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2006：政策频出多事之年天津二手房市能撑多久

焦点房地产网 house.focus.cn 2006年12月15日09:46 焦点天津
徐蕊

　　2006年，可以说是调控年、政策年，尤其针对二手房市场的相关政策对市场有不容小视的影响，天津二手房市场这一年来也可谓屡屡受挫，风雨飘摇。

成交量急转直下　价格依旧坚挺

　　2006年，在新政颁布之前，天津二手房成交情况还颇为火爆，成交量也一直处于上升态势，基本上以5月份为最高峰，而宏观调控仿佛兜头一盆冷水，使形势急转直下。自6月起，二手房成交量一路下跌，直至11月才开始有所回暖。

　　21世纪不动产的研究报告显示，2006年1-10月份,天津市二手房成交量414万平方米，较去年同期的交易量707万平方米下降了42%。今年10月份的全市的二手房交易量为26万平方米，环比下降24%;9月份成交34.3万平方米，环比下降26%;8月份成交46.4万平方米，环比下降2%。

　　尽管成交量一路走跌，二手房的成交价格却出现了逐月攀升的趋势，10月份,天津市区的二手房平均成交价格为5110元，比年初1月份的4303元/平方米上涨了18.75%，比新政出台时的6月份4850元/平方米还上涨了5.36%。

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调控三板斧之一：营业税

　　今年，对于二手房市场的第一重打击来自营业税的规定，为了抑制投机和投资性购房需求，自2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，全额征收营业税。

　　21世纪不动产一家二手房店的店长郝博告诉记者，在对5年以下的二手房征收营业税后，二手房市场遭遇了多年不遇的淡季，往年同期，这家店的进店量是每天4、5个客户，而此时每天只有1、2个客户进店。

　　新措施将营业税的期限延长至5年，无论对投机者还是普通购房者都是一个冲击，这致使一部分不足5年的房源转入租赁市场，供应量减少，另一方面，税费的转稼进一步推高了房价，购房者也开始陷入观望情绪，于是，在征税前夕5月底的成交过户高峰之后，便从此拉开了今年二手房成交低迷的序幕。

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调控三板斧之二：强征个税

　　继五年营业税之后，7月底国家税务总局发出《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，“十一”黄金周过后，天津细则终于出台，规定转让个人住房（自用5年以上并且是家庭唯一生活用房除外），须缴纳20%的个人所得税。个人转让住房前后一年内购置住房的，凭有关证明到转让房屋所在地税务部门办理个人所得税减免税或退税手续。

　　强征个税的实施，对天津二手房市场来说无异于雪上加霜，买卖双方的观望情绪更加浓烈，成交量继续下跌。

　　我爱我家房屋租赁置换有限公司总经理赵剑冰(赵剑冰博客,赵剑冰新闻,赵剑冰说吧)认为，强征个税对二手房市场肯定会构成打击，购房者普遍的观望情绪使市场进入了一个波谷时期，但在“金九”或者“银十”以后，交易量势必会有所回升，但由于宏观调控的影响，今年的交易量不会像去年一样乐观。但从刚性需求的角度来说，交易量还是会稳步回升。赵剑冰还提到，这次个税针对二手房开始下手，有“隔山打牛”的意思，最后要针对的还是整个房地产开发市场。而近几年的房价是调控一回涨一回，这次就由买二手房的老百姓先埋一单吧。

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调控三板斧之三：资金监管

　　8月1日同步执行的对房屋买卖中贷款实行资金监管的政策，以及11月1日《房地产经纪执业规则》的正式发布，一方面将能切实保证交易双方资金的安全，另一方面也势必造成中介市场的洗牌。

　　中原地产(天津)三级市场部总监曹海滨(曹海滨博客,曹海滨新闻,曹海滨说吧)认为，这次调控对于天津市场来说，最明显的效果将是造成中介公司的洗牌，资金监管政策会使那些表里不一、靠“挂羊头卖狗肉”来实现利润的中介公司第一个被淘汰出局，而随着宏观调控政策的进一步出台，尤其是今年下半年中介洗牌的进程更是大大加剧，天津中介市场很可能出现两级分化的局面，而中介公司可能会缩水掉1/3。

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多事之年　前路向哪方

　　2006年是天津中介市场的多事之年，从规模与影响较大的汇众事件，到如北洋未来这种个别店面出现的不诚信问题，都引起了社会对中介市场的普遍关注，也真实反映出中介行业所存在的一些问题。

　　事实证明，资金监管之后，除需求方的观望、成交量的低迷外，由于资金周转的受限、市场的不够规范等等原因也使中介公司的压力越来越大，有的关闭门店缩减规模，也有的面临资金链断裂的危险，洗牌已经不可避免。

　　而在办理交易的买卖双方眼中，中介公司仍然有着其不可取代的存在价值，但市场的不规范也令老百姓苦不堪言。在中介公司方面，面临严峻的市场形势，有的大力投身于加强自身管理规范，也有的开始思变，尝试自由经济人模式，以寻求新的突破。无论走哪条路，我们都衷心地希望，中介市场能够越来越规范，也希望在各方的共同努力下，天津二手房市场一路走好。