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建设部拟严控大宗土地出让限制大盘开发引争议

焦点房地产网 house.focus.cn 2006年12月15日08:22 信息时报
徐超萍

　　建设部将“严控大宗土地出让”的消息引发东莞业内人士争议。近日，记者走访了解到，东莞开发商均对这一正在上报审批的新规定能否取得效果表示怀疑。其中，东莞国土资源局土地交易中心相关负责人认为，这个报告的界限有些含糊，不好定义；而建工集团房地产开发有限公司营销部总监卫铭成也表示，何为“大宗土地”，也存在概念模糊的地方。

　　新政拟将严控大盘开发

　　据了解，早在今年7月，建设部就在上海、广州、天津、重庆等全国7个城市进行调研，这份关于“土地审批与住房房地产开发关系”的调研报告，目前正在上报审批。

　　据一位业内人士透露，在土地市场上，大开发商都热衷于大规模的地块，因为零散的地块容易受到周边其他楼盘的影响，而规模较大的地块抗跌性比较强。据了解，资金充裕的房地产开发企业之所以选择大地块，除了可以获取大面积地块开发权外，还因为大盘的影响力可影响整个区域内的房价。以星河传说、森林湖、景天花园城（50万平方米）为例，作为一个整体大盘，可分为几期逐渐入市，开发商可不断地增加入市价格；而如果被拆分成几块地块，分属于几个开发商操盘的话，其影响力势必会大大下降。

　　正因为大盘开发面积过大，如果集中在一个开发商手里进行开发，必然导致周期较长，市场供应量需分批释放，房价容易被逐渐拉高。所以，在建设部草拟的这份报告中，列举了“大盘”开发中出现的种种弊端：规模过大，使土地供应转化为产品供应的周期拉长，削弱土地供应对调控市场供需的效果。据了解，建设部拟将严控大宗土地出让，以限制大盘开发。

　　业界“大宗”定义过于模糊

　　对于建设部的这一调研报告，国土资源局土地交易中心相关负责人对记者表示，其界限有些含糊，不好定义。

　　“‘大宗’一词有理解的不同，如何才算是‘大宗’？这个概念其实模糊不清。”建工集团房地产开发有限公司营销部总监卫铭成表示，不同区域不同省份的城市，土地的大小都有相对的概念，“在东莞，或许50万平方米的地块才能称其为大。如华南MALL、星河传说等，也许可以称为大地块。”

　　世博广场销售总监曾鸣也表示，过去在珠三角一些城市如广州，开发商在花都和番禺拿个20万～30万平方米的地块，都是很普通的事情；而现在土地资源日渐紧张，数万平方米的地块就算不小了。

　　“如在前不久拍卖的凤来地块也才3万平方米左右，但由于处在城市老城区的商业中心地带，这块限户型地块还是被卖出了好价钱，可见，对一个项目地块大小的定义，还是有很多参考因素的。”

　　影响有利城市规划但欠个性美

　　卫铭成认为，若该政策出台，将各有利弊。“比如说有利于整个城市的规划，当地块被切分得相对较小时，规划部门在进行城市整体规划布局时，就容易形成一个统一的风格，或者是对城市有更好合理的规划，而不是被无序的人为打破分割。”卫铭成表示，但同时也要看到弊端的一面，比如说没有大盘项目的整体开发，开发商独特的开发理念和创新则难以得到展现，城市的建筑也有可能会因城市整体的统一规划而欠缺一种个性美。

　　业界争议严控大盘将增加开发成本？

　　据了解，在前些年地块资源尚较为丰裕时，开发商拿地通常是几十公里大片拿地，但现在土地资源日益紧张，政府对土地开发的量也逐渐有了更严格的宏观调控，建设部的调研报告便是一个信号，其目的在于控制楼市过热的局面。不过，其对开发商会造成什么影响，业界有不同的看法。

　　正方将增加开发成本

　　瑞峰置业经理逄臻认为，严控大盘开发的新政若出台，可能会增加开发商的规划以及建筑设计成本，因为一般来说，在户型设计上，小地块难以有创新的空间，而且会有一定的设计难度。另外，这种地块一般都会进行大小户型搭配，因此或许会带来销售的压力。

　　据了解，在以往，开发商可拿到一块规模较大的地，报建审批后，分几期开发，这个开发进程可由开发商对市场进行把握而定。而现在传出将严控大块拿地的消息，意味着政府将收紧对土地开发的调控。

　　反方成本不增反会降

　　理想0769销售部经理黄伟(黄伟博客,黄伟新闻,黄伟说吧)表达了不同的看法。他认为，严控大盘开发，不但不会增加开发商的成本，反而会降低成本。他认为，禁止开发商大块拿地，可能将导致市场的洗牌，一些规模实力较小的开发商，将可能在市场竞争中被淘汰。

　　黄伟表示，因为开发商在拿地以及开发进程中，都会有银行资金贷款参与，拿地、开发、销售，每一个环节都紧紧相扣，开发商对某一个环节的市场预算或定位不准确，就会导致开发项目的停滞，并影响资金链的正常运转，小至导致项目失败，大至影响到品牌，因此，黄伟认为，开发商对于国家新政的出台，会有较强的自行调节能力。