结合是自然的过程 房地产发展问题是金融问题

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月07日11:33 五合国际   

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首先，从房地产开发经营的过程来看，房地产的发展是不可能脱离金融的支持。房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。这四个阶段紧密联结，形成环环相扣的全过程。在这个过程当中，流动的资金成为串接各个环节的关键因素。目前，房地产业在生产、流通和消费环节需要的资金庞大，而且房地产业的资金周转期较长，这两个特点决定了房地产的开发经营不能脱离金融业的支持。

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其次，从金融业的发展来看，房地产业的地位同样重要。仅以贷款为例，房地产就占有很大的比重。根据世界许多国家的资料分析，房地产贷款占金融贷款总额的比重小的在20%左右，比重大的则超过了40%。所以，房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。此外，房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为“天然”抵押品。房地产的抵押特性对于金融业的意义自然不言而喻。

综合而言，房地产业和金融业的结合是一个必然趋势。在发达国家里，许多金融大亨都是房地产业的巨头，反过来，许多房地产巨头也是金融业大量股份的拥有者。这种现象在一定程度上说明了房地产业和金融业的亲密关系。

房地产金融创新其实很简单——从溯源看房地产金融创新

房地产和金融的结合导致了房地产金融的诞生。在变化加剧的市场环境中，房地产金融服务的创新在房地产业的发展过程中显得愈发重要。我们不妨追溯一下不同国家和地区在不同发展时期的房地产金融创新制度和产品，或许会有所启迪。我自己归纳了主要的两点，与各位专家共享。

其一，房地产金融的创新就是要“雪中送炭”。也就是说，房地产金融创新的出发点一定是为了解决实际问题的。不能解决现实中的实际问题，再好的房地产金融设计方案也只是空中楼阁，无法付诸实施。从房地产金融创新活跃的发达国家来看，这一点得到了很好的印证。

（一） 从“大萧条”到住房金融改革

从1929年到1933年，美国经济发生大萧条，造成美国居民的支付能力下降，储贷机构纷纷倒闭。为重新启动住房消费，美国政府采取了两项重要措施。首先，美国总统于1932年签署《住房抵押贷款法》（HOLA），宣布由联邦政府为购房提供担保，形成提供长久性、低利率、分期还款方式运作的抵押市场。其次，1934年，美国国会通过了《全国住房法》（NHA）。在该法案立意之下，美国成立了联邦住房管理局（FHA），专门为中低收入家庭提供住房贷款保险。1944年，退伍军人管理局（VA）在有关法案的授权下，为退伍军人免费提供住房贷款担保，即使在没有首付的前提下。这些政策使得有住房需求而没有足够当前支付能力的人们的消费需求得以释放，促进了抵押贷款一级市场的发育。

正是这两项措施的实行，有力推动了美国房地产市场的重新启动，进而带动了美国经济的复苏。这也体现了房地产金融制度的创新为国民经济发展所提供的巨大推动力。

（二） 从流动性问题到二级市场的开辟

1938年，FHA在NHA的授权下，成立了联邦国民住房抵押贷款协会（FNMA，通称Fannie Mae，房利美）。Fannie Mae成立之初，经营模式是在市场萧条时从银行等贷款机构手中购买住房抵押贷款，为市场注入资金，解决资产流动性问题；在市场繁荣时通过销售活动抽回资金。

进入20世纪60年代末，美国经济出现衰退，利率剧烈波动上升，储贷机构（S&L）受Q字条款限制，资金“脱媒”情况严重，流动性风险凸现。在此情况下，刚刚从房利美分离出来的吉利美（GNMA，通称Ginnie Mae）于1970年发行了政府信用担保的MBS，成为证券化的标志。随后，福利美（FHLMC，通称Freddie Mac）和房利美也分别于1971和1980年发行了标准化的MBS。抵押贷款证券化很好的为抵押贷款市场提供了流动性，促进了房产证券化。

美国三十年代的经济大萧条，促成了住房金融改革方案加速制订。同时银行资金流动性的要求，导致住宅贷款二级市的开辟。我们还看到，日本和新加坡的土地金融创新发生在问题发生的时节，因此，我们可以看到，房地产金融的创新就是不断解决房地产实际问题的过程。这一点在房地产金融制度的创新上尤其突出。

其二，房地产金融的创新还可以“锦上添花”。也就是说，房地产金融创新还可以通过金融技术的巧妙设计和安排，在较好的金融产品基础上开发出更加适合投资者需求的房地产金融产品。

（一） 住房抵押贷款证券产品的演进

住房抵押贷款证券化比较好的解决了抵押贷款市场的流动性问题，同时为资本市场提供了更多的投资选择。MBS产品的不断演进体现了金融技术在产品创新中的重要作用。

在MBS诞生之初，产品的设计多采用传递证券（pass-throughs）的方式。在这种产品设计中，原始借款者每月归还的本息之和在扣除了中间服务机构的相关费用之后，其收益将完全传递给证券投资者，与此同时，投资者也完全承担了原始借款者的信用风险和提前还款风险。因此，在这种房地产金融产品中，风险随着收益的传递而被完全传递给投资者，对于风险敏感的投资者来说，它并不是一种非常好的投资工具。

为了吸引更多的投资者，一种新的房地产金融产品在传递证券的基础随之诞生，这就是抵押担保债务（CMO）。这种产品抵押贷款资产组合作为担保，发行四个不同档次的债券。按照档次的不同，债券的本金偿还次序会不同。只有当第一档次的本金偿还结束之后，第二档次的本金偿还才可以开始。在这个前提下，不同档次债券的购买者将会面临不同的信用风险和提前偿还风险，从而获得不同的收益水平。这在很大程度上满足了不同风险偏好的投资者的要求，因而大大促进了抵押贷款二级市场的发展。目前，CMO正成为MBS产品中风头最劲的产品。

（二） 置富基金的跨境操作

李嘉诚旗下的长江实业拥有众多的物业资产，如何将这些资产有效变现从而融通资金去收购其他资产，一直是其考虑的重点。受到香港市场REITS上市的制约，2003年，长实将其旗下的多个商业物业资产组合打包到了新加坡市场上市，此次成功的跨境上市，使得长江实业集团能够顺利的套现资金，解决了单个物业单独出售交易成本高，交易周期长的问题，同时置富基金的发行，使得长江实业仍然保持对这些物业的控制权，因此，成为李嘉诚集团迅速回笼资金、盘活现有的物业资产的有效工具。

由上面两个例子可以看出，MBS的创新和REITs的异地操作，对美国的抵押贷款市场的发展和长江实业集团进一步套现资金、进一步开拓业务都起到了锦上添花的作用，因此，房地产产品的金融创新对于市场的成熟和发展都起到了非常好的促进作用。

他山之石，可以攻玉——房地产金融创新的国际比较

美国——金融创新的摇篮

美国是全世界房地产金融创新的发源地。美国的房地产金融创新主要体现在两个方面，一是美国完善的抵押贷款证券化市场，二是美国成熟的房地产信托投资基金市场。

日本——土地信托

日本的房地产投资信托涵义与美国不同，它的信托财产不是资金而是土地及房产，它是以管理和出售土地房屋为目的的信托。日本国有土地信托制度的好处是：在长期持续获得土地收益的同时，保留了将来行政需要的国有土地所有权；可以利用土地信托制度对再开发中的土地所有权进行调整。

香港——正在赶超的地产金融市场

香港的地产金融市场相比其他各国，比较成熟。其抵押贷款证券市场，REITs市场，相对比较成熟，再加上其繁荣的证券市场，这些都为整个房地产金融从品种创新到市场交易提供了非常良好的舞台，同时，自由的、高度法制化的香港市场环境为这些地区的发展提供有力保证。

中国房地产金融创新借鉴

中国的房地产市场在近两年的快速发展后，也逐渐开始迈向成熟的产业化阶段。当我们把视角从海外市场移至本地市场时候，不免发现中国的房地产金融才刚刚开始起步，当前的市场环境下，房地产金融仍然存在相当多的问题，简单罗列一下当前的金融问题，主要表现在：

问题之一：鸡蛋大多放在一个篮子里。学过投资学的人都知道组合投资的思想，而这点在中国的房地产金融体系中，仍然尚未表现出来。从当前市场房地产的融资环境来看，可以看出当前的中国房地产金融过分依靠银行的支持，因此，巨量的资金通过不目前尚不专业的银行供给体系来提供，所积累的金融风险相当巨大。

问题之二：盆中水温太舒适。体制问题是导致中国房地产金融发展缓慢的另一大主要原因。不完全的市场化导致竞争相对较少，企业发展本身缺少足够动力去参与市场竞争，同时加上缓慢的制度改革和人们业已习惯的慢节奏的工作环境，以及房地产业在快速发展中享受的高额利润，导致中国的房地产金融市场迟迟没有得到有效发展，再加上国家从产业政策上对房地产业的支持与保护，温室环境中成长起来的中国房地产业并没有得到好的发展环境。

问题之三：打一枪换个地方。中国的房地产企业普遍缺少长久发展计划，加上目前对于房地产项目的着重短期利益，只想快速回笼资金，很少有长期持有物业的专业发展商的广泛产业，这种项目制的、短期的盈利方式是中国房地产企业缺少金融创新动力的另一根源。

那么，针对以上出现在中国房地产业界的弊病，同时面对着当前调控的宏观环境，那么中国的房地产企业的金融创新该如何从国外成熟的市场中获取有益的借鉴呢？在此，我们提出一下几点建议；

1、多元化开拓融资渠道。充分发展当前国内的融资渠道，上市、发债、信托融资、产业基金、信托投资基金等多元化的融资渠道的开拓，是当前面临融资困境的房地产行业需要解决的问题。

2、完善相关法律建设。税法的修订，产业基金法的出台，住房保险市场的完善，物权法的颁布都需要为中国金融创新铺垫出一个好的制度环境，因此相关法律制度建设是需要解决的问题。

3、加强风险管理，开拓金融品种。近期即将出台的固定利率贷款产品，同时国开行和建行正在筹备的抵押贷款证券品种，都是非常重要的政策信号。

4、以商业地产作为REITs的切入点。从目前看来，REITs在中国市场上的出现只是一个时间问题，对于目前国内发展商来说，商业地产项目将是未来吸引REITs投资的最主要的品种，因此如何更好的利用REITs融资来支撑项目的运做，是值得每一个房地产开发商仔细研究的问题。

调控的房地产市场，呼唤新的资金渠道，也呼唤好的金融品种。我们坚信，未来的中国房地产业将是房地产金融的时代，如何紧跟时代的步伐，从成熟市场中吸取经验和教训，在产业和资本的对接中获得高速的增长，是值得整个业界认真考虑的焦点。

责任编辑/sf066

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