作者：马羽飞 邹阳军 王卫国 何达志

　　这两年，广州房价在宏观调控、全民降价呼声中越涨越快。就在2006年，单价一年内增长1000元以上的楼盘已比比皆是。而且发展商敢于涨价、敢于定高价的心态，似乎增强楼市对宏观调控的“免疫力”。

　　年终盘点楼市，本报综合整理2005年底至今对广州主流在售楼盘价格的四次统计数据发现，2006年的房价又狠涨了一把，而且涨得更大胆。今天本报推出的是报告的一手楼价格部分，明天本报将推出报告的二手楼价格部分，敬请读者关注。

　　在本次统计的170余个楼盘中，有63个楼盘在两年时间中，价格增幅超过50%，有12个楼盘的价格增幅超过100%，16个楼盘的价格增长在5000元/平方米以上，价格最高的一个楼盘竟然在两年多时间内涨了13000多元/平方米。

　　本报统计数据发现，广州房价增长态势在2004年“探头探脑”式的增长之后，从2005年的激增演变成2006年的“狂欢式”增长。

　　涨价频次加密幅度拉高

　　本报整理广州主流在售楼盘2004年底-2006年11月间4个时间点的价格，由这些个盘价格增长情况可以发现，楼盘涨价频次加密，涨价幅度拉高，发展商在涨价上的态度由谨慎、保守趋向大胆、高调。

　　在2004年，尽管楼市大肆开涨，但楼盘调价频次还比较疏，一般是在黄金周、年底和重要推盘时期才有较大幅度的提价。而且每次提价多是在观察周边楼盘价格变动和考虑市场最大面的承受力后确定的，涨价幅度多限制在500元/平方米以内。

　　到2005年，从数据来看，发展商对待提价的心态变得比较轻松，多数楼盘在定价时，已经不再考虑是否让更多的人能买得起，而是考虑只让有经济实力的人买得起。与此同时，发展商抓住每个可以影响楼价的机遇大胆提价，率先提价的主动性增强，涨价的频次也开始加密。所以，房价在2005年增长较快。

　　今年，房价的增长显得更具跳跃性。一方面是敢于高价开卖的楼盘增多，发展商开始愿当高价楼盘的“出头鸟”，在一个被认为不可能卖高价的区域卖出高价钱已不是鲜有的“壮举”；另一方面是缩短提价时间段，甚至一天之内上、下午的价格都有小幅变动。此外，一次提价过千元的现象增多，有的楼盘价格甚至1年内增长了三四千元。

　　63个楼盘两年增长超50%

　　在本次统计的170余个楼盘中，记者发现有63个楼盘在2004年底-2006年底的两年时间中，价格增幅超过50%；有30多个楼盘的价格增长超过4000元/平方米。其中，有12个楼盘的价格增幅超过100%，16个楼盘的价格增长在5000元/平方米以上，价格最高的一个楼盘竟然在两年多时间内涨了13000多元/平方米。

　　涨价原因是多方面的。最主要的原因是发展商把产品定位向高端转型，例如把普通的洋房变成清一色的大面积复式单位，或是把小面积单位改成大面积单位，或是在景观较佳的位置盖房，或在装修上采用较高档次的建材……这些手法都成为房价大幅增长的理由，并且是以较小成本博得更高利润的手法。另一类原因是借助规划利好和土地拍卖的利好，例如地铁2号线南向延长线规划延到番禺大石后，周边楼盘即刻提价；种猪场、种鸡场、赤岗等“地王”级土地拍卖后，周边就有楼盘很快涨价近千元。此外，纯粹因市场行情涨价的楼盘也不少，如有的楼盘，同样的产品，数月后的价格就有一次提升。

　　7000-8000元房价得“天下”

　　在本报今年3月、8月、11月所作的三次广州房价统计中，一个明显的变化是，均价6000元/平方米的房价越来越少。

　　而且需要注意的是，在不少均价6000元/平方米以下的楼盘中，实际售价超过6000元/平方米的单位是大多数，因此6000元/平方米以下的均价并不能代表楼盘的实际价格。如果房价明年依然以目前的增速递增，那么明年此时，均价6000元/平方米以下楼盘数量将可能是个位数。

　　在6000元/平方米楼盘数量萎缩的同时，7000-8000元/平方米的房价却大面积出现，成为目前在售楼盘的主流价格。根据本报这一次的统计结果，纳入统计且已正式公开发售的160多个楼盘中，7000-8000多元的楼盘接近半数。在海珠、天河、白云、番禺等区域，这一价位的楼盘分布较多。

　　数说楼价

　　2万/平方米

　　2006年最高的楼盘房价均价是2万元/平方米以上，位于天河区天河公园附近。

　　1.3万元/平方米

　　2006年价格增涨最多的楼盘出现在天河区，一年内房价增涨了1.3万元/平方米，原因是产品由普通洋房转为叠加式别墅(与复式相似)。

　　1.8万元/平方米

　　2006年新楼盘的最高开盘价是1.8万元/平方米，位于天河区珠江新城。

　　2000元/平方米

　　2006年降价幅度最大的楼盘的均价下调了2000元/平方米。

　　140%

　　2004年底-2006年底，珠江广场楼价涨幅为140%，从7500元/平方米涨至1.8万元/平方米(望江单位)。

　　59个

　　在售的楼盘中，均价9000-10000元以上的约为59个。

　　12个

　　2004年底-2006年底，有12个楼盘的价格增幅超过100%。

　　4个

　　2004年底-2006年底、2006年，楼盘均价呈下降趋势的楼盘各有4个。

　　特别说明:本次年度房价统计的170多个楼盘为广州在售和即将发售的主流楼盘，价格数据来源为发展商提供、记者采访、售楼部价格或网上资料。

　　再见！6000元楼盘

　　调查170个楼盘中此类楼盘仅30个，越秀荔湾海珠天河番禺一共仅9个

　　本报讯 本报本次调查楼盘约170余个，均价在8000元/平方米以下的有67个，占总量的39.4%。其中越秀荔湾两区一共4个，天河区8个，海珠区8个，白云区20个，番禺区9个，其他区域18个。

　　均价6000元/平方米(含)以下的楼盘只有30个，其中越秀荔湾两区一共2个，海珠、天河各2个，番禺3个，白云10个，增城从化等区域11个。而在今年第一季度，本报调查显示6000元/平方米以下的总共有46个楼盘，这次锐减1/3左右。

　　考察目前8000元/平方米均价线，基本上分布在环城高速以外，而该线基本上也是第一季度6000元/平方米的均价线。

　　黄埔、增城等地楼盘，基本为4500-8000元/平方米，但涨幅比较明显。而在环城高速以西的天河区域，只有伟腾宽派、兰亭上东、塞拉维，富力院士庭等几个楼盘有8000元以下的单位，总量不到500套。

　　白云区单价在8000元以下的房子约占总数的2/3。白云的机场路、白云大道、黄石路等区域，则有纵横缤城、保利紫薇花园、岭南新世界、托斯卡纳、白云尚城、金碧雅苑、金碧新城等，单价4960-7000元不等，是中价房最为集中的区域。

　　越秀荔湾老城区8000元单价的楼盘主要集中在荔湾，有恒荔湾畔、逸彩新世界、珠岛花园和上周六刚开放样板房的西关新寓。而在越秀区，最便宜的价格也要8700元/平方米。

　　海珠区也是今年楼价飞涨的区域之一。滨江路的楼盘价格已超过1万元/平方米，基本没有8000元/平方米以下的在售单位。海珠区单价在8000元/平方米以下的房子，主要集中在东晓南板块、江燕路-工业大道板块等，但多数楼盘8000元线下的产品已不多，最多的海富-燕上私语、丽园目前在售的也只有50余套。

　　另外，在番禺等外围区域，还有不少楼盘洋房价格超越8000元/平方米，如祈福新村新一期产品均价8500元/平方米，锦绣香江9500元/平方米。

　　楼价前瞻 明年楼价怎样下降难度不小

　　本报讯 今年“十一”前，市国土局和规划局联合颁布《广州住房建设规划(2006-2010)》，《规划》显示，广州未来5年将建各类住房56.24万套，其中政府保障型住房11.43万套。这预示着广州“地荒”的问题将不复存在，市民也看好房价从2007年开始下降。

　　但合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江表示，“明年肯定涨”。他认为原因主要有二:一是每年通货都在膨胀，房价也会适当上扬。二是新政规定，90平方米以下的住房要占供应总量70%，很多地产商达不到，这导致了今年下半年批准的项目少，明年上半年入市套数不会多，价格自然上涨。“我个人预计涨幅在5%左右，为了完成《规划》任务，明年下半年入市套数将增多，要想房价下降，除非行政干预，但牵涉面又太大”。

　　广州市社科院科研处处长彭澎则认为，明年房价不会大涨，“国家的宏观政策频出，市民承受能力也有限，目前开发商、政府、市民正在相持阶段，楼价暴涨不太现实”。但“房价下降不大可能。因为国民经济是楼价的根本参数，而从现状看，广州的经济不可能衰退”。