政府调空下 北京二手房交易市场呈现七大看点
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“2006年中国楼市绝对是一个‘政策年’。”北京信一天房地产经纪公司市场部经理罗煜接受中国经济时报记者采访时表示，在各类相关政策频频出台的环境之下，二手房市场受到了一定影响。自2002年二手房保持高额增长率以来，今年增长的速度明显放缓，是近年来增长幅度最少的一年，但是全年的成交量还是稳中有升。
“在调控政策之下，2006年各类二手房的交易表现出不同的特征。”北京链家房地产经纪公司市场总监金育松告诉本报记者，再上市公房的房源供应存在极大的“瓶颈”，业主的“惜售”心理较浓，导致已购公房交易遭遇“滞涨”。
由于今年营业税政策的调整以及个人所得税的征收、土地增值税的征收，促使80％以上二手商品房的交易成本明显增加，影响了买卖双方交易预期，使得交易难度加大，从而使得二手商品房交易涨幅下降。
价格方面，由于受供需矛盾突出、交易环节的税费征收导致“成本转嫁”、中介市场存在的违规操作等因素的影响，二手房平均价格不仅处于高位行走，而且价格涨幅也明显过快。其中，中低价位需求旺盛，供需结构性矛盾突出。
当北京二手房价格保持较快增长的情况下，租赁市场的价格却没有呈现出明显的增长趋势，从而导致了二手房的售价租金比出现扩大的趋势，而且2006年北京的二手房售价租金比已经接近国际公认的警戒线，这种状况也为市场传递了一个需要警惕的信号。
“2007年，北京的二手房市场将出现七大趋势。”金育松分析，一是在交易环节的各项税费政策对买卖双方造成的影响在慢慢弱化的前提下，二手商品房的交易量将会得到大幅的提升，从而使得2007年的二手房交易量有望突破10万大关。
二是在经历了2006年的价格高速上涨之后，2007年的二手房价格涨幅将呈现回落的趋势；但是，住房二级市场的供不应求状况依然趋紧；同时，2008年奥运会的临近，以及2007年多条轨道交通即将投入运营等利好因素，都将吸引更多的消费者在2007年完成置业；另外，经济的持续增长势头也在一定程度上支撑了消费者的旺盛购房需求。这些因素的促动，将导致房产的价格不会出现下降，预计2007年的二手房交易价格将依然保持两位数的增长。
“第三，宏观调控政策将进一步加大和细化。”罗煜表示，2007年的房地产业依旧不会保持平静，尤其在2007年4－7月份，新的宏观调控政策依旧会应声出台。[推荐：供需差或致房价走高 "限外令"难抑京城楼市燥热]
对此，金育松认为，监督相关政策的执行应该会是2007年的一个重点，2007年各项调控政策将会更加有针对性。
“第四是开发商寻求资金突破，私募资金积极入场。”金育松指出，由于受土地市场的清理整顿以及控制开发商的信贷规模等调控政策的影响，2007年开发商的资金压力将会进一步加大，而此时，私募资金就会以房地产基金的名义进入，从而获取高额的回报。
第五，二手房市场将进一步规范，行业竞争将趋向于服务品质的提升。2006年国家对于房地产市场中存在的一些违规操作行为提出了明确的整治措施，建设部以及北京市建委均在积极地制定相关行业操作标准，这些标准将在2007年逐步实现。[推荐：关注：北京二手房市场交易买卖十月备忘录（图）]
随着市场中成熟的经纪人和经纪管理人员的增多，将导致竞争进一步加剧，各经纪公司之间的竞争将不再停留在业务操作的表层，而会更加趋向于服务品质的提升，以更加专业化的技能服务于买卖双方。
第六，二手房贷将成为中外资银行、中介、担保机构争夺焦点。2006年8月，银监会出台了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，明确提出要“稳妥发展二手房贷市场”，显示了政策对二手房贷的倾斜性；同时，随着京城可开发土地的减少，二手房交易必将成为房地产交易市场的主导，二手房贷也将取代一手房贷而成为房贷市场的主流；在控制风险方面，一手房贷的外部人为风险较大，比如假按揭的屡禁不绝；而银行在操作二手房贷时，可通过评估以及与经纪公司的合作，分散及控制风险。从政策导向、市场空间、风险控制这三个方面来看，二手房贷市场的前景都非常广阔。
目前为消费者提供按揭相关服务的机构包括中资银行、经纪公司以及担保机构。但在2007年对外资银行全面放开之后，房贷业务作为银行最优质的资产之一，肯定将成为中资银行与外资银行抢夺的重点；加上经纪公司以及担保机构，这四方对二手房按揭市场这一块大蛋糕的争夺肯定将更加激烈。
第七，本土企业将寻求地域领先、进军全国的战略突破。2007年，房地产经纪行业的发展趋势将是品牌化、规模化。在市场透明化、产品同质化后，服务水平是经纪公司竞争的法宝。同时，经纪公司要做强，除了维护品牌，还要扩大规模。在市场愈加开放的情况下，外地、外资企业的进入以及相互渗透成为一种必然，在取得地域领先之后，经纪公司进军全国市场将是一种必然的趋势。
对此，罗煜表示，2007年更多的房地产经纪公司将会加快抢占市场的步伐，简单的房地产经纪业务的操作转向多元化经营模式，同时将以发展为全国性品牌连锁经营作为方向，从而扩大市场份额。
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