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面对近几年国内几乎所有省份及大小城市房地产市场行情的不断看涨，曾经在房地产业屡开先河的海口发展商仍然只有无奈地面对市场的持续疲软，而难以从海峡对岸的火爆行情中分一杯羹
11月20日，海南省价格监测中心公布了对海口房地产10月份价格的监测调查结果：10月份海口市住宅商品房集中成交价格由9月份的3746元／平方米降至3706元／平方米，降幅为1.06％。其中城区中心一类地段住宅商品房最低成交价由上月的3717元／平方米降为3644元／平方米。
据记者了解，目前海口房地产新盘均价在3000元/平方米左右，这个价格甚至低于许多二三线城市的均价水平。2002年时，海口的房价在2400～2600元/平方米左右，这个价格与华南中心城市广州的差距并不大，广州当时的房价总体保持在4000元/平方米左右，但现在广州房价整体水平已接近7000元/平方米，海口却只缓慢增长到3000元/平方米。
但作为旅游消费型城市，海口除房价外其他消费指数并不低，依然维持了10几年前延续下来的高消费惯性，在部分物价水平上与广州相差不大。
面对近几年国内几乎所有省份及大小城市房地产市场行情的不断看涨，海口的低房价尤其显得突兀甚至怪诞。在海口，几乎所有主流发展商的楼盘都会面朝大海，但其售价却在惆怅地等待春暖花开。
从10月初至11月底，海口的主流房地产开发商们依然在为他们所面临的集体困境紧张地讨论与商议，但曾经在房地产业屡开先河的海口发展商仍然只有无奈地隔岸观火，而难以从海峡对岸的火爆行情中分一杯羹。
“如果内地每个行业的老总都来买一套，那也是很吓人的”，一位开发商对记者笑言。事关卖房，想象的空间与期待总是充满着各种趣味，现在海口的开发商只能以这种方式无奈地期待。
十年恶梦
经典阳光置业总经理蔡志喆在接受记者采访时表示，海口在全国省会城市的房价排名倒数第一，即便和西北省会甚至拉萨相比都几乎是最低的。“海口房地产由全国最前沿到停滞不前一直到最后一位，海口的房地产形势已经不可能再坏了。”蔡志喆说。
1990年至1993年的短短几年，是海口房地产异军突起的时期，整个市场随着海南的“大开放”政策而领先全国。对于现在那些第一次上岛的人来说，“10年前的海口满街都是拥挤的人群，马路中间则被大量的奔驰、凯迪拉克占有”这样的描述是难以置信的。眼前的海口显得寂寥惆怅，出租车司机也不再是天南地北的口音，取而代之的是海南普通话。
“那时一个酒楼及娱乐场所的服务员一个月的小费能顶现在一个白领的工资”，一位留守海口超过10年的开发商描述。对于他来说，那一切似乎就在昨天，巨大财富堆砌的海市蜃楼仿佛仅仅在一秒钟前刚刚消失。
此后，海口房地产市场泡沫开始破裂。根据海口市房管局的数据显示，1996年海口部分房价已经跌破成本价，且有价无市，仍然是买方市场。1996～2006年，除去物价上涨因素，海口房地产市场在底部徘徊了整整10年。
海南的房地产专家和业内人士一直在期待和预测海南房价大涨的时机，一般都认为积压房地产处置完毕后，海南房价就会大涨，时间大约在2007年至2008年间。
许多房地产业内专家对海南房地产考察后认为，海南房地产正在形成一个大底，这个大底经过10年的积蓄能量惊人，一旦拉升将持续若干年。
但没有人愿意把希望都寄托在预测上，对于走出低谷的海口房地产预言已经足够多。因为所有的人都明白，海口的投资洼地效益已经非常明显，现在只要适时地打通资本输入缺口，这个洼地的投资价值就会迅速显现。
卖房子与城市运营
对于周边市场房价高歌猛进，海口的开发商不可能不倍感郁闷。三亚有的椰林、海滩、阳光和空气，海口一样不少，此外海口还有省会城市资源配置集中的天然优势，但海口房价走势远不如三亚。相对于国内其他城市，海口的天然资源在房价走势上也是毫无动力可提供。
相对于海口，三亚确实有明显的资源优势。三亚通常是上岛游客的直接旅游目的地，而海口可能仅仅就是中转站。
三亚面对的是南太平洋，而海口面对的主要是琼州海峡，三亚的海滩景观与海水质量在全球排名三甲之内。从微观细节的差距到绝对意义上的资源稀缺性都决定了三亚一线海景房的均价超过万元每平方米，但其市区的均价与海口则相差不大。
蔡志喆认为，由于核心资源的日渐减少与不可替代性，三亚核心海景房价格甚至将在几年内从目前的1.5万元/平方米的价格再次翻倍。
但面对三亚的行情，海口开发商的共识是，虽然三亚在天然资源上较海口存在一些优势，但目前房地产市场体现出来的差异程度却不太正常，海口的海景房甚至可以每平方米三四千的价格就能买到，这其中的主要问题可能在于城市的整体推广。“由于三亚的整体城市推广做得好，房价比我们高很多，我们非常羡慕三亚走出了这个破局之局”。一位海口发展商对记者表示。
此前海口也有开发商独自到外地“出走”推广，但结果是开发商的楼盘价格不但没有上涨，相反供求关系的巨大缺口使任何单一对外宣传推广的开发商都难以抵挡本地市场对外来看楼团体的低价争夺，使海口的整体楼价依然保持整体下滑的趋势。
抱团取暖或者“集体出走”成为海口发展商面对现实利益的最佳选择。“这是一个水涨船高的问题，虽然每个楼盘存在差异化，但是作为整体推广，给大家都带来了更多的机会”。海口美源地产的营销策划总监沈文建对记者说。
对于政府牵头把开发商联合起来一起对外做推广，一位海口政府官员对记者表示，“本来这个事情应该是政府牵头来做，由政府买单的。我们也想去做，但是政府毕竟经费有限。如果需要我们配合做什么，我们会尽量去做”。
对于拥有天然资源优势的海口优质楼盘的开发商，看上去剩下的问题只不过是仅仅操作层面的，然而这恰恰是问题的最关键。如何推广，推广什么，最有效的客户在哪里？
富人区的市场？
沈文建向记者坦言，虽然海口的房地产业内人士有一个共识，认为海口的房地产迟早要走向全国，至少有一半以上要在全国销售，但到目前为止，还找不到一个有效的推广渠道。
“其实与其说困难不如说是困惑。政府困惑，我们更困惑。海口的开发商现在自己也搞不明白房子到底卖给谁？北京？上海还是温州人？真正在这里住的能有几个？”沈文建说。
蔡志喆告诉记者，“目前海口房地产在需求方面存在两种内需与一种外需”。首先是海口本地的需求，其次是国内外大型企业机构的投资与进驻带来高收入的新岛民的需求。外来市场的需求则来源于中国养老市场的启动，以及一年两地居住的迁徙式市场的被广泛认可。
但事实上，第一内需一直受困于海口的经济规模和经济发展速度以及过去存量的缓慢消化之中。另外，目前海口本地每年考上大学的人口中只有不到一半会选择回海口工作创业，人才的逆差又反过来使海口在经济发展与城市消费环节上显得脆弱并缺乏后劲。以此循环，海口本地内需疲软也抑制了房价的迅速增长。
沈文建也认为，“如果海南房地产没有旅游概念，根本没法做。”海口房地产业内人士也普遍认为，海口房地产的市场前景依然在于度假型市场的启动，这个市场的全面启动可能会在2010年，这个时间段将使海口的历史遗留供应量开始得到很好的消化，使供需趋于平衡。
消化盘活早期的烂尾楼依然消耗着海南的房地产资源的供求关系，但这一关系随着土地供应的日渐减少，最终达到平衡从而使市场开始逆转，而这一似乎显得有些漫长的平衡过程使海口的开发商的生存现状并不如意，尤其面对海峡对面的房地产市场的如火如荼，更加剧了“局外人”的焦虑与参与的期待。
“如果我们不抓紧时间尽一切可能打国内市场牌，那么我们有可能再失去一次机会。我们以前在国内卖椰子树和蓝天白云是没有对手的，但现在已经碰到国际对手了。马来西亚等地方的房子比我们要便宜20％到30％，这是一个非常可怕的事情。”沈文建说。
沈文建认为，海口乃至海南的房地产市场，以后相当长一段时间的消费对象都将来自于外地，在城市经营上可以提出和引导类似这样一种概念：海口在未来5年或者10年可以变成中国的一个富人区，从而找到一个打开海口房地产市场的途径。”
蔡志喆告诉记者，今年海口市投入108亿用于城市功能及公共设施的改造，同时也推进医疗、教育等环境的进一步发展和提升。但他认为，比较乐观的估计，2010年海口房价达到4000～4500元/平方米是一个合理和值得期待的价格，这也就意味着海口目前的房价在未来几年内将有50%～70%的上升空间。
在10年经济调整中苦挨的海口发展商，似乎还没有完全从这场旷日持久的低迷走势中缓解过来，4000元/平方米的房价预期相比于那些房价直冲云宵且居高不下，但又毫无海口的天然资源优势的城市来说，都已经显得非常保守。
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