易宪容:如何增加国内房地产业宏观调控的有效性

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月08日09:12 第一财经日报  易宪容  

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从2004年开始，对国内房地产市场的宏观调控已经有几年了，尽管这些对房地产市场的宏观调控取得一定成效，但与政府对房地产宏观调控目标相距很远。比如，从中央十大部委通报的2006年房地产宏观调控后一些省市的执行情况来看，目前国内房地产调控在若干领域仍存在不足，如在住房结构、房价涨幅和住房保障等都存在不少问题。因此，对于国内房地产市场的下一步宏观调控，有报道称，相关的职能部门正在研究一系列“结合地区特征的、可以合理实施的”房地产政策，下一步的政策出台将规避全国一刀切的情况，以期实现有效控制房价，并有区别地控制房价。也就是说，未来国内房地产市场的宏观调控更强调市场的具体性、区域性、微观性。对于这样做当然是好事，但有几个基本的概念必须厘清。【延伸阅读：易宪容:2006宏观调控对房地产市场有何长远影响】

作为宏观调控，它的基本目的就是通过经济总量的控制来熨平整个增长波动，所使用的工具更多是银行信贷政策及财政政策。比如利率、税收等。这几年来，国内房地产的宏观调控，尽管调控政策不断，但更多的是强调行政性方式、技术性的硬约束等微观上的作为，而不是经济上的宏观手段。这可能也是几年来对房地产宏观调控效果不理想的原因所在。

从房地产开发投资来看，1~10月完成投资额16213万亿元，同比增长28.8%，高于2005年19.8%的9个百分点。其中商品住宅投资同比增长29.5%，比上年同期加快8个百分点。而且房地产投资快速增长已经从以往的东部沿海及特大城市向内地二线以下的城市转移。1~8月份中、西部房地产开发投资增长分别为35.5%、　31.2%，即东部房地产投资增长不减，同时中西部房地产过热正在上升。还有，9月末，主要金融机构新增长期贷款中，20%以上贷款进入房地产业，而且制造业的比重则只有10%。【延伸阅读：当前房地产市场调控形势述评 积极变化开始显露】

之所以大量的银行资金会进入房地产市场、房地产开发投资会增长不减，就在于房地产宏观调控后，国内房价没有得到一定程度遏制，反之，国内房价全面的飙升。如深圳，2006年前三季度整体房价同比上涨19.66%的情况下，福田、南山以及宝安三个区域的住房价格分别涨了五至六成，其中，144平方米以上的非普通住宅，福田区涨幅高达156%。如福田区，在2005年9月底房价为7941元/平方米，到2006年9月底已经涨到了13184元/平方米，1年时间，又暴涨了5243元/平方米，而深圳的南山区及宝安区情况也是如此。深圳是这样，北京及其他城市都是如此。房价飙升自然给房地产业带来巨大的利润。据国家统计局的发言人所说，国内房地产业平均利润率在30%以上，而装备制造业的利润率不足3%。在这种情况下，国内房地产投资增长肯定不容易下降。【延伸阅读：建设部曝光房地产市场 违法违规十大"典型案例"】

责任编辑/gz003

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