楼市分析:抓住房地产投资信托基金的融资机会

房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。就世界各国ＲＥＩＴｓ发展的普遍模式而言，ＲＥＩＴｓ就是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划，它不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道，而且为投资者提供了具有稳定收入、风险较低的权益类投资产品，而对于我国金融市场中的新角色——资产管理公司而言，ＲＥＩＴｓ不但提供一种新的融资渠道，更为不良房地产类资产的处置提供了全新的手段。

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２００５年１１月１日，国家外汇管理局颁布的《关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》正式实施。《通知》规定，允许境内居民（包括法人和自然人）可以特殊目的公司的形式设立境外融资平台，通过反向并购、股权置换、可转债等资本运作方式在国际资本市场上从事各类股权融资活动。然而，就在２００６年７月２４日，建设部、商务部等六部委酝酿已久的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（１７１号文）正式出台。由此，原来通过境外物业投资公司直接收购境内物业到海外上市的通道已被封闭，这意味着国内企业通过该模式谋求ＲＥＩＴｓ上市并享受相应税收优惠的希望将无法实现。同时考虑到目前国内产业基金相关法律环境并不十分完备、税收政策不友好、物业管理市场不成熟以及当前香港已上市ＲＥＩＴｓ的市场表现等因素，可以推断，目前并非国内企业寻求ＲＥＩＴｓ海外上市的最佳时机。

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尽管目前国内尚不具备ＲＥＩＴｓ蓬勃发展的理想环境，但相信随着我国金融体制的改革和土地使用制度的改革步伐的加快，随着相关法律法规的逐步完善，国内的房地产评估、金融体系与国外房地产基金评估指标体系的接轨，ＲＥＩＴｓ终将会成为我国资本市场上的新亮点。

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因为，无论ＲＥＩＴｓ何时登陆中国资本市场，都将使国内想通过房地产类资产进行资金融通的企业面临难得的机遇。能否做好充足的准备工作迎接ＲＥＩＴｓ的到来，将是这些企业抓住这一机遇的关键。

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