北京二手房交易市场受重挫　成交价格今年骤升

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月08日13:34 新京报   

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●受税收政策影响，前10月二手房成交量涨幅创历史新低，仅8%

●业内预计，随着二手房税收项目全部征收完毕，明年房源将释放

据我爱我家、链家等经纪公司统计，今年1一10月北京二手房交易量涨幅大跌，平均增幅约8%，创历史新低，使年初10万套交易量的美好预期彻底破灭。从2000年的1100套，到2005年的70180套，短短6年间，北京二手房成交量增长了63倍，然而今年增幅却骤降到10%以内，而去年和前年的增幅分别为64%和23%.这使北京二手房市场在年末感到了一丝凉意。

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在交易量萎缩的同时，今年二手房价格却涨势显著。在这一降一升间，新政策对二手房市场的影响也初显端倪。业内预测，如果继续宏观调控，明年二手房市场变数还将增加。

今年下半年，营业税及个税的开征加大了二手房交易成本。

今年交易量首次受重挫

"今年二手房交易量出现拐点应该是在年中。6月份征收营业税，导致交易成本增加，使买卖双方或多或少有些抵触情绪。二手房市场也就是从这时候起开始逐渐降温。"链家一位资深经纪人刘先生在回顾今年工作时表示，受政策影响，2006年下半年二手房成交量有所下滑，这也是造成今年成交量低于去年的主要原因。[推荐：央产房上市已三年 市场热度渐升 交易瓶颈犹存]

"6月3日，我就有一笔生意因受政策影响险些做砸。当天买卖双方在签署购房合同时，因新增加的营业税究竟由谁来付僵持不下。"刘先生说，卖家坚持要净得价，并称如果买家不同意，他将参加链家的"租售两全"业务，即先把房子出租出去，等愿意"接纳"营业税的买主上门，再将房子出售；买方则表示，虽然挑中一套自己中意的房子不容易，但骤然增加的近4万多元成本完全超出了自己的心理预期，需要再考虑一下。

为做成这笔生意，刘先生给买家做了许多工作，指出广渠门附近80多平米的房源稀缺但需求巨大的客观事实，才使买方最终同意代缴营业税。

刘先生是幸运的，但更多的经纪人则没那么走运。很多中介公司业务员受税收政策影响，或多或少减少了业务量。这也自然影响到了全年交易量。

综合二手房经纪机构的预测，即使年底前北京二手房交易量有所回暖，也不会超过7.6万套，无法达到年初预计的8万至10万套交易规模。

成交价上涨近三成

据中大恒基市场研究部统计，北京市城八区2006年二手房挂牌均价为8731元/平米。较2005年上涨约900元/平米，涨幅为11.5％。在实际成交价方面，据我爱我家统计，今年1至10月二手房交易均价为4897元/平米，比去年同期的交易均价3791元/平方米相比，上涨了1106元/平米，同比增幅为29.17%.

我爱我家指出，二手房由于同时受营业税和个税征收的双重影响，大量业主为保证投资回报而选择提高房价以转嫁税费。此外，部分业主的"惜售"行为令二手房市场中房源缩水，造成供需失衡，从而抬高了房价。

经纪公司统计数据还显示，宏观调控政策出台后，二手房价格不仅有所上涨，而且涨幅加大。据"链家地产"统计，今年11月二手房成交均价比二次宏观调控开始前的5月份上涨了14.3%，而5月份只比2006年年初上涨了9.7%.[推荐：供需差或致房价走高 "限外令"难抑京城楼市燥热]

"链家地产"市场研发中心认为，调控的目标在于抑制房价过快上涨。但从目前执行情况来看，短期内尚未达到预期效果。

国家统计局统计数据显示，在10月全国70个大中城市房价涨幅排行榜中，北京以10.7％的涨幅名列榜首。这与政府计划将房价控制在5%-6%之间的期望相差甚远，也表明二次宏观调控效果尚未显现。业内预测，明年全国尤其是北京可能会采取更强硬的措施调控房价。年底前加征的土地增值税就充分表现出政府持续调控的决心。除非今年被抑制交易的房源明年能充分释放，否则依照今年的行情，2007年的北京二手房市场前景很难看好。

■预测

明年二手房价格涨幅有望回落

明年不会再有新税费征收，卖家心理压力将缓解

我爱我家认为，考虑到市场的自然增长，明年北京二手房成交量应该能跨过8万套大关，但价格也将继续上涨，不过涨幅会回落。主要是因为今后几年北京房地产市场将逐步从一级市场转向二、三级市场。预计2010年以后，北京存量房将达到400万套左右，每年二手房交易量将稳定在15万套以上。

中大恒基市场研究部认为，在土地价格和一手房价格都不太可能下降的前提下，明年二手房挂牌房源经纪公司普遍认为，随着房地产政策的落实，买卖双方迟早会走出僵持期。刚性需求者不会观望太久，但部分投资者会逐渐退出舞台。今年二手房税收项目已全部征收完毕，明年不会再有新税费征收。从这个角度看，卖家的心理压力将小于今年，这也有利于房源的放量，缓解市场供需矛盾。

■应对

细化业务缓解竞争压力

在扩大规模的同时，品牌中介纷纷提高服务质量

与明年市场增长量有限形成反差的是，中介公司继续把扩大规模当成明年工作的主旋律，竞争加剧似乎成为了一种必然。[推荐：关注：北京二手房市场交易买卖十月备忘录（图）]

作为北京最大的经纪公司，中大恒基表示明年要进一步扩大规模。中原地产也表示，该公司将继续增加分行，预计分行将扩张到100家左右。

在竞争压力加大的预期下，一些经纪公司也提出了要精耕房源的思路。从目前各大经纪公司的策略来看，明年中介行业将从规模竞争过渡到规模与质量并重的阶段。

链家地产表示，明年将坚持深入社区，加大在社区开店的规模；千万家计划开拓更多的租赁及买卖服务产品："我爱我家"则提出"三网合一"的管理模式，希望能提高业务质量和办公效率。中大恒基表示要加大对内部的管理，目前已推出了标准化服务章程，从员工仪容仪表，服务用语，接待程序及收费等各个方面严格要求。

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