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重限开发利润8%南京严控房价再出重拳
南京市房管局、南京市工商局、南京市物价局三大部门于日前正式公布了《南京市房地产交易秩序专项整治工作方案》。其中，对于价格的控制将成为整治重点
《第一财经日报》获悉，南京市房管局、南京市工商局、南京市物价局三大部门于日前正式公布了《南京市房地产交易秩序专项整治工作方案》。
其中，对于价格的控制将成为整治重点。记者通过南京市物价局了解到，此次整顿后，对不执行政府指导价、未经过价格主管部门审批、擅自制定普通住宅商品房价格的行为给予重点查处。
根据2003年南京市物价局开始执行的“南京市商品房作价办法”，普通商品住宅的利润按不超过基数的8％计算，同时，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5％。此次调整，价格主管部门依然要根据这一最终房价的计算方式，再度把关南京的普通商品房价格。
持续旺销导致调控
南京市房管局昨日公布的最新数据显示，前10月全市商品房（不含政策性住房）批准预售面积便达656.6万平方米；实现商品房合同销售面积829.8万平方米，金额387.3亿元，同比去年分别增长31.6％、27.5％。
国家统计局数据也显示，今年10月全国70个大中城市房价同比上涨5．4%。其中，南京房价同比上涨4.3%。
此番，南京市房管局、南京市工商局、南京市物价局三部门首度宣布联手整治房地产交易秩序，并坚持该项工作将持续到2007年9月。其中价格主管部门将负责房地产价格及相关收费的管理监督；会同房管部门加强对房地产市场中各类违反价格法律法规行为的查处工作。
按照方案部署，三个部门将各有分工。其中，南京市房管局此次将主抓商品房预售违规，查处违规收取定（订）金牟利的行为。南京市工商局则主要关注销售额合同违规。同时，在本次整治行动中，南京市价格主管部门将主抓价格，对不执行政府指导价，未经过价格主管部门审批，擅自制定普通住宅商品房价格的行为给予重点查处。
“除了别墅这种高档项目之外，普通商品房预售之前都必须要经过物价部门的审批。如果没有经过审批而擅自定价开盘销售，将受到严格的查处。”南京市物价局综合处陈处长介绍说。
陈处长所指的“政府指导价”，实际就是2003年南京物价局开始执行的“南京市商品房作价办法”。
按相关规定，商品房作价办法的基准价格（元/平方米）＝成本＋利润＋税金。其中，对于利润的要求是“经济适用住房的利润按照不超过基数的3％计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的8％计算”。同时，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5％，经济适用住房价格的上浮幅度最高不超过3％。
“首先就要挤掉第一道关的水分。”陈处长称。据介绍，接下来的调控将更加强调对于成本的审核。“物价部门通常要审批每个楼盘的平均销售价格。这个价格制定标准为考虑到地价、拆迁费用，以及一些间接费用之后，再加上8%的合理利润。如果高于这个价格，政府部门在审批时就会对定价进行削减。”陈处长称。
南京市物价局副局长张瑞忠进一步强调，“今后还将制定出根据楼层、景观等因素合理定价的机制。”
虚报成本很常见
事实上，“政府指导价”并非仅在南京一地施行。根据江苏省去年5月8日发布的《省物价局关于开展商品住宅成本监审规范价格行为稳定住房价格的通知》，类似的文件已经下发到江苏省其他县市，并逐级下发到当地的房地产开发企业。
但按照目前的定价方式，房价依旧很难控制。记者通过南京市物价局了解到，虚报各项费用的行为在审批中十分常见。而物价局要做的，就是要花费人力与精力进行现场核实。如果核实出费用有水分，就要重新审定价格。
陈处长介绍说：“之前有一个开发商在申报的费用中，将间接费用算得很高，主要就在于小区有一个水塘，开发商以此为由，报高了打桩的费用。在进行现场调查之后，我们发现开发商并没有因为这个水塘而提升其工程费用，所以最终将开发商的成本报价砍下了300元/平方米。”
根据之前南京自建房俱乐部在网上公布的101家楼盘民间版“房价成本清单”。在通过公开出让获取土地的101家楼盘中，近七成楼盘的销售价格高出成本30%至50%，两成楼盘的销售价格高出成本近100%。
对此，南京市房管部门认为这份“成本清单”有失公允。一些开发商则表示民间公布的房价成本清单没有考虑到科技投入以及营销成本。
但是，根据国土资源部“中国城市地价动态监测系统”网的资料，南京市居住用地地价平均每平方米在1800元上下。而南京市住房的容积率，多层的一般在1.5~1.8，高层、小高层的一般都在2.2以上，高的在5以上的也有。所以南京市商品房的平均楼面地价也仅在1000元/平方米左右。若加上建筑成本及其他相关费用，目前仍有许多楼盘定价会超过8%的核定利润率。
房价仍预期上涨
延续“金九银十”的销售态势，11月南京楼市在淡季中依旧热销。城北、江宁、江北、城南等片区楼盘还发生购房者连夜排队买房的现象。“供销两旺”是房地产业内人士对市场现象的高度概括。
南京网尚房地产研究机构近日进行的一项调查表明,66%的潜在购房者判断房价会上涨，72.3%的潜在购房者计划一年内买房。
调查结果表明,判断房价会上升的购房者占到了66%，而判断房价会下跌的只有8.55%。潜在购房者历年来半年收入涨幅保持在5%左右，而他们对房价的总承受能力半年内上涨了12%。
“楼市日趋稳定，11月份楼市有望将10月份的旺季特征往下延续。”该机构一位分析师表示。
南京市房管局党办向记者确认说：此次三部门的整体调控仅仅是房管部门的常规活动，主要工作是例行对销售行为规范方面的检查。此次调控与最近持续旺销的房地产市场并不相关。
同时记者了解到：由于房子卖得快，近期南京部分楼盘再次发出涨价声。这可能是此次严加调控的背景所在。
“调整供应结构，稳定房地产市场仍然是明年工作的一大重点。”在11月29日，南京市房管局盘点今年南京楼市，南京市房管局副局长郭宏定这样表示。
郭宏定进一步认为，虽然目前很难给出一个具体的涨幅限制，但明年全市房价涨幅将肯定控制在以下水平——低于全市经济增长幅度、低于全市老百姓收入增长幅度；并力争将全市房价涨幅控制在全国各大城市平均涨幅以下。
如此，南京未来的房价调控将不会止步。
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