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06年12月15日，香港，2006中国不动产投融资大会。
•演讲主题：资产型不动产企业的融资结构与风险控制
——Real Estate Enterprises’ Finance structure and Risk Control
演讲嘉宾：陈凡（渣打直接投资有限公司大中华区总裁）
【陈凡】：大家好，前面的聂会长和姚小姐都讲得非常精彩，我听得特别入神，我想我今天的讲话我想以一个比较放松的方式来谈。谈宏观调控太敏感了，我们说点实际的。我一般的情况下，党指在哪里我就打在哪里。现在政府号召调控，现在很多企业如果价格是不错的。这个就是我们进入的好时间。今年我作了三个项目。先是和世贸合作，后来又敢上绿城上市，后来又把中原地产的做了。其实我不是做地产的。我进那行还是聂会长给带的。这几年我正好对房地产比较感兴趣，又赶上了这个好时候，所以就作了一些项目。我做投融资已经有12年了，我觉得房地产企业和别的企业还是有区别的，中国的房地产称为“企业”的时间加起来不过6、7年。原因是什么？一个企业最重要你要是可以预测的。就是你每年的收入你是可以算的。就像做鞋的鞋厂似的，今年做多少双，明年做多少双都是可以预算的。但是房地产是没有办法预算的。这几年咱们国家随着改革开放、随着房改，很多房地产越做越大，既然房地产称为企业了，那么企业就应该有企业的一般规律。当这个公司成为企业之后，每年都会有很多的现金流出来。我们中国的房地产企业好的还没有达到并购的阶段，所以在这个情况下我们实际上作为我们公司来说，目前为止，没有在项目上投资，明年可能要做一些尝试，目前我们只是在我们股权的控股公司上进行尘世。
资本运作是比较专业化的。我们算过一个帐，中国大概有31个省份，算来算去，中国应该每个省有两名、到三名的上市的话，中国大概有100家上市公司，刚才说了有61家，其实早期的上市的公司，比起这两年上市的规模和公司的运营体制差距都是非常大的，除了万科。这两年上市的公司，显然从它们的资金水平、实力、土地储备方面都是非常不错的。比如世贸我们上的时候是在1000万平方米以上，绿城也是800万平方米以上。这样的规模的话，我觉得每个省都应该有一两个这样好的企业出现。实际上可以直接上市，不一定要通过私募。但是为什么大家现在都要通过私募呢？比如世贸，在我们进来之前，大概这个企业是做了两年半，这两年半还是没有走出去，我们进入之后，在高盛和我们一起谈，最后把这个事做成了。第二个是我们刚刚作的企业是北京非常好的企业，是北京中原地产。这个是我们和摩根、美联三家共同把这个作成了。其实我们的回报比地产项目的回报稍微高一点。举一个很简单的例子，我们投入世贸，我们进去的时候是4.14元。现在已经翻了三番了。实际上现在纯净利润已经涨了200%。不到八、九个月，我们就赚了这么多钱了。绿城我们当初进的时候也是8.42元，现在是涨到了14块。大家都说这个是暴利。这个不叫暴利，当然新闻媒体的话，一定要炒作这个事，因为那是它的工作需求。但是我们作为企业来说，都应该明白，如果你没有这个上市过程的话，就不行。在国际资本市场里面，它的部分认识你，他不知道你绿城是谁？但是他认识渣打，所以如果你通过渣打做的话，就比较方便。其实你不要觉得投资者是非常聪明的人，其实投资者是非常傻的人，大家他们非常执着。他们有几百年、行之有效的理论。我们中国人的特点是因为比较“聪明”，所以我们在做事情的时候不太顾忌他们的情况。实际上引入战略者从我们多年做私募来说呢，我给大家举一个特别好的企业的例子，这个企业在河南。老板姓胡。他最近也在做私募，当初我问他，你的业务做不得不错，你为什么做这个？他说，钱是很次要的，最主要的是我要引入一个机制。因为他已经是在管理上有得特的模式的管理了。但是他希望把公司治理结构方面的作起来。这个是我们这个基金的强项。我们基金不是只作房地产，我们非房地产也做。我们公司这么多年来。从房地产业、地产业、金融业方面我们体会到了很多和中国国情接轨的公司治理结构。这些治理的结构可以帮助我们的企业一旦进入二级市场的时候能够有一个比较好的例子。比如花旗银行上市了，其实并不是花旗的办公楼上市了，而是在虚拟的花旗在投资上作出来，把这个虚拟的花旗和投资者心目中的花旗作一个比较，如果这个比较差距越小的话，那么估价会越高。
实际上进入国际资本市场还需要考虑另外一条，总的来说，私募实际上是帮企业进入国际资本市场，从“淡水鱼”走入“咸水鱼”的一个过程。为什么？因为你过去的行为习惯、把你自己认为行之有效的一些方法，到了资本市场人家可能就不认你这个了。所以你比较要他你的做事的方式、把你的经营企业的行为要改变。比如一些环保问题、劳工问题，国内的许多老板都不注意。但是一旦上了资本市场，除了问题，就麻烦了。有一个企业的老板，他本来是做电视的，他要到资本市场上做。结果董事会不同意，结果他自己弄了一个合同就出去了。结果一出去了，就出现问题了。我们现在就是帮你熟悉资本市场的规则。导致你不至于出现问题。
比如有一个老板在上海买了一个楼盘，没有经过我们的同意，自己就签了，我说这个楼盘该买不该买先不说，但是你不能不跟我们商量，就自己签了合同了。最后那个楼盘果然跌了，后来他又感谢我。我说，你不要感谢我，所以我说，要上国际资本市场，很多企业要改变行为习惯。其实进入资本市场，有几个基本的要素，首先是要投“人”，我的工作就是三件事，管人，内部管招人，内部是看老板，看老板是一门学问，其实一个公司里面有两件事实，第一要投老板，第二要投团队。光投老板不行，如果老板从飞机上掉下来怎么办？有的人可能觉得不吉利，但是这个事是有这个可能的。所以我一定要喜欢这个企业每个人都有独立的东西，同时这个公司有很有凝聚力。所以这一点在中国找很难，因为中国的老板都是“八面将军”。我们投一个企业一般至少看50家，看了之后觉得在中国想要投一家企业的话，真的不容易。像一些房地产基金不关注老板怎么样？他们只关注资产，我们不一样，我们只看企业。如果企业不好，万一出了一件事怎么办？所以老板和团队是最重要的，第二我们要看商业模式。因为现在的竞争多激烈啊。如果光把房价打压下来不行。所以从你获取土地的模式，从你合作的模式，比如绿城有非常好的商业模式，绿城、世贸和中原的商业模式都不一样。
商业模式分三层。第一是行业模式、第二是战略模式，第三是经营模式。战略模式就是你为什么能赚钱，就是和别人的差异的模式是什么？第三我们看一些财务方面、业务方面的指标，比如说土地储备，比如我现在的土地储备小于300万平方米，我们肯定不能做。因为这个是没有办法预测的。市场的地位也是非常重要的，我们投世贸为什么觉得还可以？为什么世贸后市表现如此之好？因为我们在都是的时候就看了这个企业的战略模式和经营模式。另外我们对这个企业有相当高的要求。地产公司分两块利润，很多是通过再评估可以把这个利润变得很高很高，我们一般是做定价的时候，是这么算，比如说你的市盈率是多少倍？比如说世贸是7.5倍。听起来挺高，实际上是纯粹从买房子的那块算的。如果把酒店、商场都算进的话，实际上就只有3.5倍。反过来绿城市上市的时候也是7.5倍。所以当时我觉得这个价格并不便宜。所以我给他说，要收的时候一定要收，千万不要谈。他当时希望是要九倍。但是等到了九倍的时候投资者如果都跑了，就完了。所以我们要看土地储备，比如你拿到土地证，没有拿土地证的，然后各打一个折扣，然后再算一下这个价格是多少。
从这几个要素来说，土地储备、净利润规模。同时你的公司的利润是增长的，这个我们一般是要看两到三年的预测的。房地产的公司有一个特点，就是在上市的时候利润一下子就涨得很高。大家上市之前的利润是非常小的。实际上每个地区都有很多的好公司，就看怎么样把它作起来。除了这些指标之外我们实际上对房地产公司的市场地位非常重要的。比如在浙江我们作的绿城，他在浙江地区是第一名。就是说你总要找一个自己的优势，得有几个关键性的第一，大家才会找到好的合作的点。所以这个行业竞争非常重要。绿城市的商业模式就非常好，他到当地是50、50的合作。但是它获取土地资源的商业模式就是它的核心竞争。当然它的50、50里面还有技术的含量，实际上它的资金非常少，他已经进入了品牌经营的境界了。这个时候大家都想一些办法在经营。我昨天和一位老板聊一聊。他能够把资源的事和房地产的事并起来考虑，首先帮政府做一些事，那么政府也会为你的企业进行一些考虑了。这个就是核心竞争力。最后电视上有放一个片子《大国崛起》，及时大国崛起和人的崛起、企业的崛起是一模一样的。所以只要自己的经营理念转变，要会经营创新。那么就会发展。只有房地产行业，有会有人住，只要有人住，房地产行业就不可能衰。在中国做生意，没有做不成的事，但是没好做的事，谁能够创造核心竞争力，就是党出一个政策，我们就能够按照党的政策出台一个决策，符合党的决策，也符合市场的需求。还有股东背景，我们就是要一视同仁，中国的特点是从计划经济的体制走向市场经济的体制，这个过程中肯定要进行重组。重组肯定是创造核心价值最重要的东西。世贸的案例大家都比较熟悉，我就不多说了，我只说一点，我们当时拿世贸的时候有一点小插曲，因为当时还有一个同行业在做。我们当时进的时候人们说了两条，你们现在在世界排名是多少多少名？然后说投行也不行。我们为什么能进来？我不多说了，因为每一行都有每一行的高招，我们肯定是有自己的核心竞争力。
我们现在都在讲竞争，其实房地产企业无非就是由内部资源、外资资源和市场环境组成的，房地产市场说白了就是一个资讯的企业，我这样定位肯定很多老板不太同意。实际上你想想，钱是怎么来的？土地是怎么来的？所以说到底你是一个投资的宏观调控管理公司，所以实际上你算一算，房地产公司真正的核心竞争力就是管理，你有多大本事？多少人才？多少品牌？多少战略？这个是你最核心的，所有的房地产企业作到后来一定是有很好的企业、平台、特别是有很好的系统。当然外部资源这些，其实都是在变化的。过去是靠关系，现在是招牌挂的形式。大陆的房地产在相当过程中不可能像香港一样，只一块地，然后所有的公司一起拍，不可能的。国内的一定是很多人在一起经过协商、一起做的。因为这次可能你拿到地，下次是他们拿到地的。昨天和潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)一起，他就讲到拿地要公开透明。我觉得想拿地的方法要讲究，但是不能违法，不能腐败。其实拿不到地不一定是坏事，因为说不定那块地会赔了。还有贷款的时候，很多都是把政府的土地压在那里，然后把政府的钱在借出来，这个空手套白狼的日子已经一去不复返了。现在都是是规范化了，作为企业家你左右不了政府，所以作为外商我们特老实，到哪里干活就行了。说实话我很感谢党的宏观调控，如果没有这个宏观调控我们怎么一年能做三个项目了。
最后我们说说政策、经济和政策。这一块我想讲两句话，首先一点，我特胆小，所以我一般不敢对政府做任何评论，但是我敢对谢国东做评论，他认为，房价在两年内会跌到谷底。他认为现在热钱太多，刚才姚蔚算了一个数。外资是209亿，再加上其他的资金是18000亿。然后算一下，就是占整个数字的1.4%。由于我们新闻媒体的特点，由于我们中国民族的特色，多炒点外资是没有什么关系的。我们这个外资企业是把各国内的企业从国内化的变成国际化的。我觉得这个钱不是代表所有的。关于谢先生说的房价会跌的事我有不同的意见，我为什么在这里提一下的观点，我的第一个观点就是城市化的进程，人要住新房子，这个导致新房子的需求就增加了，我们每年是800万到1000万的人口从农村走向城市。这个过程中国就对新房有需求。1000万人口，你设想一下，30年之内，也没有什么问题。所以我说房地产在新人口的增加这块有30年的增长。第二点我认为我们国家在过去的30年中，房地产保持了7—9%的增长，我们国家的中产阶级的收入的水平现在增长率是吹捧我们的GDP，比如你把浙江、江苏这几个城市的GDP的平均水平都已经超过了35000的水平了。北京是现在是48000。2010年我们预测是56000。你设想一下，当人均GDP和中产阶级的可支配的收入高速的增长的情况下，那么人的衣食住行的事肯定要做的，比如行的方面，就要修很多的公路。所以人买车的希望不太多，因为现在塞车非常厉害。但是这个楼是可以往天上盖啊。所以说房地产业有发展的空间。从这个角度来说我们认为这两大驱动力，住好房子是中产阶级的需求，还有住新房子的这个基本要素导致中国的房地产会有起有落。如果未来的30年社会稳定的话，房地产业肯定会稳定增长的。我觉得我们中国毕竟是一个历史悠久的5千年的大国。老百姓置房子的理念是根生蒂固的。我问一下大家，美国的资金是不是过剩呢？我看到美国的房地产这么涨？过去的几年差不多涨到了30%了。这个和资金过剩没有什么关系。第二个问题，他说房地产已经影响了政治的稳定了。这个我不太懂，我就懂经济问题，我觉得我们作为一个金融工作者，包括研究员，我们应该实事求是，不要煽。煽的结果是政府是出很多政策的，来拿一些企业开刀的，他们开刀的结果如果老百姓有好房子住还好，如果老百姓还是没有房子的话，那么不就是限政府于不义吗？所以我认为媒体也好、研究员也好，不要煽。我觉得这些投资公司，要首先做几个项目，要对政府负责。
我们投的绿城的企业真的很不错，但是我也讲一个案例是非常好的。就是希望对大家以后上资本市场的有一定的借鉴意义。大家注意一下绿城的股票表现，实际上绿城和世贸就好象是我的一个儿子和女儿，两个都好。但是总的来说，因为世贸在中国以前有一个A股。香港还有一个香港股。这两个公司都不如世贸的表现非常好，但是他有一个怎么样和国际投资者对局的经验。所以绿城市第一次上市，就忙着做自己的事。结果是它的股票表现不理想，但是最近绿城做得不错。因为他们请了一些分析员。所以说你一定要和善于沟通。
中远是我们新做的一个企业，这个我们投中远是一个战略的做法，我觉得这三个团队是各有特色的。我觉得中远在北京的房地产市场是站住了脚的。我们中远地产在北京不能说它是第一名、第二名，但是它应该是最好企业之一。也是我们觉得这三个企业我们最看好中远是因为它的管理团队非常非常强，它们的人才的储备非常强。如果一旦给他们一个好的机制就非常不得了。
我最后讲讲我们渣打基金的特点，第一我们和企业之间注重于所谓的做人。因为我刚才说我主要是管“人”，我们首先是做事要先做人，这个是我们企业的核心竞争力，因为这样大家就觉得和企业沟通非常舒服。刚才姚蔚说的情商方面，我们和企业建立信任是我们的强项。另外我们讲究“吃亏”，这个可能听起来不太清楚，我们觉得当你把对方该照顾的事情都照顾好了，那么你的事情也就解决了。所以我说我们的谈判一般是非常快的，一般是三个月，我一般和老板谈判绝对不超过4个小时，一开始谈主要条款两个小时，后来谈合同是两个小时。最后是请律师，但是大家请律师的要注意，律师最大的本事是把事情谈吹了，但是一定要有律师，没有律师就是犯法。所以你要有这个本事，律师把这个事谈吹了，然后你把他拉回来。
主持人：接下来的演讲嘉宾香港中原集团主席施永青(施永青博客,施永青新闻,施永青说吧)先生，作为最早进入中国大陆房地产地理职场的香港专业机构，中原集团已经完成了在大陆的战略布局，施永青先生将根据其代理公司的一手数据分析中国大陆不动产未来走势。
施永青：各位来宾，很高兴有机会和你们分享一下我对中国房地产前景的看法，中原地产其实和刚才上台的比的话，是一个小公司，我们主要是做房地产代理的，不是做开发的。但是我们现在在国内20多个城市里面有业务，我们的工作人员已经在国内超过了1万人。今年我估计销售的房地产的净额应该超过1亿。但是我们接触的不是高层的，我们主要是接触的住家、中小型的投资者。当然我们也有做一些大的项目，所以我们对市场的情况还是比较了解的，不过今天我主要不是从一些数据来谈房地产。因为中国这么大，不同的城市的数据也不统一。所以我是从我个人的印象来谈，我是从供求和政府的态度来看这个问题。
从供应方面看，我觉得中国的土地供应量是越来越小了。有一些城市不同的区都是在抢土地，所以当时土地是批了很多出去，现在中央的控制是越来越严格了，现在是中央在反贪污、很多的政策都在收紧，银行的融资也比较困难的情况下，我自己的看法大部分的城市未来的土地供应会越来越少。从这个角度看，供应小了，价格其实是有压力，要上升的。从需求的方面看，刚才也说了，中国的大城市的人口在不断地膨胀。因为这个是国家的政策，要把农村的人口转一部分到城市去。香港的人口已经不怎么增长了，出生率也降低了。在外国和香港的一些发展的地区，房地产的需求主要不是来自人口的增加，而是来自改善生活的需求。但是人口增加对房地产需求的必须性改善生活的需求是强烈了很多。所以房地产土地少了，需求多了，所以价格会上升。当然有人要住房子不等于是有人买得起房子。中国出了人口增长之外，经济也在增长，尤其是中产阶级收入的增长水平比整体GDP增长还快，所以有效的需求也是增加很快的。所以从这个角度看房地产的价格上升是很明显的。但是由于这个上升趋势的明显也导致了资金的流入。因为中国现在的生产力已经很大了，好象大家说温州人喜欢炒房子，以前说温州的打火机已经占领了世界的90%的份额了。你怎么样让他再投入以前的实体呢？所以没有这个实体经济不需要这么多资金的时候，它的资金资源就会流到房地产、股票这些市场。但是中国的金融市场还不太发达，中国的民族性都是喜欢把资金流到房地产的。所以这个现象非常普遍。这个情况下就出现了房地产价格上升的速度远远比GDP的增长、比刚才中产阶级收入的增长还要快。那么就出现了价格和住家的负担能力出现了脱节的情况，这个情况我认为是存在的，尤其是大城市里面。因为大城市好象上海、深圳、北京，它的楼价不单是反映这个城市里面人的购买力，还反应旁边城市、旁边农村的资金也流到大城市里面去了。好是下雨的时候你把大盆接来的水倒到小杯子里面一样，这个杯子里面的水升得很快。像上海这个程度，周边的很多的地方的人都可以去那里，所以它的楼价会升得比较快。但是我们做三级市场的看到主要的动力还是在本地的市场。但是中国在国际化之后，好象伦敦、纽约一些核心地区的房地产买家根本不是伦敦的原住民。我听说伦敦的60%以上的房子都是外地人买的。比如买伦敦区的房子的人可能是阿拉伯的王子、还有俄罗斯的人。一些香港的人也到伦敦投资，中国先富起来的人可能也有到伦敦，变成一些国际性大城市的房价反应的不是本地人的购买力。而是反应世界上有钱人的投资偏好，它偏向到这个城市的话，它的资金的流量就很快。现在国际上大的城市情况是怎么样的？就是价格远远比租金上升的速度还要快。因为价格是反应投资者的偏好。租金是反应当地人的负担的能力。所以一些好的地区房子的回报率是很低的。香港一些好的房子的投资回报率只有百分之二点几。如果看回报率才投资的话，那么就投不下去了。那么回报率越高的，不一定是好的投资，越好的投资回报率是越第的，好象股票一样的PE高的都不是好的股票，好的股票就是前景好的，就是价格上升。房地产也是一样，好的投资价格上升之后，它的租金不可能一下子上升了，就变成回报率低了，但是这个不等于是一个不好的投资。越是国际性的城市，中国现在还没有真正称是国际性的城市，也有全国性的城市，那么全国性的城市吸引的资金肯定比较租金上升快，所以出现了大城市里面，租金没有升，但是房价上升很快。所以我想这个是无可避免的。所以在大城市里面要把价格压到普通人都买得起的情况是不容易的。
现在我自己看中央政府在宏观调控的一个考虑就是本地居民的承担能力，我自己觉得从住的角度看的话，不一定是买的，住也可以的。本地居民如果住得起，买不起就不要紧。这个是大城市的情况。当然如果价格的负担能力和租金是完全脱节的话，那么这个价格不能够持久的。那么现在政府担心的话，如果这个回报率长期不升的话，那么资金也不可能进来的。那么香港的太古地产为什么不到2%的回报率他也会把香港的“有一”商场买进来呢，因为他感觉这个是有投资回报。那么价格越升，流进的资金越多，流进的资金越多，价格升得越快。虽然建房子的话，你要花很多的时间才可以建起来，但是资金流进来是非常快的。我自己个人感觉，有一些地方的确出现了资金流进导致价格上升的速度已经超越了经济增长的速度了。超越了经济的承担能力，变成了中央想去调控资金的流向。从中央的角度看，现在是想资金流向农村和内地，通过农村的生活改善产生新的需求使中国的生产业不用太依赖出口，这个是中央的想法，这个情况下，政府就想压沿海把资金引要内陆去。但是按照资金的流入讲，不是按照国家想的那样，他是看哪些方面赚钱快，比如房地产业，赚钱快，所以就把资金流像房地产市场。所以现在政府可以调控房地产的房价，如果房地产的价格还在上升的话，就没有办法避免资金继续往房地产业流。从去年开始，上海、长江三角洲的价格已经压下来了，但是压了上海，资金就流到北京、深圳、广州等其他的地方，甚至是内蒙古。问题是资金实在太多，没处投，你不允许我投这里，我就投到其他的地方去。所以今年年中的时候我作了一些预测，就是估计中国的房地产价格会调。调10%左右是没有用的，一定要调15%—30%才会把房地产的资金的流向改变。我觉得如果楼价停一停的话，可以把中国的政策推出得不是很急。如果政策不断推出新的政策的话，对房地产业的压力就会非常大。但是实际情况下，从不同城市看，房地产的价格还是不断上升了。上海、北京、深圳等房价还是升得挺快的。所以我从这一方面看，我担心中国的政策还是会收紧的。但是从地方的情况来说，地方政府都是某一种程度是在对抗中国的政策的。为什么？因为房地产是地方政府收入的主要来源，又是社会经济发展的主要动力。如果建筑业发达了，带动了运输业、很多方面的经济的动力都大了。加上房地产的价格上升之后，拥有房地产的市民都觉得自己富裕起来了，消费也会比较多，变成经济的动力比较大。所以房地产一升整个经济都启动，所以地方政府为了保持自己的经济发展能够有动力，它是不肯去压房地产的。但是从中央的角度来说，如果价格升得太快，将来出现泡沫的话，就会造成社会的不一定、造成经济的损失、金融危机等情况。所以从供求说，供应小了，但是需求还是在增加。但是短期政府还是在打压房价，我个人认为未来2、30年中国的房地产基本的趋势都是向上的。长线投资者如果是超过10年、20年的投资是一定赚钱的。房地产的情况是主调上升，如果上升过多就会调整，调整方向是一浪高过一浪。所以长线投资者来说是很好的。但是今天的环境，政府已经开始调控了，价格和经济发展的有差距的时候，就存在着向下调的空间，但是是不是调得下来？还是要政府的政策。
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