楼市怪现象高开低走 半数楼盘成交价低于拟售价
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同一个楼盘，房地产交易信息管理网上清楚地标明了拟售价格，但在房子实际销售过程中却走了样:成交均价实际上低于开发商上报给市建委的拟售均价，少则几百元，多则上千元。对于这个在近期几乎成了楼市惯例的现象，购房者不禁会纳闷:如今的北京，房价居高，开发商为啥还要给咱“打折”？
怪现象已持续一段时间
为了印证上述现象，记者到房地产交易信息管理网上一探究竟:远洋山水，编号为京房售证字(2006)230号预售证标明拟预售价格为7907元/平方米，网上显示已经成交的住宅成交均价为7069元/平方米。观湖国际，编号为京房售证字(2005)181号的预售证标明6栋楼的拟预售价格最高18000元/平方米，网上显示已经成交的600多套住宅成交均价为14520元/平方米。
据中大恒基不动产营销市场部的数据显示，这种“成交价低于拟售价”的现象已经持续了一段时间。早在8月份，全市普通住宅开盘拟售均价6797元/平方米，实际成交均价6696元/平方米。超过一半的新盘成交均价低于开盘拟售价格，且大部分楼盘销售情况不容乐观，甚至有个别项目开盘半月成交不足5套，这一情况直到近期才有所好转。
高档住宅也存在着这一情况。“少则五六百元，多则上千元，这房价明明在不断上涨，怎么看上去却又降了呢？”一位购房者对此很是不解。
“高开低走”实为促销手段
“本来准备开盘卖9000元/平方米的房子，在市建委备案拟售价格的时候报10000元/平方米，等实际成交时再给购房人一个‘优惠’，9300元/平方米成交，会让购房人觉得房子买值了。”在海淀区一楼盘负责营销的陈经理解释说，开发商将市建委备案定拟售价格报高一点，也是为了避免未来实际成交价高出拟售价格很多时，被主管部门以“虚假信息售房”论处的风险。
“毕竟北京房价涨得很快，以前开盘的很多开发商都觉得自己的房价定低了。”陈经理说，看似降价，实为涨价，这是典型的“高开低走”营销策略。“过去只在少数高档楼盘的销售中才用的‘高开低走’营销策略，如今已经被开发商普遍采用。”事实证明，高开低走的方式更容易吸引人气，之后，随着工程的进展和营销推广，陆续涨价，给购房者“房子在不断升值”的心理暗示，并使更多的购房者跟风购买。
同一楼盘住宅价差大
在位于东四环的华侨城项目论坛中，记者了解到，华侨城京房售证字(2005)126号预售许可证下140套房子的价格区间在5767元-11027元/平方米，高低相差5260元。"华侨城之所以能卖到7751元/平方米的成交均价，和这个预售证下60多套8532元/平方米以及1套11027元/平方米的'高开'密不可分！"陈经理说，这也表明，在开发商"高开低走"的价格策略下，同一楼盘内不同住宅价格相差的空间之大。
"从现有的房地产交易规定来看，这种销售行为并不违规。"主管部门负责人表示，"房价由市场决定，目前并没有规定说开发商不能'打折'。"业内人士也提醒购房者，在目前北京房子好卖、价格上涨的市场背景下，买房时别拿一个楼盘的最高价格比照自己要买的户型，而应该与相似的户型比对。
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