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评论：银行降低房贷门槛将加大金融风险

焦点房地产网 house.focus.cn 2006年12月13日10:14 上海证券报
云力

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　　个人住房按揭贷款因收益稳定，坏账率低，被金融机构视为优质贷款，为了争抢这块诱人的蛋糕，许多银行不断降低门槛，这有可能埋下新的隐患，加大金融风险。

　　据昨天的《新闻晚报》披露，农行上海分行于年初启动的个人住房接力贷款业务最近已降低贷款门槛，在校大学生也可参与贷款买房。而在不久以前，上海首度出现了分期首付售楼模式，“一套150万的房子只需第一次付10万就可签订预售合同，其余首付款可在半年内分期付清”。

　　将那些尚没有稳定的职业和收入但就业前景较好的学生作为借款人，是一种非常大胆的举措，这无疑将扩大银行的业务量，但同时，也将带来难以预测的隐患。因为银行所认为的“就业前景较好”存在很大的变数，目前大学生就业形势严峻，这种状况很难在短期内有根本性好转，一旦就业出现问题，
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两手空空的大学生们很可能加入啃老一族，他们连自身都要靠父母养活，哪有能力偿还贷款？

　　同样，将首付款再分期，也算得上银行的一项崭新创意，它进一步降低了门槛，减轻了购房者的首付压力，银行的业务量无疑将扩大，但是，相应的，银行的风险也将加大。因为，当一个消费者连首付都需要分期支付的时候，其还贷能力相对是比较脆弱的，尤其是在房价远远超出国民收入水平的情况下，一旦借款人的工作或经营出现变动，收入的连续性受到影响，违约的情况随时就可能发生。

　　事实上，个人住房按揭贷款的质量正在呈现出下降趋势。10月24日，上海银监局对在沪中资银行的不良贷款进行了详尽的披露：个人住房贷款质量下滑趋势较明显，连续三个月以上违约的房贷客户已超万人，上海银监局要求商业银行对这一领域的贷款质量控制予以足够重视。

　　个人住房按揭贷款的周期一般较大，其风险的显现一般需要一个比较长的时间周期，这种情况非常容易将一些潜在的风险掩盖起来，让人产生错觉。在按揭贷款的发展初期，我国房价连年持续上涨，这种情况大大减小了违约的几率，即使有风险，也不容易显现出来。但是，房价连年上涨，距离居民的实际收入越来越远，新的按揭者所承受的压力也越来越大，一旦出现意外，个人住房按揭贷款的风险就会浮出水面。

　　近年来，伴随着房价的上涨，银行用最小的风险在个人住房按揭贷款获取了巨额利润，它很容易被财源滚滚的现状冲昏头脑，从而放松对风险的警惕。应该认识到，在居民收入没有大幅增长的情况下，房价上涨的动力已经释放殆尽，房价连续暴涨的时代已经基本结束或接近尾声，接下来，既是房价的调整期，也将是个人住房按揭贷款风险逐渐显现的时期。

　　实际上，上海社保案被揪出后，一些房地产开发商的资金链已经吃紧，他们甚至不得不求助于高利贷，“一些小的开发商开出30%的利率仍然无人敢借”（《每日经济新闻》10月19日），这本身就透露出了一个令金融机构不安的信息，遗憾的是，银行不仅没有做好承受风险的准备，反而继续以降低门槛的方式为自己埋下新的隐患。问题是，一旦风险到来，金融机构考虑自己的承受能力了吗？