伍晓达：新增需求量哪里释放？住在郊区可怕吗？

关于郊区住宅的讨论，从2003年底开始逐渐占据各家房产媒体的主角位置，观点也逐渐从乐观的追捧到了当下不骂不痛快的地步，似乎只要稍微懂点房地产的人都应该认为当下购买郊区住宅是一种十分愚蠢的行为，并有着似乎毋庸置疑的理由——5年内根本没法住人。【延伸阅读：直播：大话地产之闲林板块未来发展趋势研讨】

那么请问，老百姓到底应该买什么样的房子才算脑子正常？主流的答案是：购买离工作单位近的房子。根据这个逻辑，笔者推导下去得出这么一个结论：市中心房产价格将始终坚挺，并且房价增幅将永远高于其他区块。一户正常家庭拥有两个左右的就业人口，我们知道就业场所主要分布在城市区域内的东西南北中各个区块，如果兼顾两者通勤成本，毫无疑问，市中心是选项永远最多的区域。

这个答案看似十分有理，但如果考虑到人们生活的各项需求之后，真正的可实施性很低。我们知道，选择市中心住宅有两个可能的物业类型：1.新建房或次新房；2.二手旧房。对于选择一，我们知道，市中心新建房或次新房只有两种物业形态，一种是市中心豪宅，面积动辄130平方米以上，总价动辄150万元以上，另一种是高级单身公寓，总价大部分倒是在30万元－60万元之间，但格局和“单身”的名称似乎注定了这种物业不符合正常的家居需求。因此，市中心新建房或次新房并不能解决多数人的住房问题。那么选择二呢？我认为，可以解决一部分需求，但从长远来看，这种解决方法具有不可持续性。市中心二手旧房供应的主体主要是房改房，房改房面积狭小、各项软硬件配套条件较差的特征决定了这类住房只能满足人们的基本的生理、安全等需要，并不能真正改善居住条件，且这类房源上市增量十分有限，严重缺乏供给弹性，因此，从长远来看，具有不可持续性。

综上，笔者认为当前所谓“主流”的“理性”的选址方案不能解决实际的社会问题。然而，杭州市区每年300多万平方米的新增需求量终究要得到释放，在哪里释放？答案只有一个：郊区，只有郊区才能提供价格相对低廉、品质相对较高的足量住宅。

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