济南写字楼往何处去？ 未来市场热闹非凡

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月08日10:58 齐鲁晚报  贾婷  

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未来写字楼市场热闹非凡

现在济南的写字楼市场整体处在一个相对低谷的状态，这并不是什么很奇怪的状态，这种情况在很多城市都有，包括北京、上海、深圳。究其原因，深圳至祥有限公司黄雷先生进行了分析，认为“使用者不重视，投资者不认识”导致了消费者对写字楼相对冷淡的状态。但是使用者不重视仅是暂时的，济南作为山东省会，随着外企的大量涌入，写字楼市场终将会变得紧俏。深圳目前的写字楼市场销售已十分疯狂，价格涨到了两万到三万元一平方米，现房和期房的价格差了近一倍。说明客户十分看好写字楼市场的时效性。虽然现在很多投资客的目光都从股票、期货市场投向了房地产市场，但是大家看的是住宅和商铺，忽略了写字楼市场的潜力。而实际上写字楼是一种生产型物业，它随时创造价值。所以我觉得在济南，写字楼真正好时代还没有到来。

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三庆置业的营销总监曹萍对济南写字楼的未来也是给予了积极的肯定。她认为，随着济南经济发展水平的提高，写字楼市场将进入一个快速发展期。且第三产业的增长速度与写字楼市场的发展速度直接产生影响。据悉，2005年济南第三产业已经增长到43.9%，这对未来写字楼市场的发展非常有利。

东部写字楼市场悄然崛起

济南新规划的出台，使开发商迎来了新的机遇与挑战。一些品牌开发商在规划中开始变化开发思路，从最初的住宅开发向写字楼开发转变。最近中润集团隆重推出的中润世纪广场就涵盖了住宅与写字楼的开发。谈到项目的转变，中润集团营销总监高山认为：“新政府政务中心的规划，给东部的市场带来了新的机遇，在研究了济南未来城市前景后，毅然决定了写字楼的开发，并提出了整栋销售的销售策略。这种营销整合思路不仅迎合品牌大企业对写字楼的高标准需求，而且符合他们对城市未来大规划、发展空间的要求。写字楼不是某个地方单纯性的孤零零的一个产品，而是提升地域价值的一个综合体。”

二环东路一带的写字楼市场经过近3年的发展已经具备了规模效应。嘉恒大厦、东环国际广场、发展大厦，几个大体量的写字楼项目活跃了这一板块的办公氛围。正如嘉恒公司总工程师王如岐先生所言：“嘉恒大厦、中环国际广场都是公司发展中出彩的两个商业项目。它不仅满足了成长型公司办公所需的各种软硬设施条件，并且在不同的开发周期我们给予了更人性化的设计方案。在东环的设计中就以‘一室一厅一厨一卫’的思路，赢得了消费者的青睐。其中一室即为老板的大办公室，一厅为员工的办公大厅，一厨一卫就是有一个厨房一个卫生间，中间可以买一些可以加工的食品，解决员工午休吃饭问题。很多企业认为此设计非常的人性化。”

与此同时，山东大地房地产开发公司开发的发展大厦之所以在东部选择做纯写字间，也有其独到的一面。营销总监张丽梅女士认为，当时项目的定位出于两方面考虑，一是二环东路的交通优势。近期发现很多大的集团公司把总部从青岛迁移到了济南的趋势非常强，他们追求业务的辐射能力，在此办公去机场高速都十分便利。二是这个区域处于开发区，不但有大批新的住宅人群积累，还有周边像山大路板块科技贸易的经济带动，山大老校、科研机构的科技孵化。这些优势都有利于二环东路写字楼的成长。

济南写字楼投资回报状况

一个房地产公司经营写字楼，代表这个公司对房地产行业经营的一个考验。住宅也好、商铺也好，相对都是民用产品，而写字楼则是一个面对企业的高端产品。它对一个公司从项目选择、策划、规划以及销售市场是一个全方位的考验。山东瀚正实业常务副总吴坤从投资价值方面分析了济南写字楼的回报率。

从投资收益看，现在高端的写字楼市场在每平米4元钱左右，以静态来算投资收益率的话，投资收益率在15%以上；中端写字楼租赁价格每平米在2.5元左右，投资收益率11%左右；低端写字楼租金每平米在1－2元左右，投资收益率在9%左右。从这个状况看，高档写字楼的投资回报高于其他的项目投资。目前很多投资客进行商住楼和写字楼的优劣对此，我感觉现在的写字楼市场正如“黄面的”向“轿的”转变过程，商住楼和写字楼的市场面对的消费需求是不同的。当企业刚刚起步的时候，可能会选择稍微实惠一点的商住楼，但是随着社会发展，我们需要淘汰“面的”，需要有“轿的”出现。我觉得现在济南的写字楼市场刚好处于这种转型期。

写字楼的租金状况决定了投资者的回报率。丽丰置业总经理宋时玖从济南写字楼的出租现状分析了目前的租金状况。济南写字楼市场建筑总体量大约在350万平米左右，包括商住楼和纯写字楼。按片区来讲，泺源大街在东到历山路、西到纬二路，包括大明湖区域写字楼的总量在100万平米左右，纯写字楼是在90万左右，该地区的租金每平米每天在3－5元之间；山大路板块主要是以山大路为中心，南到经十路，东到二环地区，写字楼供应量在25万平米左右，纯写字楼略少一点，租金每天每平米2－5元之间；花园路板块，写字楼供应45万平米左右；人民商场周边大约在90万平米左右的供应量。

由此可见，济南的整个写字楼市场蕴含着巨大的商机。随着未来几年城市的增容扩大，写字楼市场的供应量、价格水平也将呈现上升趋势。在片区呈现规模化的同时，企业对写字楼的要求也将从标准化向个性化转变。

责任编辑/bjxzl01

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