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上周，北京地产商——今典集团董事长张宝全成为数字家电行业的焦点人物，他以EVD产业联盟秘书长的身份把国内20大主流碟机厂商聚集到他的今日美术馆里，然后宣布，EVD产业化全面开始，它将在两年后基本取代DVD。
根据以上原因，此刻似乎是我们称呼他为EVD供应商张宝全的最佳时刻。我们私下里甚至开始讨论这样一个可能性：“张宝全，再见，房地产。”
在我们的访谈中，张宝全承认现在95%的精力都在EVD和电影产业上，而在过去的一年时间里，今典公司在增加土地储备上几乎是毫无作为。
而在我们的访谈期间，他在电话里拒绝了一个面积为50亩土地的合作建议，他在电话这头说：“我觉得500亩的土地我们可以考虑做一做，太小了就不太合适。”
张宝全在访谈中认为，业务多元化是如今房地产企业不可避免的选项。
这或许可以被理解成，他对自己“不务正业”的辩护之辞。他点评自己的行为说，少做一个项目，却为公司铺垫了一个未来。这个话能否最终落地，要看未来一年商人张宝全的辛苦工作。
鉴于张宝全是继今年年中周庆治之后，第二个表现出地产退意的福布斯榜富豪，我们本期选择他作为聊天对象。他将对公司的转型、未来的业务格局以及其中面临的组织瓶颈作出回答。
我们试图将张宝全和周庆治两个人作为新政下地产领袖命运的个案来进行观察的，结论能否被证实，尚待检验。
多元化转型
中国房地产报：现在感觉找您谈生意的更多是关于EVD话题的，谈地产的很少。
张宝全：地产的事，主要是谈拿地、资金以及拍板的事情，这个地你拿不拿，拿完后怎么规划，我们公司做这一块已经很成熟了，我可以管也可以不管。现在我基本上已经不怎么管了，你看北京很多民营企业、包括潘石屹的企业都属于这种老板导向型的企业，公司和个人关联很大。这是一个企业前期发展中必然的现象，但是随着公司规模的变大，比如今典的二次创业，做EVD和电影就属于二次创业，这些地产企业的人员与电影EVD关联度不是很大，本来是公司可以转向职业经理人导向，但是此时由于这个现状，公司和老板就被搁进去了。
当带领一个企业进入一个不熟悉的领域时，老板面临的挑战是如何尽快把自己的员工带出来，使他们尽快地熟悉。
就EVD而言，我觉得我明年还要辛苦一年。就像下围棋一样，现在下几个点大家基本上看不懂，不知道你想干什么。但是我的EVD如何布局，昨天的EVD大展就表现得很清楚，可是当初我做的时候，很多人觉得莫名其妙。
就电影而言，我们还处于围棋的布子阶段，但是我觉得到明年6月份的时候，这个布局就会出现围棋中的场。
中国房地产报：我很感兴趣的一个话题是，当您把资金和精力投入到EVD和电影这样一个未知的领域时，您心里有怎样的期待。假如您没有这么做，而是对地产全神贯注，那么，在过去五六年整个地产界最黄金的几年，您的事业规模会更大。
张宝全：首先，你的前提是错误的。EVD和电影不是一个未知的领域，而是我很了解的领域。就电影而言，全中国能够讲明白的人，就太少了。我的专业是电影导演专业，在部队放电影时我对电影的各种技术、设备都学会了。后来又开始拍电视剧，包括做电视制片人，可以说，在电影产业领域，能够参与到各个环节，把方方面面都搞明白的人，没有几个人能够比我更了解。因此，没有数字电影时代的到来，我肯定不会参与到这个领域。EVD就是电影的数字化，数字电影时代的到来就是一个很好的发展机会，而我对电影的兴衰过程、数字电影又比较了解，我知道如何利用它。
我学电影导演出身，要是拍电影能像地产一样挣钱，我想我也不会去做地产，但事实上拍电影挣不了多少钱，所以才会去做地产。因此，应该说我是从拍电影这个熟悉的领域，进入到地产这样一个未知的领域，搞了这么多年，现在我重新回到以前的领域。
我相信，数字电影时代的到来，肯定会给电影产业带来新的盈利模式，这么多年过去，我对这种模式已经很了解。比如影院，我认为已经进入第三代影院。第三代电影院的关键含义是，它不是卖电影，而是卖与电影相关的生活方式的影院。比如酒吧，它是卖与酒相关的生活方式的地方。
在这样一个地方，你可以听音乐、看电影，购书或者现场阅读，不同爱好和口味的顾客都可以来这里，我认为以酒吧模式为特征的第三代影院应该就是未来城市社区的主要模式。
在这些社区里，这种盈利模式就会吸引投资者，这种模式把各方的利益都规范好了，都能赚到钱，就是一种有效的商业模式。
而且，房地产企业现在面临着一个不可避免的多元化的选择。
中国房地产报：该怎么理解您的这句话？
张宝全：中国的房地产市场最初门槛很低，但是随着门槛的提高，以及地产市场的规范化，多元化发展已经成为房地产企业不可避免的选择。这个时候，就看谁最聪明地转型。聪明地转型，其含义之一就是选择你熟悉的领域。
中国房地产报：我很想知道的一个问题是，现在是不是地产企业最适合多元化经营的一个时机？
张宝全：地产的趋势已经很明显，做大的往往是少数，上市的地产企业在资金和招拍挂土地上都有优势，其他的企业即使有钱也不一定能够找得到地。土地成本越来越高，所以每个企业都不可能按照自己既定的计划每年持续增长。
那么，由于市场的变化，当一个地产企业的业绩开始下降的时候，这些企业怎么办？它不得不考虑调整。
中国房地产报：但是，现在整个市场还处于一个上升的通道中呢？
张宝全：那要看怎么体会这个概念了。对大的企业是这样，对于小企业来讲，不是这样的。
与以往不同，现在做地产开发，房子还没有盖呢，十几个亿已经扔在土地上了，所以虽然投资额在增长，但是开发的总量却下降了。
对于一个企业而言，开发量下降，成本却增高，这就意味着投资回报率下降了。很多企业都面临这个资本游戏，所以我觉得房地产企业面临几个创新，一个就是发展战略的选择，很多小地产企业在继续开发的问题上，就不做了，到外地去，但是到了外地，你又不占什么优势。
此外，就是联合发展，所以地产企业的发展战略要提前规划。多元化和相对多元化的发展战略已经成为一个重要的选项。当然，很多企业选择了退出，但是假如你选择多元化的话，要选择你熟悉的领域。
反过来说，虽然从2000年开始我们在EVD上投入，对地产有所影响，但是这使我们在战略上有一个提前的铺垫。
还有一个最大的不同是，我们现在的口号是，依托地产产业，向文化产业转移。就是用地产做盘子，这已经没有风险，我和老潘这种企业还是很稳妥的，我一分钱贷款都没有。
当然，做文化产业也不是我花钱买个概念，炒作文化，从案例上看，文化产业我做得也是很成功的，比如就美术馆而言，全国估计就我的今日美术馆是赢利的。加上我们在出版、刊物领域的努力，最终会形成一个文化产业链。
中国房地产报：在这条道路上，您准备走多远？
张宝全：我认为房地产是一个地域化很强的行业，并不是资本到什么地方都可以做。搞不好就栽进去了。我们的心态还是非常好的，就是立足于北京，不追求规模。
在规模和速度之间保持一个正常的平衡，这样就可以置身于政策的波动风险之外。
在这个过程中，我就可以依靠地产，对未来进行布局。其实到今天为止，我的未来已经布局得很明显了。到明年我的布局更完善的时候，你会突然发现，我的市场前景和规模比地产要大得很多。
所以，从企业的发展上讲，你要考虑你的资源和你自己的优势，文化产业可能是我们的一个优势。
在这个转型过程中，电影和EVD与地产的不同在于，前者涉及的东西太多，而且中国的文化产业还不是很开放的产业，你会遇到很多非市场化的因素在里面。
中国房地产报：在尝试多元化时，除了EVD和电影产业，是不是有很多人给您类似的其他建议呢？
张宝全：当然了，投资的诱惑太多了。我心里很清楚的，我的多元化就是进入文化产业，我的文化产业分三块：以电影、EVD为核心的影视文化产业；以艺术、出版为核心的艺术产业；以极限运动、潜水为主的运动产业。还有一些地产衍生产品，比如我的红树林酒店。电影发展起来虽然很闹心，但是它已经超越个人，成为国家都关注的一个产业。反过来讲，要是它真正发展起来，对一个企业的影响就更不得了。
对我个人来说，我今年再操一年心，明年再操一年心，后年就把这个事情的轨道弄出来了。前面EVD出了那么多问题，我能把它翻过来，这对我也是一种挑战。
中国房地产报：在您谈到地产多元化的时候，事实上也说到了是市场大环境的变动导致这一趋势的出现。那么，您如何评价今年七八月份周庆治套现地产、从而退出地产开发的个案？这会是新政下地产企业命运的一个标志性符号么？
张宝全：关于这个事情，你听到的很多评论都可能是猜测的，没有人告诉你真相。
他想要这个东西，所以他要舍弃另外一个东西，至于他想要什么东西，我们都并不知道。所以很多评论流于猜测。
但是我认为，周庆治的退出至少表明他的投资还是有效的，很多地产企业因为各种原因可能在退出前就死掉了，这就成了无效投资。
这个事情还说明，房地产不可能无限地增长，房地产企业也不再可能像先前那样快速发展。土地招拍挂的实施意味着有多少钱玩多少房。
地产是我的优势
中国房地产报：去年年底时，您在接受本报访问的时候曾说，未来今典的资源分布会是七分地产、三分EVD，如今，您准备修正这个话么？
张宝全：我是说我的精力要三七开，现在的精力要一九开，甚至都不止，就是说，百分之五的精力在地产，百分之九十五的精力在EVD或电影产业。
从资本投入上讲，我以前10%的资产集中在电影和EVD产业上，现在这一比例已上升到20%到25%。
中国房地产报：在过去的一年多时间里，您在增加土地储备上几乎是毫无动作，这似乎也引证了您的这个说法？
张宝全：可以这么说。去年一年，包括我在内很多地产企业都停滞不动，但是我并不着急.
对我来说，快一点慢一点，都不会带来很致命的东西，我没有一分钱银行贷款。管理成本等我都能承受，另外我也觉得，很多东西不是依你的意志为转移的。有的企业拼错了，有的企业拼对了，我们的态度是不拼，基本上是不拼的状态，保持目前这个增长速度。
假如我没有做EVD，或许会多做一个项目，但是我少做一个项目，我却多做了一个未来。而且做EVD，不用像地产那样密集投入资金，我觉得做企业要该急则急，该缓则缓。
中国房地产报：有一个判断，不知道您是否会同意：今典可能会逐渐淡出住宅地产开发，把精力集中在综合性的商业地产开发中，同时把数字电影产业与商业地产开发进行紧密地结合？
张宝全：这是外界的判断而已，在今典的地产中，住宅业务是不会被放弃的，依然会成为重要的业务。因为住宅业务的资金流动性是相对比较快的。
在你的业务结构中，长期投资、中期投资和短期投资的比例搭配要适当，比例不适当的话，问题就大了。
我现在投资EVD、电影产业，它可能最终走向上市，而地产我就没有这种想法，那么，我就可以通过这种方式实现公司的增长，依然可以完成我的计划。
地产是我的优势，不做白不做，我这么大的一个公司，地产的运营成本占到绝大多数。对地产而言，我不需要你冒进，但是你要正常增长。我的团队已经很熟练了，我只要把地拿下来，其他的事情交给他们就可以了。
中国房地产报：那么，在商业地产这一块，您的想法是什么？
张宝全：对投资而言，无所谓商业地产还是住宅地产。我就仅仅从长中短投资、投资回报率这些指标上进行判断。只要这些指标合适，都可以做。我做电影、EVD都和地产没有太大关系。你们看事情不能看表象，我做美术馆，很多人说我是喜欢美术馆，但是全国做艺术产业最大的，不就是我么？
我投资影院是和商业地产没有关系的，你所说的将商业地产和电影产业的结合，那种路线是万达模式。ShoppingMall需要影院带来的人流，同时也可以因此升值。
但是，这和我做影院是不一样的，我是通过租赁来实现我的影院扩张，而不是投资开发具体的影院项目，否则这个成本是光靠卖电影挣不回来的。
中国房地产报：谈到这个问题时，外界传言您已经收购了华纳撤资后在重庆、长沙和南昌三地的三个华纳影院，您能否对本报证实这个消息？
张宝全：这个事情无可奉告。你就不要问了，企业和企业之间都有一些商业秘密，都有一些约定，不好说。
中国房地产报：刚才您谈到万达在影院方面的抱负，那么，保利在这个领域的努力又该如何看？
张宝全：保利做影院是为了获得改善自己的发行渠道，因为它本身有内容公司保利华亿，它想做一个院线，然后对影院进行改造，这更多还是电影产业方面的考虑。
希望产品像电影一样
中国房地产报：您觉得今典集团在地产领域的核心竞争力是什么？
张宝全：很多人说我们是一个文化公司，我觉得我们可以把一个很平淡的建筑搞得很精彩，很生动，从而为他人带来了其他的价值。这就是我们的竞争力。
我们希望做一个产品时，就像电影那样既有票房又拿大奖，我觉得在这方面，我们做得比别人更多更好一点。
中国房地产报：能够做到这一点的，您的同行里还有哪些公司？潘石屹是一个。似乎有一个称号是为你们量身定做的，叫做“增值开发商”。
张宝全：我不太好评价别的公司，还是说我自己吧。因为真文化假文化是两个概念，比如我们的今日美术馆，既要做到商业盈利，又要给社区增加价值。
我认为，随着市场越来越往下走，这种东西的价值就会更加体现出来。
老潘是一个营销高手，他把文化的和艺术的东西作为一个噱头，从而获得一个非常好的市场营销的效果。我们不是把文化当成是噱头，而是当作产品的真正价值，这样业主会获得更好的投资回报。但是每个企业家不一样，在产品和营销上都有自己的特点。
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地产人物之与张宝全聊地产：再见，房地产？
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