11月盘点：地王名花有主 楼市开盘均价下降明显

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月11日15:12 房地产门户搜房网   

各 地 推 荐		北京 | 是谁愚弄了中国人和宏观调控政策？ 上海 | 上海11月住宅供给增加 成交均价涨2% 广州 | 你有潜力做房奴吗？看房奴不同表情 深圳 | 关外重现4000元住宅？ 07房价预测 南宁 | 组图:十大事件勾勒2006中国楼市全景 天津 | 天津将建11座新城 主要楼盘全曝光 武汉 | 中部省会房价比拼 武汉最高长沙最低 沈阳 | 看大沈阳“全家福”《大沈阳新图》

1.土地供应情况

地价高昂，“地王”终“名花有主”

根据中大恒基不动产营销市场部的数据监测：06年11月份北京土地成交共9宗。成交面积为46.74万平米，比10月份增加12.44万平米；成交价是61.42亿元，为上月的11.8倍。朝阳区白家庄及怀柔区雁栖镇下辛庄村西地块分别被规划为写字楼及旅游度假用地，其余均为住宅。朝阳区仍是开发商追逐的热点区域，有5块土地成交，成交面积29.13万平米。

本月地产市场最受关注的应为广渠门“地王”的归属，——虽然结局不是价高者得，但26亿元的价格要高出起始价8.9亿元；四惠桥地块成交价7.57亿元，比起始价3.7亿元要翻了一番；广安门外地块也比起始价高出1.36亿元。尽管近期土地拍卖价“未以价格论英雄”但出让价大幅高于招标底价将导致土地成本增加，从而影响整个京城房价继续上涨。

2.销售情况分析

期房交易起伏不定 住宅成交比例下降

根据北京市房地产交易管理网统计数据显示： 11月全市期房网上签约共计17523套，签约面积2322591㎡，其中，住宅签约共14448套，住宅签约面积1688585㎡；同期，现房网上签约共2856套，签约面积377518㎡，其中，住宅签约共1685套，住宅签约面积254632㎡。

据此得出，本月全市期房网上日均签约584套，日均签约面积77420㎡，其中，住宅日均签约482套，日均签约面积56286㎡；同期，现房网上日均签约面积95套，日均签约面积12584㎡，其中，住宅日均签约56套，日均签约面积8488㎡。

综合上图分析，11月份全市期房网上日均签约比10月份增加141套，日均签约面积增加23777㎡，其中，住宅日签约增加106套，日签约面积增加10974㎡；同期，现房网上日均签约增加14套，但日签约面积减少999㎡，其中，住宅日均签约面积减少5套，签约面积减少466㎡。

中大恒基不动产营销市场研究中心分析：11月份期房日均签约套数和面积双涨，与10月份相比涨幅分别为31.8%和44.3%。按套数计算，11月份日均住宅签约占全市日均签约总量的79.2%，10月份该指数为83.4%，下降4.2个百分点。住宅期房签约套均面积为116.8㎡，住宅现房签约套均面积151.6㎡，120㎡左右的楼盘为目前市场的主流需求。

本月期、现房交易均波澜起伏，从月初的稳定状态突然大幅下降，10-12日甚至跌入日均成交不足200套的谷底，但到13日突然爆发性反弹，到月底才又重新进入较稳定的状态。“未封顶楼盘禁贷令”对在售现房是利好消息，但从11月的销售情况分析影响并不明显。住宅销售步入淡季后劲不足，预计交易量会逐渐减少。

3．开盘项目分析

中低档物业放量增加 开盘均价下降明显

截止到11月底，本市开盘项目40个，其中新开盘项目上市为9个，其余为老项目后期。与上月相比，整体供应个数增加21.2%。从本月北京商品房批准预售面积来看，11月份获批的新增供应面积为91万平米，整体均价8395元/平米。

市规委出台的1101号文件令大批项目受到影响，面临规划调整，延缓了上市步伐，造成年末新开盘项目放量减少，老项目对项目自身销售状况及持续上涨的房价有一定信心，因此对年底“回暖”的预测还是充满期望。

各物业供应秩序未见变动，普通住宅供应个数本月大幅回升，放量28个，占总供应量69%，但供应面积并未同比上涨，45.76万平米占总供应量的50.3%，与11月相比基本持平；公寓开盘8个，供应面积达到30.86万平米；别墅开盘3个，供应面积11.43万平米。除丰台区开盘1个公寓项目，其他新上市公寓均在朝阳区，且主要集中于四至五环间。

从区域分布来说，朝阳区今年放量居首的地位一直没有改变，本月开盘个数16个，占供应总数的四成，新增供应面积63.21万平米，占总供应面积的69.5%。朝阳区区域面积较大，经济环境发展迅速，现有的住宅及商业都发展得比较成熟，更能吸引开发商及购房人的眼球，因此长时间居供应之龙头位置。本月成交的地块在未来的放量更是对该区域整体价值的利好。丰台区放盘5个，位居次席，南城开发速度的加快改变人们对该区域的态度，价格优势是丰台区吸引消费者的最有利武器，一些高档楼盘也大大提升了该地区品质。郊区化趋势带动远郊地区的发展，放盘个数逐渐增加，本月大兴区和房山区各有4个新盘放量。

本月楼盘整体开盘均价为8395元/平米，与10月份相比下跌26.0%。普通住宅开盘均价7089元/平米，与上月相比下跌13.1%。据数据监测，本月新盘成交均价有六成低于开盘均价，且大部分楼盘销售情势看涨。开盘均价均价在5000-8000元/平米之间的楼盘在本月仍为主流价位，占总供应的35.9%，比上月上涨3.9个百分点；万元以上楼盘紧随其后，占总供应的28.2%。普通住宅市场供不应求，高档楼盘需求日益旺盛，供需矛盾仍是房价上涨的主要原因。

美壹栋限量6000起 泛海国际全球社区

4.11月小结及12月预测

尽管从销售数据来看，本月的京城楼市经历明显的震荡起伏，但仍经受住考验，成交量和上市量与10月相比都有所上升，但住宅比例下降。本月新开盘项目从个数上有所增加，但新增供应面积减少，91.0万平米比上月减少22.86万平米；销售面积270万平米，比上月增加61.6万平米，市场新增供应面积显然不能满足消耗需求，空置面积将进一步减少。

进入12月的销售淡季，期房、现房均缺乏后力，成交量将逐步减少；市场消化能力变弱，预计开盘脚步将放缓，可能有大幅下降，供应格局不会发生变化。别墅类“长销”项目开盘比例可能有所增加，而高档物业的放盘将提升整体均价。

责任编辑/sf057

搜房网版权声明：
    凡本网内容注明出处为“房地产门户--搜房网”的所有文字、图片和音视频稿件，版权均属搜房网所有，任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站，在下载使用时必须注明"稿件来源：房地产门户--搜房网"，违者本网将依法追究责任。

[打印本页] [推荐给朋友] [关闭窗口] 【字体： 大 中 小】 【手机看新闻】