财富新支点只租不售未来商业地产开发新趋势

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月13日10:25 时代商报

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近几年，沈阳的商业地产市场上，产权式商铺方兴未艾，返租、包租、回购等形式的产权商铺产品仍是主流。然而今年，位于太原街商圈黄金地段、正在招商建设中的主题商业摩尔项目——沈阳置力商城将“只租不售”的概念带回到了人们的视线中。早在2004年，已有业内专家断言：只租不售，将成为今后商业地产开发的一个趋势。

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与经过多年市场化发展的住宅市场相比，沈阳的商业地产在短短三五年内迅速发展，成为了投资者眼里的财富新支点。但是如今在沈阳，人们对商铺投资的信心却有些不足。在现有的许多商业地产项目的开发经营过程中，都存在着一种普遍现象：这些商业地产项目在前期的招商过程中都是极为火爆且成功的，但在进入具体的经营阶段后却都出现了经营惨淡的情况。

分析原因，开发企业在商业管理经验和能力上的不足是主因。目前，国内商业地产开发企业多是由住宅开发转化而来，缺乏商业经营管理的经验和能力，加上没有良好的融资渠道，大多数开发商只能选择住宅开发的传统销售模式。开发商分散产权进行销售的做法，无形中将风险和责任转嫁给了分散的个体业主。

业主各自为政，谋求个人利益的最大化，而忽略商业项目整体定位的统一性，同时也造成同一商场内不同商铺的经营效果悬殊，增加了自身投资的风险。而在这种模式下，面对数百个甚至上千个已被售出的商铺，开发商也无权进行统一经营、统一管理，也更容易导致卖场经营混乱，并引发开发商、物业管理企业、业主、租户之间的各类冲突。

显然，“只租不售”更利于商业项目的总体规划、资源整合与经营管理。从商业地产的国际开发惯例来看，有实力的开发商对于商业地产项目多采取“只租不售”的策略，对产品进行统一招商、统一经营管理，通过持续有效的经营管理来提升商业价值。

目前，上海、杭州等地的一些开发商已经开始走回头路，即把曾经卖出去的商铺再回购回来，北京一些高端商业项目也明确表示“只租不售”。从中可以看出，今后商业地产的开发将强调租赁关系，向“只租不售”方向发展。

在尚处于起步阶段的沈阳商业地产市场上，返租、回购形式出现的产权式商铺正逐渐多起来。除了收回经营权，统一进行管理外，部分项目甚至在销售产权时对买家进行严格的筛选，这种近似出租的销售手段已经向“只租不售”靠拢。今年，随着新加坡等地的商业巨头相继在沈城登陆试水，“只租不售”的商业项目必将日渐增多。

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