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中国楼市记者 沈晓伟 北京报道
12月1日起，北京转让二手房开征土地增值税。有观点认为，这是今年继征收营业税和个税之后，主管部门针对二手房市场的三度调控。
新政出台以来，保守估计京城4000多家中介公司中有400余家遭淘汰。“作为严峻的洗牌年，今年市场上呈现出‘强者更强、弱者更弱’的局面，”链家市场总监金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)认为优胜劣汰将更有利于市场的规范和健康发展。
而政府的宏观调控下，政策会进一步促动二手房中介市场的良性循环。“明年将确保出台经纪管理办法，对具体的管理条款作详细规定。”建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉日前表示。
遭遇逆市
颁布的一系列措施主要包括两方面：2006年6月1日起，二手房交易环节的营业税征收从购房未满2年变成购房未满5年；8月1日起，二手房交易个人所得税开始征收；再到目前的土地增值税。三税齐征，通过影响外在交易量进而压制投资炒房。
另一方面，10月31日，北京市建委和市工商局联合发布关于房地产经纪行业的《执业规则》、《合同文本》以及《专项整治方案》，明令禁止中介通过吃差价变相“现金收房”的交易，直指行业“潜规则”。
在主管部门对于违规行为的严压下，不少企业紧急实行战略调整，积极调整交易服务流程，推出二手房网络交易、二手房买卖“限时速递”等业务，承诺限时出售、超期赔偿。
事实上，面临“自救”问题的只是市场中的一部分企业。对于原先的遵纪守法者来说，只是“以不变应万变”。而面对税费压力下的交易量缩减，不少业内人士持乐观态度。金育松认为，今年虽然无法达到年初诸多机构预计的8万至10万套的交易规模，但他预计，由于二手房交易环节的税费基本出台完毕，再加上明年新建商品房的供应萎缩，明年二手房交易有望突破10万套。
据了解，在房产中介行业发达的美国，二手房与一手房的交易量之比为6比1,而我国只有0.35比1。可以想见未来房产中介的市场还有很大的空间。
品牌中介逆流而上
市场行情好的时候，无论寻找店铺或是吸引优秀的销售人才都相当困难，而现在低迷的市场刚好给了中介公司一个重新选择的机会。一些遵纪守法的先行者，已趁此契机拓展市场。行业的资源重组迅速蔓延。
对于大型中介公司来说，接手无力为继的小公司是迅速扩张的主要方法。21世纪中国不动产北京区域副总经理寇海龙表示，21世纪不动产一贯乐于以特许加盟的形式进行扩张。
北京千万家房地产经纪公司总经理华国强(华国强博客,华国强新闻,华国强说吧)曾提出，希望借鉴直营连锁模式，并一直致力于寻求这种模式与中国具体情况的最优结合。他认为，一个模式是否科学关键在其运营效率，在现今的形势与市场环境下，继续走传统模式的老路成本过高，且运营效率较低，而引进新模式在可行性上更有利于解决问题，更有生命力。为此，中介企业要在满足职能部门对业务门店职能支持的前提下，整合总部资源、减少冗员、提高管理人员素质和工作效率。
据寇海龙介绍，21世纪已完成了通过网络化，销售管理系统系统SIS实现了全国所有门店的资源共享，统一管理，形成一整套相当完善的管理体系，从部门设立、人员配备、人员管理到经纪人操作程序都有相当详细的阐述。
“行业本身处在一个快速发展阶段，品牌的日趋集中不可避免。洗牌是必然。”金育松估计，到明年，市场上将可能出现由几家大型中介公司组成的“第一集团军”，占领市场高达50%的总交易量。
“小鱼”的生存之道
合理的洗牌有利于整个行业的优胜劣汰，从长远来看有利于房地产市场的健康发展。有市场分析人士认为，房产中介行业“大鱼吃小鱼”的序幕已然拉开。
“生存能力与规模大小无关。”金育松并不认同一般意义上“小鱼”的提法。
“小型公司，同样可以过得很滋润。”他举例说，比如专攻某个小范围区域，比如天通苑；或者某项特定的高端业务，例如专门从事四合院、别墅业务等。“市场空间很大，没有哪个公司能做到通吃。”重要的是善于细分市场，准确定位。
今后，更多“单打独斗”的房地产中介小企业将以不同方式寻求壮大之路，而那些信息单一、不具专业水平的企业无疑将在无情的市场竞争中惨遭淘汰。
金育松也表示，“遭遇洗牌的不是规模小，而是模式陈旧者”。在面对市场细分问题时，如果是竞争对手的优势业务，就要避开锋芒。扬长避短，错开定位，强化专业化和个性化，方能立于不败之地。
北京房地产中介协会相关负责人在接受记者的采访时表示，遵纪守法基础上的模式创新，才是中介公司(不论规模大小)，面对激烈竞争得以生存的不二法则。他同时希望，政府在制订相关政策约束的同时，能通过完善的房地产中介法律体系来增强中介的法律意识，增加房地产业的法治底蕴，更好地促进房产中介行业的健康发展。 >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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洗牌下的中介公司求生术：“小鱼”的生存之道
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