今年住宅供应创新低 普宅月均供应环比减少28.5%

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月15日08:20 新京报  张学冬  

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中原地产及伟业顾问2007年预测报告显示，明年京城住宅市场可能走出今年供应急剧减少的局面，甚至在下半年出现集中供应势头。其中伟业顾问乐观地认为，2007年新增住宅供应量涨幅可能达50%.另有业内人士认为，由于今年的供应和需求均受到了一定程度的抑制，按照市场供应规律，2007年北京住宅价格仍具有一定上涨空间，但受集中放量影响，价格涨幅可能放缓。

业内预计，明年住宅市场受集中放量影响，价格涨幅有望放缓。图为位于四惠桥的远洋天地等项目。本报记者周晓东摄

2006年：连续三个月住宅新增量小于该月成交量

2006年北京住宅供应市场一大特点是住宅供应急剧减少，也造成因供求关系变化带来住宅价格提升。

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来自中原地产统计数据显示，今年1-11月住宅市场上市面积总共为1357.07万平方米，总套数为11.02万套。对比去年供应面积减少了563.13万平方米，套数减少了3.81万套，下降到了近年来的最低点。

同时从9月份开始连续三个月新增供应量小于该月住宅成交量。

“造成供应短缺的主因是国家政策对住宅市场结构的调整，导致大部分在建项目推迟了上市时间。”中原地产北京公司总经理李文杰指出。加之2006年北京执行“90平米70%”政策时，暂停了三个月左右的因政策造成的遗留项目的规划审批，使得部分准备入市销售的住宅项目无法销售形成有效供应。

按照伟业顾问《2007年北京房地产市场预测报告》中的数据来看，2006年住宅供应（按照拿到销售证的准售项目统计）不足，其中普通住宅月均供应面积较2005年减少了28.5%，而公寓别墅月均供应面积减少38.9%.

2007年：下半年新增住宅集中入市

中原地产和伟业顾问都预测2007年住宅供应将大幅提升。“除正常的市场供应外，2006年因政策推迟放量的项目可能在明年下半年出现。”李文杰分析说。

受“90平米70%”限制，今年6月1日以后审批的新住宅项目要进行不同程度的结构调整，预计这部分项目应在明年下半年集中入市。加之奥运会后住宅走向并不明朗，促使很多开发商在奥运前加大放量以规避风险，因此可以肯定2007年新增住宅供应量将有大幅度提升。

土地供应多少是新增住宅供应量的预期。据伟业顾问预测，2007年有效土地供应量约为1192公顷。主要包括70%以上公开出让的土地可以在2007年形成住宅供应，约668公顷土地，及20%正在开发建设的土地可以在2007年形成住宅供应，约390公顷土地。

“按照北京市平均容积率1.8计算，估算2007年北京有效供给住宅面积2145万平方米，与2006年住宅计划供应量1600万平方米相比，增长近50%.其中，北京市边缘组团和重点新城区域将成为供给的重点。”伟业顾问有关负责人接受记者采访时这样说到。

2007年：住宅成交价涨幅有望放缓

2006年房价持续上涨已经成定局，来自中原地产的数据显示，2006年1-11月住宅销售成交价格为8181元/平方米，虽然今年国家颁布了政策试图控制房价，但今年成交价格涨幅仍达到15.53%，环比上涨了5.46%左右。

可见，宏观调控政策效应还未显现，但因政策带来的市场价格变化则可能在明年年底更多地体现。

由于今年住宅供应和需求均受到一定抑制，明年住宅价格仍有相当大的上涨空间。

另据伟业顾问的统计数据显示，2006年全年住宅用地平均价格为3463元/平方米，比2005年的2546元/平方米增长36%，预计2007年在北京城区住宅用地价格将会继续上涨，连同建筑原材料价格上浮将导致房地产开发成本提升。

因此，预计2007年北京住宅成交均价将继续上扬。

但由于明年的住宅将呈现集中放量的趋势，加上政策效应，预计价格将呈稳定上升态势，但住宅成交均价涨幅放缓，伟业顾问预测认为2007年北京房价增幅回落至10%左右。

■观察

“90平米70%”政策效应未显现

目前市场可售住宅套均面积148平方米

　中原地产及伟业顾问2007年预测报告显示，明年京城住宅市场可能走出今年供应急剧减少的局面，甚至在下半年出现集中供应势头。其中伟业顾问乐观地认为，2007年新增住宅供应量涨幅可能达50%.另有业内人士认为，由于今年的供应和需求均受到了一定程度的抑制，按照市场供应规律，2007年北京住宅价格仍具有一定上涨空间，但受集中放量影响，价格涨幅可能放缓。

2006年：连续三个月住宅新增量小于该月成交量

2006年北京住宅供应市场一大特点是住宅供应急剧减少，也造成因供求关系变化带来住宅价格提升。

来自中原地产统计数据显示，今年1-11月住宅市场上市面积总共为1357.07万平方米，总套数为11.02万套。对比去年供应面积减少了563.13万平方米，套数减少了3.81万套，下降到了近年来的最低点。

同时从9月份开始连续三个月新增供应量小于该月住宅成交量。

“造成供应短缺的主因是国家政策对住宅市场结构的调整，导致大部分在建项目推迟了上市时间。”中原地产北京公司总经理李文杰指出。加之2006年北京执行“90平米70%”政策时，暂停了三个月左右的因政策造成的遗留项目的规划审批，使得部分准备入市销售的住宅项目无法销售形成有效供应。

按照伟业顾问《2007年北京房地产市场预测报告》中的数据来看，2006年住宅供应（按照拿到销售证的准售项目统计）不足，其中普通住宅月均供应面积较2005年减少了28.5%，而公寓别墅月均供应面积减少38.9%.

2007年：下半年新增住宅集中入市

中原地产和伟业顾问都预测2007年住宅供应将大幅提升。“除正常的市场供应外，2006年因政策推迟放量的项目可能在明年下半年出现。”李文杰分析说。

受“90平米70%”限制，今年6月1日以后审批的新住宅项目要进行不同程度的结构调整，预计这部分项目应在明年下半年集中入市。加之奥运会后住宅走向并不明朗，促使很多开发商在奥运前加大放量以规避风险，因此可以肯定2007年新增住宅供应量将有大幅度提升。

土地供应多少是新增住宅供应量的预期。据伟业顾问预测，2007年有效土地供应量约为1192公顷。主要包括70%以上公开出让的土地可以在2007年形成住宅供应，约668公顷土地，及20%正在开发建设的土地可以在2007年形成住宅供应，约390公顷土地。

“按照北京市平均容积率1.8计算，估算2007年北京有效供给住宅面积2145万平方米，与2006年住宅计划供应量1600万平方米相比，增长近50%.其中，北京市边缘组团和重点新城区域将成为供给的重点。”伟业顾问有关负责人接受记者采访时这样说到。

2007年：住宅成交价涨幅有望放缓

2006年房价持续上涨已经成定局，来自中原地产的数据显示，2006年1-11月住宅销售成交价格为8181元/平方米，虽然今年国家颁布了政策试图控制房价，但今年成交价格涨幅仍达到15.53%，环比上涨了5.46%左右。

可见，宏观调控政策效应还未显现，但因政策带来的市场价格变化则可能在明年年底更多地体现。

由于今年住宅供应和需求均受到一定抑制，明年住宅价格仍有相当大的上涨空间。

另据伟业顾问的统计数据显示，2006年全年住宅用地平均价格为3463元/平方米，比2005年的2546元/平方米增长36%，预计2007年在北京城区住宅用地价格将会继续上涨，连同建筑原材料价格上浮将导致房地产开发成本提升。

因此，预计2007年北京住宅成交均价将继续上扬。

但由于明年的住宅将呈现集中放量的趋势，加上政策效应，预计价格将呈稳定上升态势，但住宅成交均价涨幅放缓，伟业顾问预测认为2007年北京房价增幅回落至10%左右。

■观察

“90平米70%”政策效应未显现

目前市场可售住宅套均面积148平方米

2006年宏观调控中最具分量的“90平米70%”政策无疑对调整住房供应结构很有意义。

而对于购房者来说，明年能否购买到90平方米住宅则是最为关注的话题。

北京房地产交易管理网的数据显示，目前北京可售的住宅共计10.5万套，总可售面积1558万平方米，套均面积148平方米。

显然目前市场上的住宅还是以大户型为主。

据记者了解，目前市场上90平米以下的住宅仍为自由散落产品，供应量仍不足整体的30%，销售价格也居高不下。

除了因“90平米70%”政策而未取得规划许可证的项目申请修改规划外，目前政府能够主导的就是从6月份以后在出让的新土地中执行“90平米70%”。

但在公开表示出让土地中，开发商承诺90平米70%的土地也寥寥无几，而且政府一直主推的限价商品房土地出让仍暂无时间表。

无论从可售住宅的供应结构，还是从2007年即将形成的供应情况看，未受“90平米70%”政策限制的项目仍占多数，因此可以推断，2007年“90平米70%”政策对住宅供应结构的影响暂时无法体现，但这一政策的效应会在以后逐年释放。

专题采写本报记者张学冬
2006年宏观调控中最具分量的“90平米70%”政策无疑对调整住房供应结构很有意义。

而对于购房者来说，明年能否购买到90平方米住宅则是最为关注的话题。

北京房地产交易管理网的数据显示，目前北京可售的住宅共计10.5万套，总可售面积1558万平方米，套均面积148平方米。

显然目前市场上的住宅还是以大户型为主。

据记者了解，目前市场上90平米以下的住宅仍为自由散落产品，供应量仍不足整体的30%，销售价格也居高不下。

除了因“90平米70%”政策而未取得规划许可证的项目申请修改规划外，目前政府能够主导的就是从6月份以后在出让的新土地中执行“90平米70%”。

但在公开表示出让土地中，开发商承诺90平米70%的土地也寥寥无几，而且政府一直主推的限价商品房土地出让仍暂无时间表。

无论从可售住宅的供应结构，还是从2007年即将形成的供应情况看，未受“90平米70%”政策限制的项目仍占多数，因此可以推断，2007年“90平米70%”政策对住宅供应结构的影响暂时无法体现，但这一政策的效应会在以后逐年释放。

责任编辑/sf065

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