广州启动第一个廉租房项目 万科为旧城改造铺垫

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月06日14:05 中国房地产报  曾冬梅  

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万科“为穷人盖房”的设想终于走出了第一步，11月25日，万科为其第一个廉租房项目举办了奠基仪式。这个“中低收入人群住宅”项目的动工在为万科赢来众多赞誉的同时，也为其深耕广州市场增加了筹码。

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此前，万科曾始终觊觎广州旧城改造项目，而此次率先启动广州廉租房项目，将为其广州相关业务的拓展增添助力。

但广州并不是万科惟一试验田。早在今年年初，万科集团董事长王石便表示，万科在深圳也将建两个廉租房项目，分别在“第五园”以及“万科城”，其他城市如北京、厦门、天津等的项目也将陆续动工。

万科廉租房模式

万科“中低收入人群住宅”的构想源于去年的一场关于给富人盖房还是给穷人盖房的争论。王石此前曾表示，从“企业公民”的角度来看，2005年之前，万科没有把那些买不起房也租不起房的阶层纳入服务范围是失职的。为此，2006年被定位为万科的转型年，将廉租房纳入产品线便是转型的重要体现。

这类产品被万科称为“中低收入人群住宅”。项目位于广佛地区广东检察官(培训)学院旁，与万科开发的四季花城仅有几十米的距离，占地9000平方米，建筑面积12000平方米，采用外圆内方的“新客家围屋”式单廊住宅形式，外径72米，高度6层。整个项目包括300个单元，每个单元平均40平方米左右，预计最多可容纳900个家庭约1800人居住，分为供单身居住的集体宿舍和供家庭居住的隔间公寓两种形式。

建成后的建筑将呈外圆内方的空间格局，籍此形成各种类型的公共空间，一方面更好的考虑到日照和间距，达到良好的通风采光效果，另一方面，开放活跃的空间也便于邻里间的交流。建筑的底层将配备较为齐全的公共配套设施，满足项目内住户的需求，并针对低收入人群的特点，设置了一部分特色配套设施，如：集中淋浴、集中洗衣房、集中热水、集中自助式会所(具有电视、乒乓球、阅览等功能)等，以求达到资源共享、降低生活成本的目的。

在物业管理方面，为了减轻住户的负担，这个“中低收入人群住宅”大胆采用了一个创新的模式——“互助自管”，即是从客户入住到日常居住，及至退出管理均作自助、互助考虑。

“这个项目的物业管理费基本为0。”王石在奠基现场表示，底层的商铺租金收入将归住户所有，用于日常的物业运营，但清洁、保安等事务都将由住户自己来做。

“租金以政府指导价和城中村的租金做参考，大概为200~300元。”王石说。

据悉，该项目将以租赁为主，主要面向两类月收入在1000~1500元之间的人群，包括暂时性中低收入者，如毕业三年以内的大学生，以及长期性的中低收入者，如城市外来工、长期从事底层工作的群体等。项目预计在2008年4月份投入使用，万科预计的投资回报期是20年，是一般住宅产品的好几倍。

深耕广州市场

“万科是在还没有和政府接上头的情况下，先拿自己的地出来试验的。然而，只有相关政府部门介入后，这种模式才更有可能持续发展。”王石说。

“廉租房本应是政府来主导的，在政府缺位的时候，企业能自发的担起部分社会责任很难得，这对广州本地的开发商是个启发。”满堂红地产研究部总监龙斌说。

万科在尽“企业公民”责任完成“为穷人盖房”夙愿的同时，也可能会因此为企业经营带来一些新的机会。“廉租房的利润低、回报期长，确实只有大企业才有能力做。”广州德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军认为，在国家宏观背景下，万科大力提倡关注中低收入人群的住房问题，与中央的精神非常吻合，当然，“更重要的是可以给地方政府留下一个好印象”。

事实上，万科在2002年底进入广州时，便对广州的旧城改造表示出了浓厚的兴趣，称将大举进入广州市区。

但几年过去了，虽然万科目前在广州的项目不少，但均是分布在广州市中心的外围地区，所占的市场份额也无法和当地巨头相提并论，即便如此，万科仍没有放弃深耕广州市场的计划。

“旧城改造的利润虽然只有普通商品房的一半左右，但量大且稳定。”一位开发商认为，在广州的住房建设规划中，未来5年，广州的中低价位房、经济适用房和廉租房的供应量很大，建筑面积达900万平方米，这是每个大开发商都觊觎的发展良机，万科也不例外。

上述开发商表示，万科在广州启动第一个廉租房项目相当于告诉相关政府部门，万科既有社会责任心也有实力，完全可以承担广州旧城改造的重任。

责任编辑/sf065

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