评论：行政调控加市场调控 房价上涨大势不会变

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月06日09:31 南方都市报  叶檀  

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好的政策用意未必会取得有好的效果，这就是所谓政策传导失灵。在房地产调控政策上，我们一再咀嚼这一苦果。在严厉控制土地与信贷的政策下，我国房地产投资依然在高位震荡，全国一刀切的效果是除重点关照区域外全国房价普涨。数据显示，今年9月，我国房地产投资同比增长28.7%，比6月高出近一倍，并且高于固定资产投资增速。一、二、三季度，我国土地开发面积较去年同期分别上涨33.35%、33.98%和34%。 

近日，中国社科院金融研究所所长李扬透露，建设部、国土资源部正在研究一系列“结合地区特征的、可以合理实施的”房地产政策，下一步的政策出台将规避全国一刀切的情况，以期实现有效控制房价，并有区别地控制房价。 

这是否意味着政府的行政调控措施将向市场化手段过度？果真如此，那是市场的幸事。但笔者的支持只是基于理念，而非基于现实。不能想象，消费能力、经济集聚力完全不同的城市房价只能有相同的涨幅，甚至中小城市的涨幅超过经济中心城市，这是一刀切重点城市房价控制的行政调控之后业已出现的局面。过度榨取土地资源的结果是城市发展丧失持久动力。

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不管是用行政手段，还是用市场化手段，房价上涨的大趋势不会变。原因非常简单，在人民币升值预期高启、货币流动性过剩、通货膨胀压力加大的情况下，房地产是最好的防范风险和投资的手段。 

央行今年三次上调准备金率、两次加息，却仍然深陷货币过宽的泥潭不能自拔，反而坐实了人民币通胀的预期。近段时间，部分粮油制品出现了价格趋涨态势，玉米、小麦、面粉和食用油从9月份至今，平均涨幅在10%左右，生活必需品价格的上涨再次证明，无法找到币值准心的人民币已给消费者带来了实质性损害，持有人民币者将因此发生恐慌心理，更偏向于储存购买实物资产。在人民币对内购买力下降的同时，对于购买力也在进一步降低，虽然人民币兑美元迭创汇改以来新高，但升值幅度约为3％，由于同期美元进一步贬值超过了5％，人民币的实际购买力进一步下降。资本市场的地产股因此大幅上涨。

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事实上，加息、原料与生活必需品价格的上涨已经成为楼市的反向指标，前者上涨则楼市必然兴旺，这是消费者恐慌心理驱使的结果，无关调控成效，有关生活质量。在这样的态势下，无论是市场手段还是行政手段恐怕都无济于事，更何况目前严控土地与制约二手房交易的制度更像是抱薪救火，而不是釜底抽薪。

房地产市场之所以突飞猛进当时出于拉动经济之需，也是占据地方财政收入半壁江山的主要来源。2005全国赤字县、市共556个，赤字面27.5%，赤字额127.4亿元，地方政府债务更是难以估算。与此同时，2005年地方政府财政支出则是1993年的8.3倍，在这样的情况下，地方政府能够或者说敢放弃这块所费无几所获颇丰的利润吗？

恐怕各地区政府都会努力证明自己房价是市场均衡价，不存在什么泡沫。这就提供了数据造假的强烈动机，将使中央政府的监管成本直线上升。有门部门凭什么来认定某地的某种价格反映了市场的均衡价，而另一个地方不是？届时房地产市场将再次上演地方政府与中央政府、地方政府与地方政府之间的博弈大战。如果没有充足的市场理据，而人为划分各地界限，那么，这不过是行政调控的继续，假市场之名行事而已。

地方政府面临的又一个棘手的难题是，在多年靠房地产拉动经济的过程中，不仅没有培育出别的经济增长点，反而使得房地产越来越成为惟一可以依赖的增长点，所谓金融产业、高科技产业大多流于纸上谈兵。一旦房价崩盘，地方政府无米下锅，引发社保、失业等一连串问题，恐怕神仙也难以措手。中国房地产业由此陷入恶性循环，对于高房价过度依赖造成产业匮乏，地方政府更加失去培育新经济模式的动力，最高决策层只能睁一只眼闭一只眼，否则，将迎来地方政府关于扩大地方税收来源、改变财权与责任不匹配的现状的强烈反弹。

控制土地以高价批租与以重税减少二手房交易这样的宏调政策应该立即停止，这些政策让市场很充足的根据怀疑政府舞动调控之剑意在为高房价撑腰。可行的措施包括中止开发商的囤积，适当放开商品房的容积率，对两套以上高档住房征收物业税、清退地方政府的房地产企业等。这些措施可收固本之效，对于一个沉疴已久的病人，正是必须的。

按地区对房价进行市场化调控，愿望虽好却难以达成。

责任编辑/sf057

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