2006年终盘点（四） “无形之拳”打痛楼市神经

房产交易中的几乎所有税种在今年都出了新政。人们已经明显感觉到金融财税的拳头一拳接一拳地打在房地产市场上。

2006年，整个楼市宏观调控的手继续趋紧，除了借助于有形之手（行政干预）外，更多的“无形之手”开始挥舞并起了重要作用。

在这一年里，金融业的主体——银行也面临着一个重大的转变时期。一方面，房贷一直以来被银行业视为是一块优质资产，“无形之手”的干预必然会给以通过存贷利差为主要利润来源的银行带来巨大影响；另一方面，2007年也是外资银行大举进入中国市场，与中资银行展开公平竞争的开始，因此，对于中资银行来说，提供个性化的金融产品，往更加市场化的方向发展是必由之路。
加息 引发提前还贷潮

这一年，人民银行先后两次加息，一次是在4月28日，央行上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。

在8月19日，中国人民银行决定再次上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。

此外，人民银行进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

通过加息对楼市的宏观调控虽然没有起到立竿见影的效果，但一个直接的后果是在杭州引发了排队提前还贷的现象，中国工商银行、中国银行、中国建设银行等几家银行在杭州的一些支行数据也显示，从9月份开始，提前还贷量出现井喷，已经远远超过放贷额度，处理相关的手续成了几家银行房贷部门现在的重要工作。由于提前还贷的人太多，一些业务量较大的银行最近开始设立严格的提前还贷申请期，短则一周，长则一个月。

中行高新支行是该行在杭州市区贷款余额最多的支行，据该行个人金融部人士透露，对提前还贷潮他们此前也有所预料，但没想到势头会这么猛，年初的时候该行月均提前还贷额只在1000万元左右，今年4月加息后猛增到5000万元左右，从9月份开始达到近8000万元。

杭州某股份制银行房贷部一位负责人颇感无奈地说：“提前还贷的结果，是让银行房贷事倍功半——费力营销出去的贷款，近一半被提前还贷抵消了。”

显然，加息对于楼市的影响将在今后一段长远时期内缓慢释放。

税政 市场急剧震荡

在2006年，房地产交易中各项税种的新政连续出台，短期内对房地产市场形成了巨大的冲击。

今年1月份，杭州市对购买商品房期房的契税纳税时间作出了调整。只要签订商品房预售合同并登记备案，就可缴纳契税并取得完税凭证，等到期房变现经实际测绘结算房款后，契税再作清算多退少补。由于契税完税时间也就是营业税政策“两年期限”的起点时间，此政策引起市场一定的反应。

6月1日，九部委下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，指出：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

而在此前，营业税交纳的时间点为2年。调整到5年的政策，使市场迅速有了反应，新政出台第一个月，商品住宅成交量比5月减少了一半以上；二手房市场挂牌量减少，次新房源成交量有所减少。

两个月后，即8月1日，国家又出台了个人住房转让所得征收个人所得税的新政，该政策明确了个人转让二手房时须征收个人所得税，不能提供房子原值凭证的，按总价1％－3％收个税，（杭州最后定为1%），如果能够提供房屋原值凭证的，个人出售房屋的应纳税所得额=（转让收入额-财产原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）×20%。

对于二手房转让要缴个人所得税的政策，杭州市民并不陌生。2004年1月－8月，杭州就曾在二手房转让过程中恢复征收20％的个税。当年9月1日，该政策暂停，个税由强制征收改为自愿申报。

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