加强房屋租赁市场监督 管理办法三方面亟待细则

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月06日17:52 链家地产   

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11月20日，北京市人民政府公布《北京市房屋租赁管理办法》，从11月20日——12月5日开始公开征求市民意见。“链家地产”市场研发中心认为，此房屋租赁管理办法有以下三面亟待细则：

第一，业主应承担责任的具体范围亟待细则

据租赁管理办法第九条规定“出租的居住房屋应当保证无安全隐患、符合治安和消防管理的有关规定条件”。“链家地产”市场研发中心认为，这其中对于业主应保证的事项、承担责任的范围并没有具体的量化标准。例如，出租房屋应具备消防管理标准，具体标准是什么？是有一个消防栓即算合格还是须具备其他防火条件、专业器具？出租房屋应保证无安全隐患，是指安装防盗门即算合格还是需要有可视系统或者其他安全条件？

这些看似最细枝末节的问题才是考验租赁管理办法执行情况的关键，才是具体衡量房产是否具备出租条件的有效依据。如果没有相应的细节对照，房屋租赁条件将会是一纸空文。

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第二，经纪机构及经纪人数量认定标准亟待细则

据租赁管理办法第十九条规定“房地产经纪机构应当有一名以上房地产经纪人和七名以上房地产经纪人协理”。

而按照2004年颁布的《关于实行房地产经纪机构备案制度有关问题的通知》来看，其分别在第三条和第五条指出：“房地产经纪机构的分支机构办理备案时需有四名以上（含）取得《房地产经纪人执业资格证书》或《北京市房地产经纪资格考试合格证书》的专职人员”、房地产经纪机构的分支机构办理备案时，每个分支机构应有两名以上（含）取得《房地产经纪人执业资格证书》或《北京市房地产经纪资格考试合格证书》的从业人员。

“链家地产”市场研发中心认为，此次的房屋租赁管理办法对经纪机构经纪人数量的相关规定彼此通知相对严格，无疑提高了经纪机构的准入门槛，但房屋租赁管理办法并没有明确指出其规定的“有一名以上房地产经纪人和七名以上房地产经纪人协理”是针对房地产经纪机构而言还是针对其分支机构而言，需要进一步确定。

第三，经纪机构报送信息流程亟待细则

据租赁管理办法第十一条规定“从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构应当将其经营中的房屋租赁信息，于每月5日前报送企业经营所在地的乡镇人民政府或者街道办事处。”“链家地产”市场研发中心认为，报送信息的整个流程都需要进一步的细则，例如是分批报送还是统一报送、报送信息都将采取哪些保密措施等。细则的确定直接决定着报送信息的可行性、能否取得预期的目的、甚至是否会因报送信息环节的薄弱给房主、租户带来安全隐患等。

最后，“链家地产”市场研发中心认为，租赁管理办法尚有许多细则亟待确立，而这些细则的具体方向和标准才是影响执行环节、消费者切身利益等问题的关键。

另外，“链家地产”市场研发中心提醒消费者，一直争议较大的“二房东”“季付租金”等行为并没有“一刀切”完全叫停，此次租赁管理办法只是对“擅自转租、转让、转借承租房屋”的行为进行禁止；对不能实现银行代收代付、而是在自己账户上形成“资金沉淀”经纪公司的“季收（或半年、年收）租金”行为进行明令禁止。“链家地产”市场研发中心认为，这两个“禁止”是有利于租赁安全、并且符合客观实际的规定。

责任编辑/sf066

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