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06年12月15日，香港，2006中国不动产投融资大会。
·演讲主题：中国开发商海外多元化融资及如何与海外金融机构互动
--Diversified Oversea Financing and Successful Oversea Financing Case Studies for China Developers
演讲嘉宾：陈咏东（董事高级副总裁 研究部主管 博士）
【陈咏东】：各位大家好，马上要过圣诞节了，首先预祝大家圣诞节快乐，也希望大家在香港多消费，支持一下香港近来。谢谢大家！
前面的演讲嘉宾他们都是妙语连珠，作为我是比较初学的，我就尽量把我们公司在市场的情况和大家分享一下，首先我想讲几个数字，这个数字是我们公司作为了解整个市场从2006年的时候到底海外基金在国内当中我们了解的一些情况。我们是从2006年开始的，这一年总共海外基金的参头有38宗。其中土地占了11%，商业占了11%，办公楼是占了18%，酒店式公寓和住宅占了31%，综合16%，参股和股权收购占13%。其中投资者的来源分布是怎么样的？主要分了四大区域，香港背景的公司占了16%，美国背景的公司占了34%，新加坡和亚太地区的占了38%，而欧洲地区的占了18%。在这38宗里面，到底它的总投资金额是多少钱呢？我这里的数据是44个亿美金。按照44个亿美金，香港占了20%。美国基金占了33%，新加坡的资金背景占了30%，而欧洲的占了28%。在几个数中，其实算起来44个亿美金就是300多亿人民币。但是这些资金主要是以上海、北京、广东为主和其他的一些二线的城市。
作为中国的开发商怎么样海外基金互动呢？首先最简单的融资是把手上的东西，比如商业物业，中国的开发商就是盖了就是卖的。所以第一个有一个成熟物业整体收购的问题。第二个是成立中外合作公司，这个是大家互相认识，加强互动的方面比较多。第三部分是比较高级一点的，就是私募基金结合，如何帮助公司在前期准备上市的过程中引进一套系统？引进一套更加有管理方向和资本的运作模式，以方便以后的IPO。最后的层次是在海外资金市场上市。
其实买不动产是比较简单的，我想和大家分享的是，作为海外资金在这里买资产的话，要看几方面的东西，比如这个项目的地理位置，项目的规模和体量，还有项目产权关系，还有项目的升值空间和租金回报的情况。
另外一个方面我觉得有一些海外基金买了一个发展商的物业，其实是一个双赢的局面。比如MORGORAR买了个香港的业务。如果把做长期营运的话，那么会提升整个楼盘的素质。还有服务式的公寓是基本上不要少于200套。
第二个方面我比较感兴趣和大家分享的是如何成立中外合资企业？合资公司和海外基金的合作好象是一个订婚的两个人，大家如何在这个过程中，了解对方，如果真的做得好，就真的要结婚的话，就往上一步走，继续发展。
如果海外基金和国内开发商“谈恋爱”的话，要注意几个方面，第一首先不要看这个项目值多少钱，这个要看公司的投资方案、公司的业绩等等，这个是为了以后的合作铺底。最后是看怎么样合作？最后看是否有其他的合作方案。其中有一个是瑞士信贷和北京天鸿作了一个房产的开发，当中如何体现再融资过程中我们觉得脱开了单一性的银行借款，这个里面结合了银行借款、股权投资。这个体现的多元化的投资，也体现了我们担心的改变中国房地产风险单一的是依托在银行当中的情况。
从私募融资的角度我不会讲太多，因为今天渣打的陈凡先生有两个非常成功的案例，就是世贸和绿城，他们都非常成功。我们一般看绿城也好，它的PE可能是7.5，但是在瑞安的PE远远是高于他们PE值，所以我们通过基金的重组，可以使在公司体系和项目过程中有一个重组和洗牌。另外一个融资渠道是通过两方面，一个方面我们所指上市有几块，一个是国内上市，国内上市你上市了，也不一定能找到你拓开的融资渠道。那么为什么在香港上市呢？就是因为香港有一个国际的平台，让很多的企业有国际融资的渠道，包括债券。香港有很多的渠道允许在首轮上市之后可以有一些优先的融资渠道，有再融资的概念，因为有过第一轮的IPO，允许有这样的产品，这样产品针对的购买的融资方已经不局限于我们所指的投资银行了。可能延伸到美国的一些基金。他们针对回报率相对比较低一点的。因为经过第一轮的上市之后，会有一些评估机构对你进行评估，这个也可以提升公司的信誉度。一家公司经过私募融资、经过第二轮的上市之后，有了这个评估公司的评估之后，会大大减少对外融资的成本。
其中一家是有海外背景的在香港上市的最近的SPG，是在今年10月10号上市之后，现在大概是6.6。其他的一些案例都是有目共睹的。
那么房地产信托基金方面呢？自从国内第一个基金越秀上市之后，这个结构，房地产要在外上市已经不适用了，因为国家要求针对外商房地产投资必须要在中国成立公司来做直接投资。那么我们看到直接购买的方案已经不允许了，我们再看未来的房地产，特别是商业房地产，如何体现商业房地产有再融资的渠道呢？我们希望可以看到有更快的发展。这个也是有其他的融资渠道来减低中国房地产的开发在中国的融资的风险的。其实房地产信托资金可能很多元化，我们可以看到，从ACM美国房地产投资基金的资产分布中看出，收购区域性的商业中心是占9%，购物中心是19%。这些都是在作为房地产体系中平衡风险中的一个产业包的一个平衡点。
我们国内现在已经有足够的人才和法规之后，我觉得慢慢可以拓展这一块，我觉得只有多元化的融资，在不同的房地产项目中才会减低中国房地产开发企业在中国的投资过程中，减低银行单一的风险。希望我们以后有机会多探讨，今天非常感谢大家！谢谢！ >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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陈咏东：中国开发商如何与海外金融机构互动
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