[博客]董藩:两个罪恶的房产概念愚弄了全国人民

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月12日09:19 房地产门户搜房网  董藩  

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反思是一面镜子，它能将我们的错误清清楚楚地照出来，使我们有改正的机会——【德】海涅

前些时间笔者对“26％的商品房空置率”提出质疑，认为按照中国“房地产开发统计报表制度”对空置面积含义的规定，现行商品房空置率的计算方法存在严重错误，所以得出了耸人听闻的结论。按照“空置面积”和“空置率”指标设立的初衷，根据修改后公式计算出来的空置率不到1％[1]。笔者的观点公布后，业内哗然，争论激烈，而且在宏观经济领域震动也很大。尽管笔者挨了很多“板砖”，甚至被骂作“人民公敌”，但值得欣慰的是，这次质疑引起了高层领导的重视，建设部也紧急下发通知，要求北京、上海、天津等40个城市提供商品房供应和空置情况的有关数据，回应这场争论，并试图在调研、分析和评估基础上，“准确判断当前房地产市场形势，为中央决策提供依据”[2]。现在，业内人士谈到空置率时，已经非常警觉，不轻易言数据的高低。曾有人对笔者说：你的打假纠偏工作取得胜利，静等结论好了。但是，半年多来笔者发现，大家仍异口同声地说：空置面积过大，十分危险！其实，“空置面积过大”和“空置率过高”两个错误判断是一脉相承的。既然大家仍然没有认识到“空置面积过大”是错误认识，则说明“纠错尚未成功，本人仍需努力“。而且对空置面积和空置率的认识，事关宏观调控的方向。可以毫不夸张地说，对此再稀里糊涂下去，将给国民经济发展和社会稳定带来灾难！【进入董藩搜房个人博客】

一、结构失衡说——对“空置面积大、房价高”悖论现象的错误解释

早在1993年，中国的商品房空置就达到5000多万平方米，媒体披露后引起一片惊恐；1997年这一指标上升为7038万平方米，1998年底达到8783多万平方米，1999年为9124万平方米，2000年进一步为9735万平方米，2001年达到了1.08亿平方米，2002年7月攀升到1.2亿平方米，而2003年建设部公布的这一指标则为1.28亿平方米。在这个过程中，舆论界、学术界一直认为空置面积过大、空置率过高，每一次数据的披露都引起了不小的震动和担心，甚至成为全球财经界的焦点新闻。例如，当根据国家统计局再次披露截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%，其中商品住宅空置为6983万平方米，增长19.7%时，连远隔千山万水的美国《华尔街日报》也在4月26日就此发表长篇评论，指出空置面积过大意味着中国房地产市场蕴含着巨大风险。一个我们解读错了的数据，被外国强势媒体披露后，再次引得全球财经界瞩目。

那些认为空置面积过大的人，是将这些空置面积与现行价格水平下房地产供给的过剩面积划了等号的——他们认为这些空置面积就是“市场消化不了的”、“浪费的面积”。绝大多数学者和政府官员都持有这种观点，所以10多年来，大家一直在呼吁重视空置面积过大问题。当2006年8月末，媒体披露全国商品房空置面积达1.08亿平方米时，当10月底，媒体再次披露该指标进一步上升为1.22亿平方米（其中空置商品住宅6680万平方米）时，担心已经不再仅限于政府和经济学界，许多平民百姓都认为商品房开发面积大大过剩了。

既然是空置面积过大、供给过剩，房地产价格应该下跌才对，但它为什么不但不跌反而节节攀升呢？这样一个天大的悖论为什么这么多年竟然无人质疑呢？只要还承认供求规律起作用，我们就只能承认空置面积过大与房价上升这二者之间只有一方是对的，另一方是错误判断或者说是不符合客观事实的幻觉。没有人能够否定房价不断上升这一客观事实，那么剩下的结论必然就是：空置面积过大是一个完全错误的判断！相对于目前的市场需求，空置面积不但不大，反而太小！

也许有人会站出来反对笔者：房价上升绝对不是空置面积过小造成的，而是由于房地产供给结构不合理、高档住宅（特别是大户型）比例过大导致的——笔者早就注意到这种解释了，而且这几乎可以说是官方、学术界甚至整个舆论界的共识。但很遗憾，笔者认为这是一种缺乏充分依据的主观臆想——虽然笔者一直主张要严格控制户型设计不断增大的发展趋势。从理论上看，目前商品住宅消费的主体力量是改善型消费者，80～150平方米的户型必然是畅销的；从客观现实来看，除北京、上海等外来人口多、大学毕业生云集的城市外，对小户型的需求并不是特别旺。在“国六条”颁布后建设部召开的一个重要座谈会上，特大型城市重庆的代表曾发言并通过书面材料反映小户型并不好卖这种情况；而下面表1则反映出二线城市中比较有代表性的长沙市2006年9月的商品住宅市场情况，从已租售和空置的情况看，不能说小户型就特别好卖，也不能说大户型多么难卖。

表1：长沙市2006年9月商品住宅市场详情单位： m2；％

注：（1）本表系根据长沙房产网公布的《长沙2006年9月底各类型房屋空置情况》计算整理；（2）表中“已租售”以及“空置”所占比率，是用已租售套数、面积和空置套数、面积分别与竣工情况进行比较求出的，而事实上“已租售”与“空置”两项之和并不等于竣工情况，因为“已租售”可能含有未竣工或者以往年度竣工项目的情况，“空置”也涉及以往年度竣工的项目，本表只是借此给出一个比较参照；（3）本表中涉及的空置比率与后面所要讨论并认可的“空置率”在含义上并不相同。

从理论上说，在一、两年的短期内，市场供给结构不合理是完全可能的，但如果说它在十多年时间里都是不合理的，实在很荒谬——其一，市场没有失灵，价格杠杆会随时引导市场主体调整供给结构，满足消费者的需求；其二，开发商是经济人，是理性的，知道投资决策失误对他们意味着什么；其三，开发商大多都有专门的市场调研部门或者人员，而且还有专业的咨询机构提供帮助，这些开发商和中介组织都不是吃白饭的。毫无疑问，如果商品房的供给结构与需求结构之间长期严重错位，许多开发商会因此元气大伤甚至“死掉”，后来进入这个领域的投资者会很谨慎。但事实并非如此——房地产业的收益水平不但相对较高（处于中等偏上状态），而且开发公司也由入世前的3万家增加到了目前的6万家。如果“气不顺”，会有这样的繁荣局面吗？

责任编辑/gz008

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