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东亚·望京中心、ULOPARK悠乐汇、方恒国际中心……伴随着越来越多的多功能稀缺中小套型的出现，望京地区正卷起一股中小套型开发风潮。由于中小套型多出现于科技产业和商业集中区域周边，此类产品的出现，被看作是望京区域产业集中化，由大型居住区向商务区演变的前奏。
产业集中化带动区域住宅结构调整
中国楼市记者 何云云 北京报道
中小套型的另类路线
望京缺少小房子！正是着眼于这样的市场判断，北京卓越创业房地产开发有限公司在北京望京地区运作了东亚·望京中心。凭借着99.7米的高度和位于望京核心区域的地段，该项目建成后将冲刺区域地标性建筑。更令人关注的是，东亚·望京中心推出的全部为30至90平方米的中小套型。
东亚·望京中心位于望京中轴路广顺南大街和阜通西街的交汇处，紧邻规划中的望京公园，与沃尔玛仓储购物中心属同一用地范围。项目总建筑面积84657平方米。项目主推套型为零居、一居和两居，据项目销售部经理张欢介绍，东亚·望京中心提供1088套房子、26种套型供购房者选择。
“现在看来，我们的产品得到了市场初步认可。”张欢介绍，东亚·望京中心售楼处正式启用以来的短短20多天里，共有2000多组客户来电、来访。目前对客户的初步分析得知，这部分客户主要为年龄在25至40岁之间，尤其集中在IT、电子和医药等行业的公司白领。了解望京或者在望京工作的人群，占到了关注客户一半以上的比例。除此之外，项目还吸引了丽都、燕莎、CBD、中关村等区域有在望京置业渴望的人群。
谈及开发中小套型项目的初衷，张欢表示，公司首先是根据目前望京区域的产品结构做出了市场缺少中小套型项目的判断，然后决定走差异化开发路线。
有趣的是，东亚·望京中心的这一构想来源并非得益于在望京区域内的开发经验，而是一个意外的收获。张欢向记者透露，在望京区域开发东亚·望京中心的设想，更多是源于公司最初在立水桥开发东亚·奥北中心的感触。
在开发东亚·奥北中心的时候，张欢发现一个奇特的现象。项目的不少客户来自望京区域，这部分客户在望京区域工作，对望京地区十分看好，并且有在该区域置业的渴望，但是望京区域中却鲜有满足这部分客户需求的中小套型项目开发。
望京的房子套型面积普遍偏大，不管是已售、在建或者正在销售的项目，基本上都是在90平方米以上，以两居、三居、四居为主，甚至达到200多平方米。
市场的空缺，逼走了这部分客户群体。当卓越创业有机会拾起这部分市场需求的时候，便恰逢时机地运作了东亚·望京中心这个项目。他们的大胆尝试势必冒着一定的市场风险。如东亚·望京中心的尝试，公司虽积累了一定的开发经验，并在先前开发经验的基础上总结了中小套型开发“定律”，但是张欢还是不无感慨地表示，开发中小套型项目的确是一件“受累不讨好”的事情。且不说市场的最终认可程度，只是开发商花费在户型设计和销售沟通的精力就会相当大。“购买这一产品类型的客户，相对而言会对产品更加挑剔。”
从“睡城”到商务区
对于东亚·望京中心而言，目前期待的只是销售许可证到手后项目的热销。用张欢的话来说，就是望京住宅结构为中小套型项目提供了充足的市场发展空间。
抓住这个市场契机的不仅仅是东亚·望京中心，据了解，目前在望京中心开发中小套型产品的项目还有ULO PARK悠乐汇和方恒国际中心等项目。
ULO
PARK悠乐汇是个综合商业项目，即将推出其酒店式中小套型产品———国际单身派，该产品为满足在望京区域工作的外企白领及单身一族而设立，投资、自住两相宜。产品主推的是40至70平方米的精装小套型。方恒国际中心则是望京核心区域的另一个大型综合性公建项目，该项目也将打造中小套型产品提供市场。
“区域产品结构的转变与一个区域的产业发展有极大关联。”
对于望京区域中小套型开发热潮，中原地产华北区总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)说。他还特意指出，望京区域的租赁市场一直以来都十分活跃，作为韩国人热衷的一个居住区域，望京存在巨大的自住需求，中小套型产品势必会受到市场热捧。
中小套型在望京的涌现被相当多专家看作是望京区域产业结构变化所致。望京区域1994年确立规划以来已吸引12万人入住，2010年有望成为拥有30万人口的亚洲最大社区之一。由于规划时缺乏对产业结构的充分考虑，在望京的居住功能得到极大发挥的同时，也显现出了区域功能单一等缺点，曾被形象的称之为“睡城”。2002年望京大塞车事件亦可以确切地归于单一居住功能导致的通勤高峰。
作为一座“睡城”，望京住宅产品追求大型化和舒适化是难免的选择。但近年来这一状况正在发生根本性的逆转。变化的最明显征兆便是2004年的CBD迁徙潮。当年，摩托罗拉、LG等企业集中搬离CBD曾经被媒体视为CBD的危机而大肆报道。
“由于望京的交通、商务、娱乐、休闲配套设施进一步完善，世界许多著名企业把望京作为新基地首选。”方恒国际中心项目总经理于晓东介绍，从2006年开始，宜家家居、华堂百货等众多国际著名品牌先后进驻望京。沃尔玛、家乐福也已经进入筹备阶段。目前进驻望京的世界500强企业有西门子、三星、LG、朗讯等。
中国城市规划设计院总规划师杨保军曾明确指出，望京正在摆脱单一住宅区域功能，高科技产业园区与居住区将形成有效互动。
对于身处其中的开发商，更有一些直接的感受。望京区域的发展基本上是居住先行，在分散城市人口的同时，区域的产业并没有完善发展起来。但是随着近几年世界500强企业的相继进入，区域内外环交通条件的改善、文化集群和商业配套的发展，望京的产业链逐步清晰起来，从而也带动了区域的多重居住需求。“这一发展过程与亦庄产业先行的过程恰恰相反”，张欢说。 >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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北京望京涌现中小套型风潮 从“睡城”到商务区
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