执行因素导致高地价 土地调控谨防刺激房价兴奋

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月06日13:43 今日财富地产show  冯海宁  

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财政部、国土资源部、中国人民银行三部门联合下发《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，通知规定，从2007年1月1日起，新批准的新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。

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以进一步保护耕地，促进节约用地，加强土地调控管理，控制固定资产投资过快增长为目的的土地调控政策，拉开了新一轮土地宏观调控的序幕。根据规定，以前一些地方政府为了搞城市扩张，擅自减免、缓缴、截留、挤占、挪用新增建设用地土地有偿使用费的现象有望得到改观，同时，地方政府的卖地冲动也有望得到抑制。

虽然有关部门测算，“此次调整对地价影响甚微”，但是，受新增建设用地有偿使用费翻倍的规定影响，与土地密切相关的房地产业，会不可避免地受到影响。可以肯定的是，这部分成本将会直接转嫁至土地出让价格，用地成本可能会出现较大幅度提高，继而会拉高房地产整体价格。

以上海为例，按照此前公布的征收标准，上海长宁、虹口、黄浦、静安、卢湾、普陀、徐汇、杨浦、闸北等区县被列为征收第一等别，按照70元/平方米的标准征收，增加一倍的话，这些地区土地新增建设用地有偿使用费将会增加近5万元/亩左右。而这部分费用也可能会导致土地出让价格再次出现提升（《东方早报》11月21日）。土地价格的变化也将直接反映到房价变化中。

楼市调控以来，其实并不缺乏稳健而有力的措施，甚至条条措施都可以拔刀见血，但收效甚微的现状不得不面对，这一点，房价的高位运行就是最充分的证明。因此，在以房价调控为主旋律的宏观政策调控中，任何一项规定的出台，都要周密考虑政策的配套性，都要兼顾与这一政策相关的行业的利益问题，避免出现按下葫芦浮起瓢的尴尬，导致楼市问题更加顽固，民众情绪更加焦虑。

细心的人会发现，很多政策的出台，或者一些政府官员每次不谨慎的表态，都直接或间接的反映到市场上，引发出一浪一浪的波涛，但作用到市场的结果非但没有达到预期目的，反而起到一些背离政策初衷的作用，这一现象不得不引起有关部门的重视。例如，某些官员放话某个区域不再批地，这个区域房价马上提高；再如，叫停别墅供地的政策一出，不但别墅价格急升，也带动了普通商品房价格发生波动。究其原因，充分暴露出一些部门和官员不严谨、不科学的执政态度。正是由于信息披露制度的不科学、不健全，和政策制定者的不审慎，才给了一些地方政府抬高地价的理由，也给了开发商提高房价、炒作话题的借口。

虽然说，影响房价的主要因素是供需关系，但也应该承认，至少占房价成本三成的土地成本的变化对房价影响依然很大。或者说，房地产的构成因素都能影响价格的变化。因此，土地调控需要在保护农民利益、妥善处理中央与地方土地受益比例关系的同时，必须要兼顾与之紧密相连的楼市调控政策，更要顾及广大购房人的利益。

可以肯定的是，此通知的出台，还将抑制土地腐败。以前，卖地的收入都属于预算外，并没有纳入地方财政，这些钱往往成了一部分人的“小金库”，容易滋生腐败。而据土地专家估计，全国每年土地收益流失至少在100亿元以上。从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费实行中央与地方30：70分成体制，且地方分成的新增建设用地土地有偿使用费，一律全额缴入省级国库的刚性规定，相信会使土地收益在规范、透明的框架里分配，中央的归中央，地方的归地方，可以减少土地收益莫名其妙的流失。

责任编辑/sf057

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