06年杭城二手房市场：打破规律 买卖双方大博弈

买卖双方的博弈，向来是市场行情的最明显反映。从年初的平稳走量、年中的房东松口，到11月份几个客户同抢一套房、愿意加价下单，今年的二手房市场，打破了往年的淡旺季规律。

金丰易居市场部经理龚芸芸对今年二手房市场的评价是：“成交量一波三折，成交均价全年平稳，市场比较良性。”

关键词：区块变迁

上半年，首次置业和婚房需求占主力，因而在成交房源的分布上，中小户型居多的城北区域占了大头。根据我爱我家的数据统计，1-5月，城北所占比例多在30%以上，其中1月份更是高达33.95%。

七八月份以后，城西房源所占比例逐月攀升。据业内人士分析，这是因为改善性需求开始超过一次置业的比例，因而户型相对较大的城西就发挥了优势。某中介公司做了个调查，9月份二手房市场改善性需求占到总成交量的62.3%，远远超过首次买房的21.4%。

关键词：交易成本

二手房的交易成本主要体现在税费上，今年没有新增加的税种，但买卖双方的交易成本仍大大增加，因为营业税的免征年限从原来的满2年即可免征被拉长到了5年，同时，原来可自由申报的个税，恢复为强制征收。

个税的出台使得7月底的市场出现了一波成交小高潮，不少中介公司在月底那几天甚至签约到深夜。“倘若没有个税的刺激，7月绝对不会有成交高峰。”龚芸芸对此很肯定。在经历了7月底的疯狂后，8月的成交量迅速跌至谷底。

两大税费的变化，使得市场上的涉税房源大大增加。不过，与2004年个税刚出来时的市场反应不同，这次，房东没有那么牛，表示税费可以协商或者自己承担税费的房东大大增加。

关键词：还价与加价

今年，大概是杭州几年来，购买二手房的客户表现最牛的一年，因为他们可以跟房东砍价了，这在前几年楼市火爆时几乎不能想象。

5月，我们综合了中原地产、裕兴不动产和我爱我家等几家杭州比较知名的中介公司的挂牌和成交数据，做比较后得出了一个有意思的结论：房子的成交价普遍是挂牌价的9-9.5折，也就是说，80万元的房子可以还价5万元左右。

由于暖秋和金九银十的影响，11月份各家中介的成交达到高潮。此时，市场出现两级分化，大户型的房源，价格商量余地仍然很大，不过，一些想购买市中心中小户型的客户发现，房子又俏了，不光砍不了价，若碰上一套好房子，几个客户都抢的话，还得给房东加点价。

关键词：网上备案

跳单、吃差价，是二手房交易涉及到的买方、房东以及中介三方都头疼的问题。不过，日前杭州开始试行的二手房交易网上备案，将使这些问题得到有效避免。

这个系统目前主要在杭城300多家规模中介应用，若在这些中介公司成交，买卖双方所签的合同就得在网上备案，购房者也可以通过网站查询该套房源的所有信息，包括产权情况、地理位置、挂牌价格等。买卖双方还可以获得一个账号及密码，查看房屋的交易信息及进程。从明年开始，杭州所有的中介公司都将被纳入该系统，除了合同下载和交易备案外，与二手房交易相关的信息都可以在网站上查询。

业内人士指出，实行二手房交易网上备案后，可以最大限度地杜绝跳单和吃差价两大问题。此外，无法从房屋三证上看出的房屋产权问题，也能较快地查询出来。

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