2004-2006北京房价调查 住宅售价3年涨2000元

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月15日08:09 新京报  张学东  

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2004年起四环内楼盘涨幅明显，个别项目售价翻一番；今年10月房价同比上涨10.7%，专家称明年将下降

两个月 一平米涨2000元

2006年8月下旬，刘涛接到富力城销售人员的电话，“三期的房子已经所剩无几，10月份开盘的四期还要涨价。”事实上，销售人员的提醒并非危言耸听。两个月后，富力城四期飙升至17000元/平米，比三期8月份时的价格上涨了2000元/平米。刘涛月收入6000元左右，从今年3月起，他开始寻找适合自己购买的住宅，但半年下来，他满眼所见的，均是一个“涨”字。

北京房地产信息网（北京房地产交易所组办）的数据显示，从2004年至2006年第三季度，北京普通住宅的销售价格上涨了2000元/平米。事实上，在城区多个热点区域，上涨空间已远远超过了这一水平。
 
数据

今年3季度全市住宅均价达7825元/平米

目前房价比2004年1季度高出2000元/平米；今年10月北京房价涨幅为全国之首，达10.7%

北京房地产信息网的数据显示，2004年1季度，全市住宅销售均价为5826元/平米，而到了今年1季度，这个数据已经变成了7168元/平米，3季度则更是达到了7825元/平米。

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一个值得注意的事实是，这些数据是北京所有区县住宅的平均价格，包括了密云、怀柔等房价约3000元/平米甚至更低的区县。

在四环之内，绝大多数的楼盘在这三年间的上涨空间远远超过2000元/平米这一平均数。

更为准确表达北京住宅项目售价变化的应该是单个项目的持续走势。本报记者收集的北京10个不同区域的30多个楼盘均价变化情况显示，虽然两三年来这些项目的售价涨幅和速度远远不及富力城，但涨幅明显，且快速上涨的势头仍有延续甚至蔓延之势。

即使是一向被认为房价最高的上海，在去年也被北京反超。两市统计局公布的数据显示，2005年北京期房均价已经高出上海27元/平米。与此同时，来自国家统计局的数据也显示，2006年10月北京房价以同比10.7％的涨幅稳坐全国“头把交椅”。

探因

供求关系失衡

2005年批准预售住宅期房2205万平米，但需求总量超过4000万平米；目前供需缺口有增大势头

“供求关系决定着房价。”包括中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛风瑞、中原地产华北区域总经理李文杰等业内专家均这样指出。

“2004年以前，北京住宅市场供求平衡甚至供略大于求，当时开发商通过宣传、打折等多种手段来吸引购房者”，顾云昌回忆并用“北京土地开发面积减少”来说明2004年后出现了供应明显不足的局面。“2004年北京住宅土地开发面积比2003年下降了41.5%，2005年则比2004年下降了50%，可供开发的土地面积减少直接导致住宅市场的供应不足。”顾云昌说。

北京建委公布的数据也显示，北京市商品住宅新开工面积由2003年的2455.7万平方米下降到了2005年的1983.2万平方米。其进一步的表现则是，北京住宅期房批准预售面积由2004年的2863万平方米减少为2005年的2205万平方米，呈下降趋势。

“2005年国家就开始进行房地产市场的宏观调控，但是需求市场受宏观调控影响微乎其微，而市场供给却在下降，供需缺口出现增大的势头。”中大恒基不动产营销中心总经理王述认为，2005年包括期房、现房及存量房的住宅需求总量为4079万平方米，基本与2004年的4156万平米持平。同时，北京居民住房消费升级换代、外部需求及拆迁引发的市场需求呈现出刚性需求的特征。

在新增供应量递减的同时，北京强烈的刚性需求支撑着北京住宅的购买力，甚至从今年9月开始，北京已连续3个月出现住宅购买量大于新增供应量的局面，供需之间的矛盾比较突出。

购买力提前释放

开发商一般1个月上调一次价格，给购房者房价永远上涨的心理预期；中原地产统计，住宅买家中投资者占26%

知名房地产战略咨询顾问王志纲此前接受媒体采访时表示，“北京市场的火热其实是恐慌性消费、超前消费、投资型购买共同促成的”，它们在一定程度上提前释放了真实的购买需求，而这必然导致阶段性的供应缺少。

但在首都经贸大学教授张跃庆看来，由于房屋销售价格的制定完全掌握在开发商手里，往往开发商会结成价格联盟，推助市场提前释放不真实需求。

北京雅宝恒盛房地产开发有限公司副总经理朱仲林透露，曾有多个开发商表示，他们上浮销售价格是以时间为标准，不管其销售如何，一般在1个月左右就上调一次价格，“这样可以给购房者房价永远上涨的心理预期”。

事实上，正是开发商的这种定价方式在一定程度上导致购买需求的提前释放。

而投资性购买也是提前释放购买需求的一种表现。

中原地产的统计数据显示，北京住宅市场中以投资为目的的购买人群占到26%.“东部楼盘投资比例至少达到40%以上”，一位业内人士说，这主要包括以山西人、温州人以及海外购买人群的投资性购买人群。

今年6月份，来自山西的一个买房团一口气在北京看了7个项目。SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾说，在建外SOHO和SOHO尚都的销售中，山西人的总购房金额超过7亿元。

另有统计数据显示，北京住宅外埠购买量达到30%以上，高档住宅的比例则达到50%左右。而这些需求的释放，在一定程度上助推了北京房价。

地价与房价

“8·31”后公开出让土地的数量及速度难以满足市场需求，开发商高价拿地但赢利空间未减，购房者成为最终承担者

2006年初，是北京市国土局和开发商为地价房价的关系争吵最激烈的时刻。

国土资源部和北京市国土局负责人坚称，在开发商手中的土地储备足够使用，开发商对房价良好的心理预期推动了地价上涨，而并非土地出让价格的上升带动房价上升。

但是，北京从2004年8月底以来土地供应的速度之缓慢和数量之少，则是一个客观现实。2005年北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷，商服用地550公顷，而实际成交的房地产开发用地仅为585公顷，不到计划的1/4.2005年末及2006年初，北京开发商几近疯狂拿地的局面陆续出现，“天价地”频繁诞生，随后，拍出天价地的区域，在售住宅项目的价格都不约而同上浮。

值得注意的是，2006年土地供应计划依旧无法实现。截至目前，包括住宅和其他商业性质用地共成交了76块，其中还有住宅用途的土地出让达到954公顷，而北京2006年度土地供应计划中，住宅商品房用地为1600公顷，目前完成土地供应的60%.“北京土地公开出让的数量和速度无法满足市场的需求，必然导致开发商疯狂拍地的局面。”一位开发商这样告诉记者，由于无法预测政府主管部门一年内土地出让的数量和时间，因此宁可提前把地买下来，也不能放弃争夺的机会。

在王述看来，2004年8月31日“土地招拍挂新政”之后，土地出让更加规范，而价格也大幅上涨。在政府获得土地增值收益的同时，房地产开发商的利益空间并未缩减，最后的结果是购房者成为最终的承担者。

■走势预测·专家

“明年房价涨幅在6%较合理”

顾云昌（中国住宅及房地产研究会副会长）、牛风瑞（中国社科院城市发展与环境研究中心主任）：在宏观调控逐渐深入的情况下，2007年北京住宅销售价格的增幅将有所下降。目前，全国房价上涨幅度在6%左右，10月份北京房价涨幅仍超过10%.明年北京房价上涨幅度在6%左右是比较正常的。

原因是今年出让的土地数量比去年有所增加，同时政府通过调控的方式积极盘活存量土地，促使其形成有效供应。同时，今年8月以后通过招标出让的土地体现了较合理的地价，一些承诺“90平米占70%”的地块也有可能在明年下半年入市，这些住宅将对京城楼市销售价格形成一定的冲击。

此外，如果广渠路36号地最终能按开发商的意向销售价格9500元/平米销售，必然对该区域14000元/平米左右的房价形成一定的冲击。

■走势预测·业界

上市房屋少2007年房价将依旧坚挺

李文杰（中原地产华北区域总经理）：2005年宏观调控政策落地，而购房者在观望后不见房价下跌，购买力终于在今年初爆发，结果是今年上半年房价一路上涨，在4月份达到上半年的高位，均价为9012元/平米，比2005年4月上涨了17％。而且，与去年宏观调控时不同的是，今年市场观望期缩短了，可以说只观察了3个月，购买热情又大幅度回复，从8月份开始，房价又开始大涨。

因此，从2006年的技术指标来看，土地供应短缺仍旧是房地产市场的主旋律，其带来的后果至少是2007年上半年可供上市销售的房屋套数持续下降。最快出现住宅集中供应应该是在明年下半年。因此，明年上半年北京房价将依旧坚挺。

责任编辑/sf065

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