二手房市场：被两个“最”字困惑

    今年北京市二手房交易量增幅创历史最低，价格增幅却创历史最高。这是我爱我家房地产经纪有限公司刚刚发布的“2006年回顾”报告中显示的。

    该报告中，一组数据引人注意：2006年北京市二手房的总体交易量在76000套左右，同去年相比增幅约为8％。这是1999年10月开放二手房市场以来，北京二手房交易量增幅最小的一年。

    另一个值得重视的数字是：今年1至10月，北京市二手房交易均价为4897元／平方米，与去年同期相比，上涨了1106元／平方米，同比增幅为29.17％，增幅是历年之最。

    这两个“最”，有些让人疑惑——国六条中专门有谈到大力发展住房二级市场，也就是二手房市场，但今年的二手房市场的表现却与政策导向恰恰相反，为什么？

    “今年连续出台的营业税、个税和土地增值税，是造成二手房市场量小价高的最主要原因。”我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖说。

    他认为，这三个税的征收，增加了二手房的交易成本，致使很多房主改售为租。从需求来看，二手房价格的上涨，使得一部分客户转向一手房或租房市场。因为，二手房的价格优势没有了，甚至在一些地区出现了一手房和二手房的价格倒挂现象。

    今年针对二手房市场出台的这些调控措施，本意是想打击投机行为，也确实起到了一定作用，“但副作用很大。”胡景晖说。

    胡景晖觉得，这些调控措施造成二手房交易量减少、价格上涨，从而一手房的价格也会受到影响，继续上涨。而不论一手房还是二手房，价格持续上涨，会让人们形成一种升值预期——房地产是投资的好领域。也就是说，上述三项针对二手房市场的调控措施，非但没能有效遏制炒房的投机行为，反而刺激了房价的上涨。

    对于自住者来说，不断上涨的房价有可能引起一种价格恐慌——“现在不买以后房价会更贵。”直接后果，就是购房需求提前释放。

    “这应该是政府最不愿看到的结果。”胡景晖说。如果二手房的交易量能达到一定规模，价格会相对稳定，甚至下降，从而带动一手房价格趋于稳定，止住不断上涨的势头，这才是政府最想看到的结果。

    而在北京伟嘉安捷投资担保有限公司总经理康胜看来，“北京是国际化城市，全国各地的人来，很多国家的人也来，他们对住房的需求是客观存在的”。

    正是这种卖方市场的前提下，目前出台的种种调控措施，短期内会拉高房价。因为交易费用增加后，卖方会立即转嫁给买方。但从长期来看，这些调控政策对房价却是有抑制作用的，“那些还没有介入房地产买卖的人，看到房价和交易费用如此之高，会暂缓房地产买卖行为。需求减少，价格就会下降。”康胜说。

    一手房市场：政策与对策博弈

    不仅二手房市场价格增幅大，一手房价格也在持续攀升。

    国家发展和改革委员会、国家统计局发布的统计数据显示，10月，中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6．6％，涨幅比上月提高0．3个百分点，其中北京更是以10.7％的涨幅名列首位。

    据了解，前段时间一些中心城市因为房价过高被中央点名批评。

    从去年到今年，针对一手房市场也出台了被业内人士称为“组合拳”的宏观调控措施。但随着政策的执行，很多人产生了困惑：为什么宏观调控的效果似乎总没到位，房价越涨越高？

    就在一手房、二手房市场调控政策不断出台的情况下，11月中旬以来，北京市却有三块地拍出了高价。其中，位于朝阳区四惠桥东北侧的四惠地块以7．5668亿元的价格被金地集团拍得，地面楼价已经达到7389元／平方米，业内人士预计将来建成的楼盘售价将会达到1．4万／平方米至1．5万元／平方米。

    家住交道口的白女士近期非常关注房地产的风吹草动，因为她想把现在住的旧房子卖掉，买一套更舒服的商品房。但看到“四惠地块被拍出高价”的消息后，白女士非常不解：“国家不是在调控房价吗，怎么地价还是这么高？”

    白女士的不解也是大多数人的不解。