中低收入人群住房有着落 万科将开创“微利”租房

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月15日11:04 成都房产报道   

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11月25日，万科位于广州的第一个中低收入人群住宅试点项目举行奠基仪式。

微利租赁房 万科迈出第一步

万科企业股份有限公司董事王石，曾在其博客上透露万科有意研究中低收入人群住宅，而在今年3月的年度业绩报告会上，万科也对外表示即将投入对中低收入人群住宅的试点运作。

业界对于万科此举褒贬不一，来自两个相反方向的主要观点是：有专家认为万科作为一个开发企业去运作类似廉租房的项目，是否有角色错位之嫌？而出于“商家不做赔本买卖”的商业运作思维，业内人士认为万科正在借此进入一个全新领域（查看地图）——微利租赁产品的探索。

11月25日，借万科位于南海的中低收入人群住宅试点项目奠基之机，在以“中低收入人群住宅”为主题的万科试点项目论坛现场，对于近来外界对项目的种种猜测以及看法，王石均作出回应。 二手房售租比接近红线 房产投资收益年限已超标准

“廉租并非廉价”

从万科提供的资料所见，试点项目位于广佛地区广东检察官（培训）学院旁侧，所在区域为金沙洲片区。万科在该片区已开发有四季花城（查看地图）项目，并已入住。

而万科即将开发的这个中低收入人群住宅，容积率1.3，建筑采用外圆内方的单廊式住宅形式，高度6层，建成后将提供300间单元，最多可容纳900个家庭即1800人居住。每个基本单元约40平方米，月租金在200~300元。单身居住的集体宿舍可供6人居住，隔间式公寓可容纳3个家庭，还可以针对不同的居住需求自由间隔。

能够入住项目的两类目标人群包括：暂时性中低收入者，如毕业三年以内的大学生，以及长期性的中低收入者，如城市外来工、长期从事底层工作的群体等。

“廉租并非廉价。”王石在论坛上强调，做试点项目是从企业自身资源、企业能力良性平衡出发。

项目借鉴了客家围屋房间朝向均好、内院空间大、抗风、抗震的技术优点，将传统围屋土楼的形式原型抽象出来，从密度、尺度、空间模式、功能组合模式方面进行演绎。建成后的建筑将呈外圆内方之空间格局，并藉此形成各种类型的公共空间。

项目物业管理模式将考虑首次尝试“互助自管模式”，“开发商只配备两三个管理人员负责日常运营协助”。

王石透露，物业管理费用的研讨方案经历了3次会议。第一次会议，该项目负责团队给出了最低的成本费用：1.3元/平方米；第二次提议，仅仅保证保安人员的工资就行：0.9元/平方米，后来又改成0.7元/平方米；第三次会议，一个新概念出炉了——“自管、互助”，由住户自己组织保安和清洁工来管理、打扫小区；公共配套的商铺租赁收入等，也将作为管理费开支。 北京：门头沟设立出租房管理站管理近400外来人口

20年回收成本

项目预计2008年4月投入运营，那么资金的回收将如何解决？

“项目回报期为20年。”王石说，租金水平也是参考政府指导价以及城中村实际的租金情况而定。

以该项目为例，其租金如果是300元/单元，由20年回报期可以预算，项目收益为5000多元/平方米，以该片区中低水平住宅销售成本价为4000元/平方米计算，开发商的投资回报率大约为2%~3%。

万科始终没有抛离其主流产品住宅，而去做商业租赁产品，这在其开发路径上可见一斑。而这一次是否成为万科进入住宅租赁的另一番尝试？内部人士对此予以否认，“近期不可能将之纳入产品线”，“做大规模的可能性很小”。该人士强调，与其它开发商类似，万科的住宅项目回报期一般在1-2年之内，“现在做什么项目需要20年才回本?”万科只不过尽自身的力量和资源去试运营这类项目。

对于项目将来的租赁工作，由万科自己做还是另组团队，广州营销中心相关人士表示现阶段还没有定论。

来自万科周刊的消息透露，万科今后将在上海、北京、天津等地进行中低收入项目开发，并考虑把此类项目纳入产品线。 京高档别墅成交价涨两成 租金同比下降0.2个百分点

企业公民路径

深圳地产学者半求认为，这类项目不可能成为开发企业的主流产品。如果要将解决中低收入家庭住房的话题持久进行下去，并将有关项目向整个社会推广的话，政府的介入至关重要。

毋庸置疑，万科的“中低收入人群住宅”试点项目，将为“中低收入人群住宅”这一长期社会课题提供宝贵的理论素材与实践样本。然而，在国内地方政府层面的尝试并未完全铺开，开发商也没有先例的情况下，万科此举充满压力。

“目前项目的运作和政府还未衔接上。”王石同时表达了希望得到政府介入、扶持的良好愿望，他还呼吁，“居者有其屋”这一理念的实现，有赖于社会各界长期不懈的努力和广泛参与。

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责任编辑/bj_zufang002

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