土地供应跟不上开发速度 京房价或将随着地价涨

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月07日08:32 中国证券报   

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今年9月以来，北京房地产开发明显提速，但土地供应量却没有跟上这一速度。据北京市土地整理储备中心的数据计算，2006年北京已成交地块、正在交易地块和即将入市地块三者合计的规划建筑面积为1146.6万平方米，仅为今年前10个月北京商品房新开工面积的一半左右。 

房地产开发加速 

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北京统计局和国家统计局北京调查总队的数据显示，今年前10个月，北京商品房的新开工面积为2163.6万平方米，比上年同期增长14.5%。而按照所获施工许可证的项目计算，今年9-10月，新开工面积就达603.31万平方米，占比为27.9%，高于月度平均水平。此外，房地产投资和土地开发面积也在继续大幅增长。

业内专家分析，有关部门加大对闲置土地的处置力度，是近期房地产开发增速的主要原因，而“奥运停工”的传言则一定程度上起了推波助澜的作用。

易居中国研究院的专家也解释称，今年以来，北京土地购置面积不足，而土地开发面积又大幅增长，这反映了开发商在无奈地“吐出”土地开发，这些土地的重新开发表明，囤积土地的现象正在得到政策上的一定遏制。

一位开发商坦言，为了迎接2008年奥运会，政府可能出台相应的限制措施，这也促使众多地产项目加快了开发和上市速度。

一方面，有关部门加强对房地产开发用地的监管，而另一方面，北京“90平米/70%”的调控细则又姗姗来迟，新开工项目在7、8月间受阻，这就使得北京房地产开发在9月以后有了明显的提速。

土地供应瓶颈日显

中国住交会执行秘书长冯晖坦言，北京开发商大量“囤地”,从另一方面也反映出城市土地资源的日益稀缺。开发商手中的土地有限，囤积起来做到细水长流，这样可以让自己的企业“不断粮”。

北京国土局公布的土地供应和开发利用情况显示，自2004年1月到今年6月，北京共出让712宗地块，项目用地总计为5775.11公顷，规划建筑面积7866.42万平方米。其中，已经完成开发的669.77公顷和正在开发建设的2258公顷，余下2947.34公顷土地尚囤积在开发商手中。

一位房地产商接受采访时称，他们对土地的开发，有自己的打算和进度，并且受到资金状况和市场供求的制约。他坦言：“我们花了那么多钱拿来的土地，囤积着不开发，并不现实，但是，在目前房价和地价的走势下，开发进度太快，也划不来。”

北京市土地整理储备中心统计数据显示，2006年北京出让的房地产开发用地(不包括经济适用房用地)面积总计为1031公顷。其中含住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷，商业、金融、办公和公建等性质的用地为112.5公顷。而北京2006年度土地供应计划中，住宅商品房用地为1600公顷,商服用地300公顷，实际土地供应量仅为计划的54%。

2005年,北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷，商服用地550公顷。而实际成交的房地产开发用地仅为554公顷，不到计划的四分之一。

地价迭高

国家宏观调控将土地闸门越收越紧，而开发商拿地的成本也越拍越高。在此背景下，近期北京成交宗地的价码均大幅高于标底价。北京城市开发集团有限责任公司与北京城建兴华地产有限公司联合体以26亿元竞得京城“新地王”的广渠路36号，虽然有关部门没有按“价高者得”决定竞拍结果，但成交价仍高出标底价近9亿元；金地(集团)股份有限公司以7.57亿元夺得四惠地块，是该地块招标底价3.7亿元的两倍多；而华润置地(北京)股份有限公司则以10.35亿元拿下广安门地块，高出8.9亿元的招标底价1亿多元。

业内人士介绍，目前，四惠地块的楼面价就已经高达7300元/平方米左右。预计售价将达14000至15000元/平方米；广安门地块的楼面价约为5000元/平方米，预计售价将达10000至11000元/平方米。

业内人士认为，高价拿地预示着房地产商对未来市场看好，也预示着未来几年房价很难出现“掉头向下”的局面。

21世纪不动产研究中心孟奇经理分析，近期多宗新地块高价拍出，可能将推动房价进一步上涨。因为这将导致周边在售楼盘调高身价，而区域价格上调又可能驱使准购房者提前购房，造成购房需求的上升。此外，地块成交均价大大高出标底价，也给开发商一个高价拿地的信号，使今后地块竞拍抬价，从而可能促使房价进一步上涨。

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责任编辑/sf062

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