步入高速发展期但困境凸显商业地产开发要破三关

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步入高速发展期但困境凸显商业地产开发要破三关

2006年12月06日 06:06

张伟娜

    近来，中国的商业地产已经步入了高速发展期，据相关部门数据显示，2004年全国商业地产投资总额达到1723亿元，比2003年增长32.35%，新竣工商业营业用房面积增幅16.16%。到2005年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅2005年1月至5月，全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7%，但是增长的同时也面临着发展的困境。

    开发模式的缺点

    开发模式的转变是影响商业地产发展的决定性因素。近两年推向市场的商业地产项目，多数采用“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁＋商铺全零售”模式。在一些已开业的项目中暴露了许多问题，比如各租户都重视自家营业面积内的形象，却忽视了公共空间的重要性、项目整体推广后劲不足、业态调整与品类调整引发纠纷等等，很多项目由于这类短期操作模式而停止营业。另外，有的开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由有实力的商业经营主体进行运作，并给予投资者一定的回报，即返租。客观地讲，返租在收益性物业销售中确实能起一定作用，但我国内地商业地产市场发展还很不成熟，这种策略不能兑现的情况时有发生，结果使个人投资者蒙受巨大损失，也对开发商造成重大伤害。

    伴随中国城市化和住宅商品化的进程，由房地产开发商或地方政府主导开发的商业街、SH OPPINGM ALL、社区底商以销售为目的，普遍在规划设计乃至施工阶段并没有确定日后的经营企业。这种地产开发与商业经营完全脱节的模式是造成上述问题的根本原因。由此不难发现，由出售向持有经营的开发模式转变是产业发展和市场优化的必然趋势。

    同时，现代商业地产是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，应该是多功能相协调的。但目前国内绝大多数商业地产项目采用了所谓“模块化”的运作模式，即简单地把整个项目分割成若干模块再进行叠加，放弃了统一规划和专业化的开发操作程序，导致模块之间、商业项目与零售业态接口出现偏差，削弱了整个商业项目规划的合理性，严重制约了商业地产的正常发展。

    商业面积不均衡

    与发达国家相比，我国目前人均商业面积仍然不足1平方米，中西部地区人均商业面积相对东部沿海地区较少，城市人均商业面积相对农村而言较少；就城市而言，城市中央商业区商铺过剩，而区域性商业中心，特别是新兴城市社区商业网点相对不足；从供给而言，粗放型店铺较多，许多店铺可以用来卖什么都可以，而精细化的专业型店铺不足，许多商铺不适应商品的特性，需要重新装修。商铺表面上供过于求，而实际情况是过剩与不足同时存在。一方面表现为产权式商铺的过剩，城市中央商业区商铺的过剩；另一方面仍存在不足。虽然我国现有近1800万个商家，但相对而言，渠道并非较宽，多渠道并没有完全满足，具体表现为农村商铺结构的不合理与不足并存，城市社区商业网点不足和一些业态空白的存在。

    长期以来，我国人均商业面积不足0.7平方米。这种现象随着20世纪末外资的进入开始改观，大量外资进入中国抢滩，引起内资商业企业也纷纷圈地，从而带动了商业地产的迅速发展。在发展过程中，某些城市出现商铺过剩现象，如大连人均3平方米商铺，北京人均2平方米商铺。在一些一二线城市，尤其是东部沿海地区存在局部、短期的过剩现象。但从总体上看，我国商铺面积仍然不足。

    商业地产开发过量

    近年来，很多中小城市大力发展商业地产，不少二三线城市甚至提出购物中心的招商标准是世界500强企业。由于此前出台的宏观调控措施目标多指向住宅市场，对商业地产的相关调控措施暂未出台，尚无过多的开发限制，所以一些寻求出路的住宅项目开发商将投资重点转向了商业地产领域，在某种程度上导致我国商业地产建设出现过热，商用地产开发过量，空置率居高不下。如2005年，全国商业用房的空置面积已经达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27.1%，空置面积同比增长23.2%，增速比商品住宅的空置面积增速还要高出7.5个百分点。

    一些商业地产开发商盲目追求新的投资盈利模式，引发大型商业网点建设热潮。很多商业地产项目采取了先开发后招商的方式，最终造成项目损失巨大，经常引发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，成为新一轮投诉热点。

来源：中华工商时报

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