房地产或出现价格波动 房贷金融风险离我们多远

中国房贷市场增长迅猛，截至2005年年底已占中国GDP的10%.而商业银行则是房贷市场的主要放贷者，这种看似繁荣的市场，其实同样酝酿着巨大的隐含风险。

从住房商品化改革至今，房地产业的任何变化都吸引着社会各界的眼球。在央行近日发布的《2006年金融稳定报告》中，首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险做出了预警。(12月12日《信息时报》)      

与央行表态相呼应的是，经济学家谢国忠也表示，在热钱涌入与地方政府推动两大因素的作用下，近期中国房地产的价格已经脱离其真实价值，未来年度将进入房地产业的调整期。

由此看来，无论是监管部门还是经济学人，都在暗示，近年来我国房地产市场将可能出现价格波动，抑或引发金融风险。

回顾历史，日本在20世纪80年代经济高速发展期就曾遭遇房地产泡沫的侵袭，该国房地产市场的背景与我国如今的形势有诸多相似之处。其时日本经济高速增长期，地价、房价一路攀升，国内对房地产的投资比重也迅速提高，由此带动相关信贷金融的迅猛发展。而在盈利目的的驱动下，银行毫无节制地发放抵押贷款，大量向土地投机融资，从而造成银行的土地抵押贷款额急剧膨胀。1992年3月末房地产抵押贷款在日本全国银行的贷款总额中所占的比例已达35.5%.房地产泡沫破裂后，日本商业性住房的平均价格一路下滑，仅为1990年泡沫高峰时的40%，接近1983年的水平。房地产泡沫的破裂给当时的日本经济带来了巨大的负面影响。

与之类似，我国目前的房地产信贷也呈现一派“繁荣”的景象。近日，国际清算银行(BIS)发布季度报告指出，中国的房屋贷款市场达2270亿美元，规模居亚洲之首(12月12日《新闻晨报》)。中国房贷市场增长迅猛，截至2005年年底已占中国GDP的10%.而商业银行则是房贷市场的主要放贷者，这种看似繁荣的市场，其实同样酝酿着巨大的隐含风险。

我国房地产开发企业过多依赖银行贷款支持运作，已经司空见惯，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和融资信用风险都转变成为商业银行的信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。尤其是对于房地产开发企业来说，这些贷款大多都以土地做抵押品，土地的抵押价格往往是初始的批租价格。但这个价格是在限制供应量下形成的，不是真正的供求平衡价格，商业银行往往会面临抵押品价值不足的风险。

而在土地出让过程的贷款中，商业银行也面临着隐性风险。由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地资产价值往往偏高。因此，土地购置的融资要求十分巨大。土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，同时，土地出让属于政府行为，地方政府的土地出让管理部门的行政性质虽然确实属于必要的安排，但是毕竟与市场机制有所不同，比如土地管理部门的高度垄断和缺乏竞争等因素都增加了本身的市场风险。另外，影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁，这些都增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。

此外，对于购房人而言，高企的房价已经使许多人沦为“房奴”。一旦楼盘价格松动，还款意愿将会随之动摇。而且，在商业银行发放个人房贷时，由于审核不到位等原因，使部分“假按揭”行为屡屡得逞。开发商以本单位职工等人冒充购房者，通过虚假销售套取银行信贷。据工商银行(4.31,0.23,5.64%)信贷部门的估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因“假按揭”造成的。

因此，在当前形势下，需要多方出击防范金融风险。一方面，政府应倡导房地产市场的健康发展，加快土地制度改革，鼓励拓宽房地产企业的融资渠道，适时倡导房地产投资基金(REITs)等新的融资品种，分散商业银行房地产信贷风险；另一方面，商业银行尚需“练好内功”，强化风险管理预警系统，在追求盈利的同时，兼顾潜在的市场风险。

□马红漫(上海经济学博士)