11月杭州二手房淡季不淡 中等价位房源唱主角

一、市场概述

11月份本应进入淡季的二手房市场非但没有进入淡季，成交势头却异常强劲；据统计,11月份杭城二手房市场成交总套数环比上升6.28%，可与9月份的二手房成交量相媲美；本月成交均价为8687.10元/平方米，比上月略有提高。根据历年的规律,二手房进入11月份便进入淡季,为什么今年却如此的反常呢?原因有三:

1.异常的天气因素。从二手房交易的流程看,成交前经纪人、买家、卖家要多次实地看房、询价、谈判，这些行为多数都在户外进行；今年的11月份大多数都是秋高气爽的好天气，特别是前半个月天气出奇的好，很多经纪人带客户看房的次数明显高于往年，这在一定程度上促进了成交量的上升。

2.临近年关因素。根据中国人的传统观念，一般不把今年能办的事情拖到明年，特别是在当前杭城二手房市场价格稳中微升的情况下，购房者只要条件成熟必将会尽早下单，这种心理特征在一定程度也促成了成交量的上升。

3.结婚族的带动。由于今年是双春年,是结婚大年；再加上今年的春节来得比较晚,一些结婚族为了赶上这趟末班车便开始了年底冲婚,这一因素也促进了成交量的上升。

4.土地增值税因素。北京已经率先对非普通住宅征收了土地增值税，包括杭州在内的杭州其他城市是否强征已经提到议事日程，对交易税费升高的恐惧一定程度上刺激了上月的成交量。

通过对11月份供需市场以及成交量的仔细研究，发现成交量主要有以下几个特征：

1、滨江区、江干区成交成功率较高，上城区、西湖区成交成功率较低。

据21世纪不动产杭州区域市场研究中心统计，滨江区的房源供应量占总供应量的比为6.69%，房源成交量占总成交量的比为17.05%，成交系数(成交比例/供应比例)为2.55，而下城区、西湖区、上城区、江干区、拱墅区的成交系数分别为1.09、0.75、0.68、1.58、0.87。通过与上月成交系数的对比，滨江区则由上月的成交系数最低的区域一下子跃升到本月的成交系数最高的区域；分析原因主要是一批冲婚族纷纷在滨江区域下单，根据21世纪不动产杭州区域分部从各加盟店了解到，本月选择在滨江区一桥区域钱塘春晓花园一个楼盘下单的客户就有7位之多。江干区的二手房成交率较高与该区域交通比较便利、配套比较成熟、房源总价比较低、性价比较高有关。而西湖区本月成交系数偏低主要与该区域一直是成交热点,部分房东看到房源热卖提价而影响了成交。

2.中小户型的房源继续受到消费者的青睐。从成交房源的面积与户型来看，90平方米以下的中小户型的房源成交量占总成交量的比为62.12%，与上月相比有略微提高；90-120平方米、120平方米以上的成交比例分别为17.23%、20.65%。从成交的总价来看，本月的成交总价依然集中在40万-90万元的中等价位的房产上，所占比重几乎占到了总成交量的一半；另外120万元以上成交的房源比重则由9月的15%扩大至20%.我们可以从当前以中小户型、中低总价为主的二手房市场中发现,随着购房者经济实力与生活品位的提高，高端市场在二手房市场中所占的比重在今后将会有显著的提高。

3.房龄在5年以内的次新房成为客户的新宠。从成交房源的房龄上看，5年以内的次新房本月成为供应的主力，所占比重为52.22%；5-10年房龄的二手房则由46.68%降到本月28%，出现了大幅下降；10年以上的房龄的所占比重为19.78%，与上月相比有略微下降。分析本月5年以内的次新房成为客户新宠的原因是：10月份新交付的新房像亲亲家园、世纪新城等郊区楼盘频频涉足二手房市场，由于这些楼盘大多户型适中、房龄较新而受到年底冲婚族的追捧。

二、供应分析

通过对11月份二手房房源供应量的仔细研究，发现了以下几个特征：

1.本月全市总供应量与10月份相比有略微增加，其中下城区增幅最大，滨江区降幅最大。据21世纪不动产杭州区域市场研究中心统计，本月全市供应量与10月份相比有小幅提高，环比增加2.37%；其中下城区增幅最大，增幅为15.20%；滨江区则出现了下降，下降幅度20.08%。

2.二、三居室的房源仍为供应主力，一居室、四居室及以上供应量小幅增加。据21世纪不动产杭州区域市场研究中心统计，本月一居室房源供应比例由上月的8.50%上升到9.25%，上升幅度为16.22%；四居室及以上的房源比例由上月的15.01%增加到16.37%，增幅达到12.53%；二居室、三居室的房源供应量与上月略有下降，但二者仍占到总供应量的74.38%，仍为供应的主力。

3.总价在40万-90万、单价在7000-9000元/平方米的房源为供应主力。据21世纪不动产杭州区域市场研究中心统计，11月份40万-90万总价的房源供应量占到总供应量的62.18%，比上月的57%有所提高；单价在7000-9000元/平方米的房源供应量占到总供应量的54.67%，与上月相比有显著提高；分析两者增加的原因我们得出传统二手房热点区域挂牌量增加与部分房东提价是主要原因。

三、需求分析

11月份杭城二手房需求依然比较活跃，需求量与“金九银十”房产销售旺季一样强劲， 21世纪不动产杭州区域市场研究中心通过对11月份二手房需求者心态的仔细研究，发现了以下几个特征：

1.西湖区、江干区为购房者选择最多的区域。21世纪不动产杭州区域市场研究中心通过对购房者需求的调研显示：36%的需求者希望在西湖区买二手房房，为购房者选择最多的区域；其次是江干区，所占比例为16.1%，下城区仅为10%。绝大多数购房者表示在经济允许的条件会选在交通比较便利，各种生活配套设施比较齐全、人气比较旺、性价比较高的区域像江干区的景芳、采荷，西湖区的翠苑等。

2.中小户型的需求比例有所上升。据21世纪不动产杭州区域市场研究中心统计：11月份的二手房需求市场，中小户型(90平方米以下)需求量占总需求量的比例为62%，比上月的50.21%有较大提高，增幅为36%；90-120平方米、120平方米以上的二手房需求比例分别16%、28%，与上月相比均有小幅下降。

3.购房者要求更加明确。通过对需求者的深入调查发现：购房者在购房时除了对地段、配套、价格等有明确要求外，目前购房者对房屋的结构、卫生间的大小等因素也提出了要求，可以预计随着购房者越来越个性化，购房者在购房时的各项要求就越明确。

四、后市预测

21世纪不动产杭州区域市场研究中心通过对11月份杭城二手房市场的深入研究，同时结合二手房市场的发展规律，对后市做出以下两点预测：

1.二手房市场将进入淡季。随着天气转冷，购房者看房次数将会明显减少，这必将会对二手房的成交量造成影响，虽然冲婚族与年关情节会促成一部分成交，但相对这个二手房的大环境影响毕竟有限，预计12月份二手房市场将会转淡。

2.中小户型的房源仍将唱主角。从11月份的供需关系上看，中小户型的房源都占了绝对主力，在结合本月与历年成交的情况下，预计12月份中小户型的房源仍将唱主角。