调控影响凸显 住宅期房交易下降中低档物业放量

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月08日08:27 京华时报  赵丽萍  

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根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，11月份，北京住宅期房签约量虽然较10月份有所上升，但是较去年同期却下降仅两成。据此，业内人士认为，由于政府近期的宏观调控频施重手，致使楼市各方观望情绪增加，集中表现在了交易量下降上，同时受政策影响，中低档物业放量。

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住宅期房交易同比降两成

11月北京市住宅期房交易量持续了“金九银十”的颓势，虽然较10月份有所好转，但较去年同期交易量下降近两成。

记者自北京市房地产交易管理网显示的数据统计，11月住宅期房签约为14448套，日均为481套。去年同期的交易量为17404套，日均为580套，也就是说，今年11月份的住宅期房签约量较去年下降了近3000套，日均下降近100套。

今年10月份由于有3天的数据缺失，所以，在总量上受到影响，住宅期房签约总量为11666套，日均签约为416套。11月份较10月份有所上升，但是与去年同期相比则是骤降。

从今年11月的住宅期房交易量看，波动比较大，最高的日签约能达到882套，最低的却只有101套。前半月签约量很少，后半月有所反弹，但上升趋势并不明显。去年11月份，整个月份的签约量都比较平稳，除了5天的签约在400套以上外，其他日签约都在500套以上。

中大恒基不动产营销市场研究中心分析：按套数计算，11月份日均住宅签约占全市日均签约总量的79.2%，10月份该指数为83.4%，下降4.2个百分点。

中低档物业放量增加

截止到11月底，本市开盘项目40个，其中新开盘项目上市为9个，其余为老项目后期。与上月相比，整体供应个数增加21.2%。从本月北京商品房批准预售面积来看，11月份获批的新增供应面积为91万平方米，整体均价8395元/平方米。

中大恒基不动产营销市场研究中心统计，各物业供应秩序未见变动，普通住宅供应个数本月大幅回升，放量28个，占总供应量69%，但供应面积并未同比上涨，45.76万平方米占总供应量的50.3%，与11月相比基本持平；公寓开盘8个，供应面积达到30.86万平方米；别墅开盘3个，供应面积11.43万平方米。除丰台区开盘1个公寓项目，其他新上市公寓均在朝阳区，且主要集中于四至五环间。

本月楼盘整体开盘均价为8395元/平方米，与10月份相比下跌26%。普通住宅开盘均价7089元/平方米，与上月相比下跌13.1%。据数据监测，本月新盘成交均价有六成低于开盘均价。开盘均价在5000-8000元/平方米之间的楼盘在本月仍为主流价位，占总供应的35.9%。

宏观调控效应显现

本月住宅销售量较10月虽略有回暖，但是与去年同期已经不可同日而语，同时普通住宅放量增加，这些现象都说明了宏观调控日益显现。

中大恒基不动产研究中心人士表示，之所以会出现这样的状况，主要是政府近期出台的一系列宏观调控政策开始日益显现其效应。

北京市日前出台的“限小”政策，使得不少项目在规划设计上不得不顾及到小户型的比例，同时政府抑制房价的决心，也让部分开发商在定价时更加谨慎，之前那种“定价很大胆”的做法不再存在。加上政府在本年度土地的交易中多采用招标的方式，地价已经明显下降。这也在一定程度上使得房价涨幅下降。

日前刚刚成交的广渠路36号地，本来业内预测其价格能达到30亿以上，但是最后成交价仅为26亿，这一成交结果凸显出了政府抑制地价，并进一步抑制房价疯涨的决心。中原地产华北区总经理李文杰表示，对开发商的开发理念以及户型限制是当前有关部门做的工作，同时对未来销售价格的限制也是很有必要的。“地王”交易结果可能也是宏观调控效果在市场上的体现。

另外，北京市银监局下发的“未封顶楼盘禁止按揭”政策，更是起到了立竿见影的效果。政策发布的第一周，也就是11月的第二周，住宅期房签约骤降，周成交量跌破3000套，创下了本年度最低的周交易额，日成交量最低甚至只有101套。

11月30日，经国务院同意，全国房地产市场宏观调控部际联席会议向各省、自治区、直辖市人民政府以及国务院各部委、直属机构发布《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》表示，认为对此轮房地产宏观调控的效果“总体上是好的，并出现一些积极的变化”。这是自宏观调控效果大检查的消息传出后，有关部门首次对调控效果做出综合表态。由此看出，宏观调控的效果开始在全国各地体现出来。　

责任编辑/sf066

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