不过今天我主要不是从一些数据来谈房地产。因为中国这么大，不同的城市的数据也不统一。所以我是从我个人的印象来谈，我是从供求和政府的态度来看这个问题。
从供应方面看，我觉得中国的土地供应量是越来越小了。有一些城市不同的区都是在抢土地，所以当时土地是批了很多出去，现在中央的控制是越来越严格了，现在是中央在反贪污、很多的政策都在收紧，银行的融资也比较困难的情况下，我自己的看法大部分的城市未来的土地供应会越来越少。从这个角度看，供应小了，价格其实是有压力，要上升的。从需求的方面看，刚才也说了，中国的大城市的人口在不断地膨胀。因为这个是国家的政策，要把农村的人口转一部分到城市去。香港的人口已经不怎么增长了，出生率也降低了。在外国和香港的一些发展的地区，房地产的需求主要不是来自人口的增加，而是来自改善生活的需求。但是人口增加对房地产需求的必须性改善生活的需求是强烈了很多。所以房地产土地少了，需求多了，所以价格会上升。当然有人要住房子不等于是有人买得起房子。中国出了人口增长之外，经济也在增长，尤其是中产阶级收入的增长水平比整体GDP增长还快，所以有效的需求也是增加很快的。所以从这个角度看房地产的价格上升是很明显的。但是由于这个上升趋势的明显也导致了资金的流入。因为中国现在的生产力已经很大了，好象大家说温州人喜欢炒房子，以前说温州的打火机已经占领了世界的90%的份额了。你怎么样让他再投入以前的实体呢？所以没有这个实体经济不需要这么多资金的时候，它的资金资源就会流到房地产、股票这些市场。但是中国的金融市场还不太发达，中国的民族性都是喜欢把资金流到房地产的。所以这个现象非常普遍。这个情况下就出现了房地产价格上升的速度远远比GDP的增长、比刚才中产阶级收入的增长还要快。那么就出现了价格和住家的负担能力出现了脱节的情况，这个情况我认为是存在的，尤其是大城市里面。因为大城市好象上海、深圳、北京，它的楼价不单是反映这个城市里面人的购买力，还反应旁边城市、旁边农村的资金也流到大城市里面去了。好是下雨的时候你把大盆接来的水倒到小杯子里面一样，这个杯子里面的水升得很快。像上海这个程度，周边的很多的地方的人都可以去那里，所以它的楼价会升得比较快。但是我们做三级市场的看到主要的动力还是在本地的市场。但是中国在国际化之后，好象伦敦、纽约一些核心地区的房地产买家根本不是伦敦的原住民。我听说伦敦的60%以上的房子都是外地人买的。比如买伦敦区的房子的人可能是阿拉伯的王子、还有俄罗斯的人。一些香港的人也到伦敦投资，中国先富起来的人可能也有到伦敦，变成一些国际性大城市的房价反应的不是本地人的购买力。而是反应世界上有钱人的投资偏好，它偏向到这个城市的话，它的资金的流量就很快。现在国际上大的城市情况是怎么样的？就是价格远远比租金上升的速度还要快。因为价格是反应投资者的偏好。租金是反应当地人的负担的能力。所以一些好的地区房子的回报率是很低的。香港一些好的房子的投资回报率只有百分之二点几。如果看回报率才投资的话，那么就投不下去了。那么回报率越高的，不一定是好的投资，越好的投资回报率是越第的，好象股票一样的PE高的都不是好的股票，好的股票就是前景好的，就是价格上升。房地产也是一样，好的投资价格上升之后，它的租金不可能一下子上升了，就变成回报率低了，但是这个不等于是一个不好的投资。越是国际性的城市，中国现在还没有真正称是国际性的城市，也有全国性的城市，那么全国性的城市吸引的资金肯定比较租金上升快，所以出现了大城市里面，租金没有升，但是房价上升很快。所以我想这个是无可避免的。所以在大城市里面要把价格压到普通人都买得起的情况是不容易的。
现在我自己看中央政府在宏观调控的一个考虑就是本地居民的承担能力，我自己觉得从住的角度看的话，不一定是买的，住也可以的。本地居民如果住得起，买不起就不要紧。这个是大城市的情况。当然如果价格的负担能力和租金是完全脱节的话，那么这个价格不能够持久的。那么现在政府担心的话，如果这个回报率长期不升的话，那么资金也不可能进来的。那么香港的太古地产为什么不到2%的回报率他也会把香港的“有一”商场买进来呢，因为他感觉这个是有投资回报。那么价格越升，流进的资金越多，流进的资金越多，价格升得越快。虽然建房子的话，你要花很多的时间才可以建起来，但是资金流进来是非常快的。我自己个人感觉，有一些地方的确出现了资金流进导致价格上升的速度已经超越了经济增长的速度了。超越了经济的承担能力，变成了中央想去调控资金的流向。从中央的角度看，现在是想资金流向农村和内地，通过农村的生活改善产生新的需求使中国的生产业不用太依赖出口，这个是中央的想法，这个情况下，政府就想压沿海把资金引要内陆去。但是按照资金的流入讲，不是按照国家想的那样，他是看哪些方面赚钱快，比如房地产业，赚钱快，所以就把资金流像房地产市场。所以现在政府可以调控房地产的房价，如果房地产的价格还在上升的话，就没有办法避免资金继续往房地产业流。从去年开始，上海、长江三角洲的价格已经压下来了，但是压了上海，资金就流到北京、深圳、广州等其他的地方，甚至是内蒙古。问题是资金实在太多，没处投，你不允许我投这里，我就投到其他的地方去。所以今年年中的时候我作了一些预测，就是估计中国的房地产价格会调。调10%左右是没有用的，一定要调15%-30%才会把房地产的资金的流向改变。我觉得如果楼价停一停的话，可以把中国的政策推出得不是很急。如果政策不断推出新的政策的话，对房地产业的压力就会非常大。但是实际情况下，从不同城市看，房地产的价格还是不断上升了。上海、北京、深圳等房价还是升得挺快的。所以我从这一方面看，我担心中国的政策还是会收紧的。但是从地方的情况来说，地方政府都是某一种程度是在对抗中国的政策的。为什么？因为房地产是地方政府收入的主要来源，又是社会经济发展的主要动力。如果建筑业发达了，带动了运输业、很多方面的经济的动力都大了。加上房地产的价格上升之后，拥有房地产的市民都觉得自己富裕起来了，消费也会比较多，变成经济的动力比较大。所以房地产一升整个经济都启动，所以地方政府为了保持自己的经济发展能够有动力，它是不肯去压房地产的。但是从中央的角度来说，如果价格升得太快，将来出现泡沫的话，就会造成社会的不一定、造成经济的损失、金融危机等情况。所以从供求说，供应小了，但是需求还是在增加。但是短期政府还是在打压房价，我个人认为未来2、30年中国的房地产基本的趋势都是向上的。长线投资者如果是超过10年、20年的投资是一定赚钱的。房地产的情况是主调上升，如果上升过多就会调整，调整方向是一浪高过一浪。所以长线投资者来说是很好的。但是今天的环境，政府已经开始调控了，价格和经济发展的有差距的时候，就存在着向下调的空间，但是是不是调得下来？还是要政府的政策。
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年中曾预计房价下降15-30% 施永青今改变预期
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