申城二手房“量跌价涨” 低总价住宅是成交主力

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月12日08:40 新闻晨报  林劲榆  

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进入年末，上海楼市成交量持续低迷，大部分购房者仍然“只看不买”。上海二手房办公室公布的有关统计数据显示，过去的11月份，上海二手房成交套数环比下跌4％，但成交价格整体略微上浮，从而带动二手房指数微涨0.09%。上海楼市目前成交房型主要集中在售后公房、小户型物业等总价较低的住宅。

内环内二手房价格看涨

在楼市整体低迷的情况下，市中心区域的二手房成交量和成交价格依然坚挺。根据上海二手房办公室最新统计显示，上海内环中心板块的二手房价格出现上涨，内环3个区的卢湾、静安、黄浦以及徐汇、长宁、浦东中心板块的二手房价格均出现不同幅度的上涨。其中，长宁的新华路板块和黄浦的老城区板块涨幅较大，分别上涨1.75％和1.07％。成交房型主要集中在售后公房、小户型物业等总价较低的住宅。

普陀、闸北、杨浦、虹口、浦东、闵行等区的外围区域二手房价格则出现了一定程度的下降。根据中原地产的相关统计数据，11月份，普陀和闸北两区的成交均价分别下跌了1.75%和1.89%。中原地产有关交易人员透露，由于市场担心上海开征土地增值税，11月份，市场挂牌房源则有一定幅度的上升。在二手房市场，购房者观望心态仍然相当强烈，来回看房、迟迟不下手的买家占绝大多数。

部分买家转向新楼市场

面对持续大半年的低迷行情，今年上海二手房市场已经很难“回暖”。有关分析人士表示，临近年末，开发商迫于政策、资金压力，在加大新房供应量的同时打出各种促销牌，使部分买家转向新楼市场，从而影响到二手房市场的成交活跃程度。

从价格走势来看，上海二手房价格整体略微上浮，主要得益于中心区域房屋价格坚挺，成熟社区居住配套也在不断完善中，吸引了一批消费者前来置业，从而推动价格上升。但是从供求关系来看，大多数购房者对未来楼市预期依旧看淡，在购房决策上持观望态度。而卖方在宏观调控政策不断加大的情况下，交易和持有成本均不断上升，再加上后市走势不甚明朗，也不愿轻易调低出售价格，因此二手房交易数月以来持续低迷。

租赁淡季价格开始走平

售后公房的租赁价开始下调，而一般商品房租赁价格则触底反弹。根据上海房屋租赁办公室最新统计，过去的11月份，上海房屋租赁指数为999点，从租金水平看，售后公房租赁价格出现小幅下跌；一般商品房租金水平则在连续4个月的下跌之后开始回升；上海高档商品房租赁市场经历两个月的下滑之后，走势逐渐恢复平稳状态。

今年下半年一度热租的售后公房在年底前遭遇滑坡。据统计，11月份，售后公房租赁市场租金水平小幅下跌，跌幅为0.1%。其中，一室户租金下降0.4％，两室户租金上涨0.1％。一室户租金的下降带动售后公房整体租金水平略微下滑。从区域租金来看，闵行、卢湾、静安、普陀、长宁的出现了一室户租金全面下跌的行情。其中，闵行的龙柏板块、静安的曹家渡由于前期一室户租金上涨较快，11月份出现较大幅度下跌，平均跌幅为2.8％。

售后公房租赁市场的相当部分客源被分流进入一般商品房租赁市场，有关分析人士表示，一般商品房租金在连续4个月下调之后，上月终于出现上涨局面。由于售后公房中的一室户租金上涨幅度过大，而一般商品房租金一直在下降，导致相同区域内，单个房间的租金水平相差很小。在价格相差不多的情况下，租客能够享受更好的居住环境，所以部分租客将目标转向一般商品房的两房型租赁市场。

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责任编辑/sh003

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